摘要：“旧改之王”佳兆业，债务危机，早年转让的东角头地块中信元湾府，快开盘了，自己还躺ICU病床起不来。

“旧改之王”佳兆业，债务危机，早年转让的东角头地块中信元湾府，快开盘了，自己还躺ICU病床起不来。

轰轰烈烈的白石洲，不仅房子没卖掉，大量房源已经处于“在建抵押”状态。

旧改拆迁难度高、成本大、销售难。

到现在，深圳唯一一个能称作成功案例的，只有大冲。但华润城现在也闹得风风雨雨。

怎么办？

6月19日，深圳正式发布，《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》。

文件一共15条，核心内容一句话：

存量项目调减出售型保障房，并转为商品房。

更直白点说，旧改拆迁项目，原本附带的保障房，能够按一定比例，调整成商品房出售。

6月12日另一个一线城市广州，发文拟全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付比例和利率。

但这些政策，大多是针对过往已经实施的政策汇总。如：

限价，23年下半年就逐步实施；

限售，24年5月就已取消；

限购，24年9月就已取消。

而本次深圳的政策，重新调整各个板块片区的新房供应——商品房的价值是由稀缺性决定的——

尤其是某些本就是商品房供应过多的地方，保障房继续转为商品房，将会继续加大供应。

一言以蔽之，部分板块的房价将会雪上加霜。

再回到一线城市广州的松绑政策，深圳，为了去库存，未来会不会尽快推出更有利的有效措施？

深圳的这次《保障房配建规定》，到底讲了啥？

文件主要明确的，是拆除新建类城市更新单元，配建保障性住房的比例、移交方式和具体操作流程。大家可以后台私信助理，索要文件原文。

已经参加过2天《面授课》的同学，记得6月27日的学员日活动，我会结合其他政策一起，同步深圳后续的市场走向。

新粉丝，可以同时跟助理预约周六的《资产诊断见面会》，我也会出席，不仅讲政策影响和市场现状，还有更关键的分析房子价值、多套对比分析。

文件，最关键的信息在第13条：

原文读起来比较复杂，核心意思就是我开头跟大家说的：

未来的旧改拆迁项目，配建的保障性住房，可按一定比例调整为商品房。

在这之前，保障房和商品房捆绑搭建，面向不同人群销售。

比如南山最近的几个新盘，南头云启源境，润亚奕拓厂房的旧改项目：

保障房410户，商品房298户。

科技园的翰熙典居，桂庙新村的旧改项目：

回迁房1525套，保障房791套，商品房714套。

换句话说，开发商真正能赚钱的，只有这占比23%的714套商品房。

旧改拆迁成本已经很高，在有限23%的产品里面，收回之前100%的成本，再赚一些钱。你作为购房者，你觉得它值吗？

但现在，开发商有了两种选择：

一种是将原计划的出售型保障房，40%直接转为商品房。

剩下的60%，折算成土地，无偿移交，由政府自行开发建设保障房。

另一种，将原计划的出售型保障房，50%直接转为商品房。

另外50%转为配租型保障房。

各类地区、改造类型的配建比例不同，详细如下图。

我之前在《闭门直播》一直跟大家说，现在旧改难，难的核心点之一，就是开发商不仅要盖商品房，还要在盖商品房的同时，盖各类不赚钱的捆绑产品。

比如过去的人才房、安居房、共有产权房，未来的配售型保障房。

商品房的利润要考虑，保障房的成本也要兼顾，最终只能导致两种结果：

要么，降低房子的品质。要么，提高房子的价格。

进一步导致很多旧改项目，开发商根本没有意愿主动推进。

这是深圳这轮新规的第一个用意：刺激开发商加大意愿和力度，推进旧改项目。

深圳的本次新规，只针对规划未通过，或规划已通过但未签订国有建设用地使用权出让合同的项目。

简单说，就是尚未进入到开发建设阶段的旧改项目，按新规施行。

即，大家正在焦急等待旧改落地的项目。

深圳目前确定的拆除新建，有多少个？

我让《深云房产研究院》统计整理的数据，城中村确定拆除新建的，大概有17个，制成表格。

从上图可以看到，除了极少数项目已经开始建设，大部分还处在前期意愿征集或评估阶段。

即将或已经开始建设的项目，不适用新规，保障性住房配建按照原规划实施。

新规减少旧改项目的保障房占比，转为商品房，是否意味着旧改将加速推进？

可以这么理解。

假如我们把过去的政策再翻出来，还能发现很多意味深长的事情。

24年1月份，深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见（征求意见稿）》：

拆除新建类城中村改造项目，需经物业权利人2/3以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。

原来深圳的旧改，要多少人同意：95%。

从95%降低到了2/3（66.66%）。

25年3月，深圳发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》：

建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。

原来深圳的旧改，怎么赔的：要么给钱，要么给房。

从给钱/房，变成了给房票，有效期12个月。

大家可以仔细琢磨，拿房票换新房，哪些新房可以换？

尤其是核心区寸土寸金的地方，你的福田老房子，换到宝安沙井、龙华观澜，你的南山老房子，换到龙岗坂田、光明凤凰城。

假如你愿意的话，搏旧改才是一条可行的路，并且路上已经有了一丝亮光。

这是本次新政，对于搏旧改拆迁的人群的风险提醒。

最后，大家最关心的可能还是，深圳的房价涨跌会怎么走？

要回答这个问题，我们先要弄明白，深圳房价主要受哪些东西影响：

政策，市场。

政策的，如限购、限售等，无形的手在调控市场。

市场本身的，如供应量、购买力、人口、产业、资源等，是市场涨跌逻辑的影响。

说白了对市场最有用的，就是收紧供应量。

深圳的楼市价值，核心就一句话：地少人多房子少，供求关系一边倒。

而本次出售型保障房转为商品房，意味着商品房的量增加、保障房的量减少。

虽然整体的供应数量没什么变化，但保障房的价格更低，保障房数量减少，对房价的冲击也会削弱。

但是，别忘了，我在线下《资产诊断见面会》一直提的那个数字：

170万套。

根据《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》：截止到2035年，深圳要新增的各类住房，共170套。

其中，保障性住房占比60%。

这个目标没有变。而这个目标没变，意味着保障房的供应只是从左手挪到右手，保障房对市场的冲击依然没有变。

哪些地方将会持续受到影响？

目前深圳的存量新房住宅，一共2万5千多套。南山、福田一类价值板块，千把来套。

最多的，龙岗、龙华、宝安，4000多套、5000多套。

还记得我在线下的《资产诊断见面会》，怎么跟大家说的吗：

居住价值板块的房子，价格依然要持续阴跌。

二类价值板块的安全线以外，价格将会持续被压制。

包括一类价值板块，南山、福田的部分片区，如珠光、茶光、桃源村，南头同乐关一带等：危险，危险，危险。

假如你已经在这些地方有房，不要等政策，尽快做出调整。

假如你没房，一定朝着安全的区域走。

这是一个楼市分化的时代

买对房是购房者必须要做的事情

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正在用学习保驾护航……

来源：谭帮主说房一点号