摘要：在商业项目的规划与发展进程中，招商与运营宛如车之两轮、鸟之双翼，本应协同共进，支撑起项目的成功运营。然而，现实中众多商业项目却陷入了重招商轻运营的泥沼，过于关注招商阶段的成果，忽视了运营在项目全生命周期中的关键作用。这种失衡的发展模式，为商业项目埋下了诸多难以

在商业项目的规划与发展进程中，招商与运营宛如车之两轮、鸟之双翼，本应协同共进，支撑起项目的成功运营。然而，现实中众多商业项目却陷入了重招商轻运营的泥沼，过于关注招商阶段的成果，忽视了运营在项目全生命周期中的关键作用。这种失衡的发展模式，为商业项目埋下了诸多难以预估的长期隐患，严重影响项目的可持续发展。

招商与运营：

商业项目的双重引擎

招商是商业项目引入各类品牌商家的关键环节，通过精准的招商策略，能够吸引符合项目定位的优质商家入驻，构建起丰富多元的业态组合，为项目开业奠定基础。在招商过程中，商业项目需要与众多品牌进行洽谈、签约，确定合作条件，这不仅考验项目团队对市场的敏锐洞察力，还涉及到谈判技巧、资源整合等多方面能力。成功的招商能够快速填满商业空间，营造热闹的商业氛围，吸引消费者的关注。

运营则是商业项目在开业后持续发展的核心驱动力，涵盖了从商场日常管理、营销推广、客户服务到品牌调整、业态优化等多个方面。良好的运营能够提升消费者的购物体验，增强消费者的粘性，促进商家的销售业绩增长；同时，通过对市场动态的持续监测和分析，及时调整商业策略，保持项目的竞争力和吸引力。运营工作贯穿商业项目的整个生命周期，是确保项目长期稳定盈利的关键所在。

重招商轻运营的表现形式

1、前期过度投入招商资源。

许多商业项目在筹备阶段，将大量的人力、物力和财力投入到招商工作中。组建庞大的招商团队，高薪聘请招商精英，开展大规模的招商推广活动，不惜花费高昂的成本参加各类商业展会、举办招商发布会等。为了吸引品牌商家入驻，往往给予商家大幅度的租金优惠、装修补贴、免租期等优厚条件，甚至在招商过程中夸大项目的优势，对项目的潜在风险和问题避而不谈。这种过度投入招商资源的做法，虽然在短期内可能吸引到一些商家入驻，但却为后续的运营埋下了隐患。

2、运营团队组建滞后且实力薄弱。

与对招商工作的高度重视形成鲜明对比的是，商业项目对运营团队的组建和培养缺乏足够的关注。很多项目在招商工作接近尾声或开业前夕才匆忙组建运营团队，导致运营团队成员缺乏对项目的深入了解和前期筹备经验。运营团队的人员配置往往也不够完善，专业人才匮乏，如缺乏市场营销、客户关系管理、商业数据分析等方面的专业人才。这使得运营团队在项目开业后面临诸多挑战时，难以迅速做出有效的应对措施，无法为商家提供全方位的支持和服务。

3、运营资金投入不足。

商业项目开业后，运营资金的持续投入是维持项目正常运转和发展的重要保障。然而，由于前期招商阶段的过度投入，许多项目在开业后出现运营资金短缺的情况。在营销推广方面，资金投入不足导致项目缺乏有效的市场宣传和推广活动，难以吸引新的消费者和提高品牌知名度；在设施设备维护方面，由于资金有限，无法及时对商场的硬件设施进行更新和维护，影响消费者的购物体验；在员工培训方面，缺乏资金投入使得员工无法接受系统的培训，业务能力和服务水平难以提升，进而影响项目的整体运营质量。

重招商轻运营埋下的长期隐患

1、商家经营困难，撤店风险增加。

重招商轻运营的商业项目，在开业后往往无法为商家提供良好的经营环境和有力的支持。由于运营团队缺乏有效的市场推广策略，商场的客流量难以达到商家的预期，导致商家销售业绩不佳。同时，运营团队在客户服务、物业管理等方面的不足，也会给商家的日常经营带来诸多困扰，如商场内设施设备故障维修不及时、环境卫生差、安全管理不到位等。这些问题不仅影响商家的经营效益，还会降低商家对项目的满意度和信任度，增加商家撤店的风险。一旦大量商家撤店，商业项目将陷入恶性循环，客流量进一步减少，剩余商家的经营更加困难，项目的商业价值也将大幅缩水。

2、消费者体验不佳，流失严重。

商业项目的核心目标是满足消费者的需求，提供优质的购物体验。然而，重招商轻运营的项目往往忽视了消费者的感受。在运营过程中，由于缺乏对消费者需求的深入了解和关注，无法根据消费者的反馈及时调整商业策略和服务内容。商场内的业态布局不合理，商品种类单一，无法满足消费者多样化的购物需求；服务质量低下，员工态度冷漠、服务不专业，无法为消费者提供良好的购物体验；营销活动缺乏吸引力，无法激发消费者的购买欲望。这些问题都会导致消费者对商业项目的满意度下降，逐渐流失。消费者的流失不仅会直接影响商家的销售业绩，还会对商业项目的品牌形象造成负面影响，使其在市场竞争中处于劣势地位。

