摘要：今年2月，杭州市规划和自然资源局对外正式公布了经国务院批复的《杭州市国土空间总体规划（2021-2035年）》。新版总规的一大亮点，是提出构建“一主六辅三城”的城市新格局。其中，良渚作为唯一的街道级辅城，备受各方关注。
今年2月，杭州市规划和自然资源局对外正式公布了经国务院批复的《杭州市国土空间总体规划（2021-2035年）》。新版总规的一大亮点，是提出构建“一主六辅三城”的城市新格局。其中，良渚作为唯一的街道级辅城，备受各方关注。
大家都在问：什么是良渚？
其实，只要翻一翻良渚的各项数据，便不难找到答案。作为杭州“第一街道”，良渚街道不仅面积大——110.6平方公里，大于滨江区（73平方千米），略小于拱墅区（119平方千米）；而且人口多——2020年人口普查时，良渚常住人口为326157人，仅次于拥有下沙大学城的钱塘区白杨街道（335634人）。经过最近几年良渚新城的开发建设，现如今良渚的实际管理人口已突破60万，超过了滨江、桐庐、建德、淳安等县市区，和临安（65.6万人）差不多，妥妥的县级体量街道。
但熟悉杭州历史的人应该知道，良渚并不是一开始就那么“大”的。20年前，它还是杭州西北远郊一个不起眼的乡镇。短短一代人的时间里，这片实证了中华五千年文明史的土地上究竟发生过怎样天翻地覆的变化？如今人们经常提及的良渚新城又是怎么来的，未来这里还将诞生哪些奇迹？
01
很多人第一次听说良渚，可能都是因为良渚文化村。
2000年10月27日，在第二届西湖博览会上，余杭市政府与南都房产集团签订了良渚文化村合作开发协议书。同批签约的旅游带地产项目共有两个，另一个名叫天都城，没错，就是那个位于临平与主城间的超级大盘。
在接下来的4年时间里，包括加拿大CIVITAS城市规划设计事务所在内的20余家中外著名设计机构先后参与到良渚文化村的规划、建筑、景观设计中来。一大批享誉全球的知名建筑师，在良渚留下了自己的代表作。像普利兹克奖得主大卫·奇普菲尔德，设计完良渚博物院后还觉不过瘾，又把自己在中国大陆住宅设计的处女作献给了白鹭郡东。
CIVITAS团队做的良渚文化村规划图
CIVITAS团队做的良渚文化村规划图
CIVITAS团队做的良渚文化村规划图
这些大师们的共襄盛举不仅成就了良渚文化村作为“文艺乌托邦青年”聚居地的名声，也奠定了整个良渚的文艺调性。
2003年3月，良渚文化村首个住宅项目白鹭郡北动工开建。在此后20多年中，这里逐渐成为杭州文艺人士的精神之家和杭城的文化地标。后来中国美院良渚校区落户在文化村附近，大概也跟这有关。
但良渚片区真正大规模的开发还要等到2007年以后。那年的2月16日，杭州第五轮城市总体规划经国务院正式批复。这版总规确定了“一主三副六组团”的城市空间格局，其中有两个组团位于今天余杭区境内。一个是城西的余杭组团，它也是未来科技城的前身；另一个则是位于城北的良渚组团，范围包括良渚、仁和两个镇。
2009年12月底，良渚组团管理委员会正式成立，由此拉开了良渚大开发、大建设的序幕。
根据总规，良渚组团当时被定位为“城市西北部以良渚文化和生态农业为主题的文化休闲旅游基地”，相较作为“近郊住宅区和高教科研基地”的余杭组团，良渚组团的新城属性一开始并不突出。在此之前，组团范围内相对成片区开发的只有绕城高速以内、老宣杭铁路以北的杭州农副产品物流中心板块。勾庄最早的一批的商品房小区中，除了天阳棕榈湾、赞成美树等零星几个盘外，其余大多都集中在物流基地附近，比较有代表性的如逸居城等。
良渚组团启动建设后，余杭区委托中国科学院地理资源所区域与城市规划设计研究所做了《良渚组团发展战略研究和空间概念规划》，将组团空间结构细分为“一主两副一区”。一主是指北部新城（绕城内良渚），定位是综合主中心；两副分别为良渚文创城（绕城外良渚遗址保护区以南部分）和仁和制造城；一区则是良渚遗址保护区。
