摘要：继三天前鄞州江东核心打响2025年宁波土拍第一枪，今日鄞州区再度出让一宗宅地，位于下应板块，容积率仅1.2。

潮新闻客户端 记者 郑青青

继三天前鄞州江东核心打响2025年宁波土拍第一枪，今日鄞州区再度出让一宗宅地，位于下应板块，容积率仅1.2。

据了解，今日共有绿城、华润、建发、保利置业和华茂等多家房企报名参与竞争，最终经过60轮竞价，下应低密地块由华润以11.7亿元总价竞得，溢价率50.11%，成交楼面价25514元/㎡，打破下应板块涉宅地成交楼面价纪录。

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下应低密地块土拍热度创高，底层逻辑在哪？

1、宁波改善市场热度持续 顶豪产品一票难求

近年来，宁波房地产市场表现出强劲的改善需求，尤其是高端豪宅产品受追捧，市场热度持续攀升。

2024年4月，慈溪新城河板块的绿创·安澜开盘，联排当天基本售罄，成交均价约4.1万； 2024年12月，余姚的绿城·臻园合院开盘，当天去化9成。

2024年12月，奉化区的交投绿城·望山澄庐合院开盘，总价段在879-3153万元，首开59套，去化超过90%。

2025年1月，江北区的江山万里·玖洲开盘，58套联排当天售罄，成交均价8万，最高成交单价约12万；2月鄞州区的江山万里·玖曜开放三套样板房，已经有上千组客户到访。

从慈溪、余姚、奉化到宁波核心城区，宁波改善产品尤其是豪宅产品，均呈现出供不应求的局面，未来一段时间内预计仍将保持较高的热度。

2、地块自带豪宅基因

下应地块所处区位虽然不及东部新城、湾头、鄞州公园等传统认知的高尖板块，但地块周边住区基本为东方湾邸、天宫庄园、檀宫、涌宁府等墅区或类墅区，高端改善的居住氛围为地块未来的开发提供了良好的市场基础和溢价潜力。

并且，地块区位上靠近南部商务区、中河潘火产业区，其高收入人群为下应地块提供了庞大的高端客户基数。以及地块周边的墅区/类墅区产品已有近10年的空档期，未来入市有望成为下应及周边板块改善型市场中的热门选择。

其次，地块双面临河的景观优势，建筑限高36米以及一类住宅即别墅计容建面占比40%的规划条件，注定未来产品的高端改善定位，为房企提供了较高的利润空间。

下应地块区位图（来源：决策通）

3、计容新政下的产品想象空间

下应地块与此前成交的江东核心地块一样，均执行宁波的计容新规。这意味着后续项目不仅得房率有大幅提升，还有望在空中花园、架空层会所配套、独梯独户等方面实现进一步升级。

从江东核心到下应，两宗地块的土拍热度，不仅为宁波土地市场迎来开门红，也为未来市场的发展提供了重要参考。后续宁波是否会加大优质改善型地块的供应，浙报传媒地产研究院将持续关注。

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来源：野路子小徐