摘要：3月4日，城阳法院“法官在你身边”第118期节目在青岛广播爱车940上线播出。城阳法院民一庭法官吴杨波来到直播间，讲解二手房买卖合同纠纷法律知识，更多精彩内容，让我们来回顾一下吧。

3月4日，城阳法院“法官在你身边”第118期节目在青岛广播爱车940上线播出。城阳法院民一庭法官吴杨波来到直播间，讲解二手房买卖合同纠纷法律知识，更多精彩内容，让我们来回顾一下吧。

主持人

如果我们个人想要购买或者出售名下房产，在签订二手房买卖合同都需要注意什么事项？

吴杨波

买卖双方需要注意以下事项，以确保交易顺利进行并避免潜在风险：

1. 核实房屋产权

产权清晰：确认房屋产权清晰，无抵押、查封、租赁等限制。民法典中还增设了一项新型用益物权也就是居住权，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅的情况。房屋设立居住权，将极大的影响居住权人的权益及房屋市场价值。

产权人身份：核实卖方是否为产权人，若有共有产权人（比如夫妻），需所有共有人同意出售。如果买受人在明知有其他共有人且未征得同意的情况下购买房屋，应当推定其是存在过错而非善意的。

土地使用年限：确认土地使用年限，尤其是房龄较长的房屋。

房屋性质（商品房、经济适用房等）

2.房屋状况检查

实地查看：亲自查看房屋，了解房屋结构、装修、采光、通风等实际情况。

房屋质量：检查是否有漏水、裂缝等质量问题，必要时请专业机构评估。

周边环境：了解小区环境、交通、配套设施等。

3.签订买卖合同

合同条款：明确房屋价格、付款方式、交房时间、违约责任等，确保条款清晰。需要注意的是：买卖房屋在未办理过户的情况下，一般房产证还在出卖人手里，如果出卖人将房屋出售他人，也就是一房二卖，这时应当谨慎，将其作为一项加重违约责任列明。附加协议：如有特殊约定，应在合同中注明，如家具家电归属等，交接物品清单等。

合同签署中不要留白和随意涂改，如果没有约定内容，应当划去，房屋添加，或自身保留好买卖合同原件。

签字确认：所有产权人需亲自签字，避免代签引发的纠纷。

4.资金安全

付款方式：避免现金交易，降低风险。

税费承担：明确税费由谁承担，通常买方承担契税，卖方承担增值税、个人所得税等。

5.过户手续

及时过户：签订合同后，尽快办理过户手续，避免卖方违约或房屋被查封。

缴纳税费：按规定缴纳契税、增值税等税费，并保留缴费凭证。

6.交房

结清费用：交房前确认物业费、水电费、燃气费等已结清。

房屋交接：检查房屋状况，确认无损坏，交接钥匙及相关文件

主持人

商品房和农村的房屋交易方式有什么区别呢？

吴杨波

房屋性质（商品房、经济适用房等），不同性质的房屋交易条件不同。（比如是否满足五年的交易期）。这其中有一类交易比较特殊，农村房屋买卖或者是小产权房产甚至是无证的工程抵账房屋，该类房产没有房屋权属证书，不像商品房一样有产权证书，个人难以清晰的认定产权，且出售的价格往往显著低于市场价格，我们个人在购买时要更加谨慎注意。如果是农村的宅基地上的房屋，则更应当注意可能存在外村人购买本村人的宅基地房屋导致买卖合同无效的情况。

主持人

二手房买卖中遇到户口迁移和学区房问题怎么处理呢？

吴杨波

目前的行情下，住房不仅仅是居住、生存的功能，还附着户籍及衍生的受教育、福利分配等无形资源，在大部分城市，居民通常将户口落在自己名下的住房，才能使子女获得片内学校义务教育资格，这种获得就学资格的权利我们称之为“学位”，附着学位的住房就是学区房，学区房特点：附着性，与户口捆绑、附着住房、不可脱离单独转让；在一个完整的义务教育周期内只能由一位生源使用，一旦占用就排除其他人。在二手房买卖中，关于学区和学位的欺诈、占用、虚假宣传纠纷多发。

户口迁移：很多家长为了孩子入学购买二手房确认房屋内是否有户口，若有，需明确迁出时间。户口迁移问题在房屋买卖合同纠纷中较为常见，但买受人起诉要求迁出户口的，不属于人民法院受案，但是对于合同约定出卖人应当迁出户籍未迁出的应当承担违约责任的，应当予以支持。解决方法：在合同中约定迟延迁出户口的违约金条款，以此敦促履行。法院无权要求公民迁出户口。

购买学区房、学位房的，更要审查涉案房屋的学位是否已经使用，解决方法：1、向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，2、将购买学区房这一特殊目的写入合同，并解除目的不能实现的，有权要求解除合同赔偿损失。

主持人

有没有具体的案例能分享给我们呢？

吴杨波

案例1：原告(买方)与被告(卖方)签订《二手房买卖合同》，双方约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为170万元。合同第“十四条备注”处手写写明：买卖双方自行约定：卖方承诺在2024年9月之后不再占用此物业的某学校学位，否则视为违约并支付违约金。

因原告多次查询得知，涉案房产的学位于2022年被锁定，且该学位的锁定年限至少为6年。

法院认为：原告与被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应严格按照该合同的约定履行各自义务。原、被告签订的《二手房买卖合同》在备注处明确约定：被告承诺在2024年9月之后不再占用涉案房产的学位，否则视为违约;依据本案查明的事实，涉案房产的学位于2022年被锁定，且该学位的锁定年限至少为6年，被告亦确认涉案房产学位无法使用，双方在合同中所做的约定系明确针对涉案房产的学位，被告已违反了上述约定，构成违约，原告据此要求解除双方签订的《二手房买卖合同》，本院予以支持。故本院确认当事人之间的《二手房买卖合同》解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，被告应返还原告已收取的购房款，并综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度及原告的损失，支持部分违约金。

主持人

承租人租赁房屋用于生产经营活动，因租赁房屋不符合办证要求无法办理营业执照，承租人要求解除租赁合同并主张出租人承担违约责任的，这种应当如何处理呢？

吴杨波

现在二手房房地产交易市场出现低迷，房屋价格下跌严重，但价值仍然较大，对于我们正常人一样，买卖牵扯利益重大且房地产价格存在波动，如果买卖双方短期不能达成交易，很可能在房地产价格出现较大波动的情况下，出现一方毁约的情况，如果双方已经明确作出定金、违约金等约定的情况下，应当综合考虑房产价值、违约风险进行诚信交易。

下面我分享一个房屋买卖不成，定金罚则的案例：A欲购买B名下的房产，双方微信约定定金1万元， 房东不卖房子给客户，定金双倍赔偿客户。后B因个人原因不愿出售房屋。A起诉要求双倍定金赔偿。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条之规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力”。第五百八十七条规定：“收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”。本案交易过程中，双方对定金的性质、数额及收取方式作出明确的约定且均无异议，定金合同 成立。被告因个人原因不出售房产，构成违约，故被告应当双倍返还定金2万元。

来源：城阳融媒