虽然主中心放在北部新城，但因为彼时绕城内片区农村混搭着各种工业园、小作坊，一派城乡结合部的杂乱景象，征迁难度比较大，所以尽管坐拥余杭唯一一块主城区土地，区位优势无与伦比，但开发速度相对较慢。只在杭行路紧邻拱墅区的地方陆续开发了万科北宸之光、滨江万家名城（一期、二期）、融创瑷颐湾等几个住宅小区，而且因为相关配套没跟上，导致房价只有隔壁拱墅区的一半。
反倒是绕城外片区，伴随着良渚文化村的持续开发和人口外溢，特别是2010年古墩路从三墩金家渡口北延至良渚老的104国道，地铁2号线的规划建设，以及永旺梦乐城的签约落户，以杜甫村、良渚两个站点为核心，逐渐在绕城外崛起了一座新城。
2002-2012年时地图上的绕城外良渚，可以看出文化村和良渚镇的快速发展
2013-2019年时地图上的绕城外良渚
不过一开始，绕城外片区主要是由撤镇设街后的良渚街道负责开发，它和由良渚组团负责的绕城内板块分属两个开发主体。直到2015年3月，良渚组团正式更名为良渚新城，并与良渚街道办事处合署办公。虽然几年后两者又分开了，但绕城外近14平方公里的土地却留在了良渚新城管委会的重点建设范围内，从而形成了现在约40平方公里的良渚新城。
合署办公的这几年，绕城外片区成为重点开发片区之一。这期间，伴随着一波席卷全国的房地产热潮，地铁2号线沿线诞生了一批红盘。其中融信澜天更成为杭州进入摇号时代后的第一个万人摇楼盘，404套房源吸引来11927户家庭登记摇号。此后，万科未来城二期、三期以及保利融信和光尘樾等楼盘，也接连出现万人摇的情况。
良渚因此成为引领杭州楼市的一个重要风向标板块。
02
当绕城外开发如火如荼之时，绕城内板块也在憋大招。
事实上，早在良渚组团挂牌的2009年，余杭区政府就批准过一版《杭州城北勾庄新区概念性规划》，但其范围并未涵盖绕城内全域，所以良渚组团成立后，开展了绕城内26平方公里法定规划的编制，委托杭州城市规划设计研究院编制《杭州北部新城控制性详细规划》并获批。
2013年10月，新版控规出炉，良渚绕城内板块终于有了整体的开发思路，板块定位也从“良渚组团主中心”进一步提升为“杭州北部的城市副中心”，良渚新城由此迈出了“主城化”的第一步。
翻看那一版规划，已经大致能瞅见如今的城市雏形。特别是由勾阳路、棕榈路、杭行路、通益路等七条南北向道路和博园路、金昌路等六条东西向道路所构成的“七纵六横”主干路网，对内，它撑开了北部新城的城市骨架。过去，住在新城南面几个小区的居民要想去物流中心买点水果啥的，得从莫干山路—棕榈路去绕个大圈，但杭行路南北贯通后，就可以一路向北，大大节省了时间；对外，它打通了和拱墅、西湖两区的许多断头路，实现了北部新城与主城区路网的无缝衔接。
当然，仔细看的话也能发现一些差异。比如当时规划开挖的郁宅湖，并不在今天玉湖的位置，而是偏南一个街区，也就是如今万象城、臻珹幸福里的地方。
到了2018年11月，有关部门又对《杭州市北部新城控制性详细规划》进行了一次修编，北部新城的空间结构由此前的“一心、一带、双轴、五区”，优化为“一心、一带、四轴、四区”。
这里有必要提一句，回顾良渚新城这些年的发展历程，2018年是个绕不开的关键节点。
正是在这一年，杭州市启动了大城北地区规划建设三年行动，良渚绕城内26平方公里被全部囊括进大城北建设范围。而在最新一轮三年行动中，北至宣杭铁路，东至运河，南至金昌路-石祥路-好运街，西至莫干山路-北庄路-棕榈路，9平方公里的良渚新城，更是被划入大城北核心区范围，面积占整个核心区21.3平方公里的小一半。
大城北范围图