3、商业项目定位模糊，竞争力下降。

商业项目的成功离不开精准的市场定位和差异化的竞争策略。在招商过程中，若缺乏对项目定位的深入思考和明确规划，仅仅为了填满商铺而引入各类商家，会导致项目的业态布局混乱，缺乏核心竞争力。由于运营团队在项目开业后未能持续强化项目的定位和特色，无法根据市场变化及时调整业态组合和品牌结构，商业项目将逐渐失去自身的独特性，陷入同质化竞争的困境。在激烈的市场竞争中，缺乏明确定位和竞争力的商业项目很难吸引消费者的关注和青睐，市场份额不断被竞争对手蚕食，最终可能面临经营困境甚至倒闭。

4、资产价值贬值，投资回报受损。

对于商业项目的投资者而言，项目的资产价值和投资回报是最为关注的问题。重招商轻运营的商业项目，由于商家经营困难、消费者流失、竞争力下降等问题，其资产价值会逐渐贬值。一方面，商场的租金水平难以提升，甚至可能出现租金下滑的情况，导致项目的现金流减少；另一方面，商业项目的市场认可度降低，在房地产市场上的交易价值也会受到影响，投资者的资产难以实现保值增值。这不仅会损害投资者的利益，还会影响商业项目后续的融资和发展，使得项目在资金方面面临更大的压力。

5、商业生态失衡，难以持续发展。

一个健康的商业项目需要构建起良好的商业生态系统，包括商家、消费者、运营方以及供应商、合作伙伴等各方之间的和谐共生关系。重招商轻运营的做法会打破这种商业生态的平衡，导致各方之间的矛盾和冲突不断加剧。商家与运营方之间可能因为租金、服务等问题产生纠纷，消费者对商业项目的不满也会通过口碑传播影响其他潜在消费者，进而影响整个商业生态的稳定性。这种商业生态的失衡使得商业项目难以形成可持续发展的良性循环，在市场环境不断变化的情况下，缺乏应对风险和挑战的能力，最终可能走向衰败。

如何走出重招商轻运营误区

1、树立招商与运营并重的理念。

商业项目的开发者和管理者应深刻认识到招商与运营在项目全生命周期中的重要性，树立招商与运营并重的理念。在项目筹备阶段，就要将招商和运营工作进行统筹规划，制定科学合理的招商策略和运营计划，确保两者相互协调、相互促进。招商团队和运营团队要加强沟通与协作，形成合力，共同为商业项目的成功运营贡献力量。

2、提前组建专业运营团队。

运营团队的专业能力和经验是商业项目成功运营的关键。因此，商业项目应在筹备阶段就提前组建运营团队，并让运营团队深度参与到项目的前期规划、招商谈判等工作中。运营团队要对项目的定位、业态规划、市场需求等进行深入研究和分析，为招商工作提供专业的建议和指导。同时，运营团队要不断提升自身的专业素养和业务能力，加强对市场营销、客户关系管理、商业数据分析等方面知识和技能的学习，为项目开业后的运营管理工作做好充分准备。

3、合理分配招商与运营资金。

商业项目在资金分配上要合理平衡招商和运营的需求。在招商阶段，要避免过度投入招商资源，确保招商成本在合理范围内。同时，要预留足够的运营资金，用于开业后的市场推广、设施设备维护、员工培训、品牌调整等方面。建立科学的资金预算和管理制度，对招商和运营资金的使用进行严格监控和管理，确保资金的使用效益最大化。

4、建立持续运营管理机制。

商业项目开业后，要建立持续运营管理机制，不断优化运营管理工作。加强对市场动态和消费者需求的监测和分析，及时调整商业策略和业态组合，保持项目的竞争力和吸引力。注重品牌调整和升级，淘汰经营不善的品牌，引入更符合市场需求和项目定位的优质品牌。加强营销推广活动，创新营销方式和手段，提高项目的知名度和影响力。提升客户服务质量，建立完善的客户服务体系，及时处理消费者的投诉和建议，提高消费者的满意度和忠诚度。

5、加强与商家的合作与沟通。

商家是商业项目的重要合作伙伴，加强与商家的合作与沟通是商业项目成功运营的重要保障。运营方要树立服务意识，为商家提供全方位的支持和服务，帮助商家解决在经营过程中遇到的问题。建立良好的沟通机制，定期与商家进行沟通和交流，了解商家的需求和意见，及时调整运营策略。通过举办商家培训、经验分享会等活动，提升商家的经营管理水平，促进商家之间的合作与交流，共同营造良好的商业氛围。

结语：在商业项目的规划与发展中，重招商轻运营是一个不容忽视的误区，其所带来的长期隐患严重威胁商业项目的生存和发展。只有深刻认识到招商与运营的紧密关系，树立正确的发展理念，采取有效的对策措施，才能走出重招商轻运营的误区，实现商业项目的可持续发展。商业项目的开发者、管理者以及各方参与者应共同努力，打造一个招商与运营协同共进、商业生态和谐稳定的商业发展环境，为商业项目的成功运营奠定坚实基础。

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来源：优美教育