为了更好地建设良渚新城绕城内板块，良渚新城管委会通过国际招标开展良渚新城国际商务核心区城市设计，最终由美国AECOM设计集团中标。根据AECOM的方案，整个城北国际商务区以玉湖为核心，以东西两段郁宅港绿道走廊串联起整个板块。滨水第一圈层以公园、商业、文化为主，第二圈层以商业、办公、公寓及住宅为主。
良渚新城国际商务核心区城市设计图
也是在这一年，华润万象城正式落户良渚新城。某种意义上，万象城之于良渚，就如欧美金融城之于未科，标志着良渚新城城市建设迈入一个新的阶段。如今，285米高的万象城写字楼已成为良渚新城的商业地标。而这座地标的基座则是面积达15万平方米的城北万象城购物中心，它也是整个城北区域最大的商场。万象城的北面，紧挨着水域面积15万方、相当于20个标准足球场大小的玉湖，妥妥的城北C位。
不过，万象城当年落子良运路、杭行路口时，玉湖还没有开挖，华润主要是看中其双地铁的区位优势。而随着2022年地铁4号线和10号线的开通，良渚绕城内板块的活力被彻底激发。而看到这一点的不止有商家，也包括购房者。
早在2019年11月至2020年6月间，万象城臻珹幸福里4次开盘均出现万人摇，中签率低至1.9%。继绕城外板块之后，良渚绕城内板块也开始了万人摇、一房难求的时代。而同期开盘的拱墅区运河新城限价首秀、融创双子星之一的风尚望和湾，却遭遇了多次流摇。
城北万象城，图片来自杭州良渚新城公众号
这一方面是由于同为大城北核心区，运河东侧的拱墅区运河新城限价3.8万每平方米，西侧的良渚新城限价2.65万每平方米，存在巨大价差。但更重要的原因还在于，良渚新城板块价值的持续提升。就在2019年7月6日，阿塞拜疆首都巴库举行的联合国教科文组织第43届世界遗产委员会会议上，“良渚古城遗址”成功列入《世界遗产名录》，良渚也因此成为杭州唯一坐拥两大世界遗产（中国大运河、良渚古城遗址）的街道。
随着国际知名度的提升，越来越多人口、资源、产业涌向良渚新城。因此后来即便绕城内板块限价涨到2.9万每平方米、3.12万每平方米，与运河新城的价差逐渐缩小，但魅力依然不减。璀璨澜庭、璀璨澜宸、运河云庄等项目的高层，都是中签率低于5%的超级红盘。直到2022年，绿城月映海棠园、春知海棠苑、燕语海棠轩、滨江运翠轩、福翠里、万科星遇光年府、越秀星缦云渚等“勾庄七子”依然在杭州楼市里大放光彩，千人摇号司空见惯，勾庄也因此赢得了“国际庄”的美誉。
2022年、2023年，良渚新城的土地出让金额连续两年高居余杭区第一名，名副其实的余杭楼市第一重镇。
玉湖美术馆，图片来自杭州良渚新城公众号
03
2024年11月6日，总占地688亩的玉湖综合体正式对外开放。“玉湖”之名，源于良渚礼器玉琮。同时，“玉”字又与此地原名“郁宅港”的“郁”字谐⾳。玉湖综合体里除了中心的大片水域外，还具备供市民休闲健身的绿道系统，以及两个玉琮交织成“莫比乌斯环”造型的国际创新中心等文化设施。
作为良渚新城核心区一处集活力商业、文化艺术、生态湿地、科技创意于一体的城市开放空间，玉湖综合体大大提升了绕城内板块的界面颜值和人居环境，所以一开园就登上热搜，首周接待游客量约40万人次，第一个月人流量便突破百万大关，成为杭州城北新晋网红打卡地。
巨大的人流之中有许多并不仅仅为逛而逛，他们是来踩点看房的。比如位于玉湖北岸的中建·玉湖之星项目，今年5月26日首开138套房源一售而空，均价达到每平方米3.26万元。
这是一个什么概念呢？就在两个月前的3月21日，位于2号线白洋站附近、由绿城滨江联合开发的余杭区首个不限价楼盘和萃揽悦园首次开盘，均价仅为27928元每平米。要知道，和萃揽悦园往西100-200米，即是西湖区三墩北板块，曾经的杭州“万人摇”板块之一。而和萃揽悦园项目前身为白洋路站TOD商住地，后从其中拆分出了一宗住宅用地进行土地出让。
今年2月底，和萃揽悦园示范区亮相。60米的恢弘大门、外立面四面铝板、约1600㎡的下沉式会所，景观泳池，还有多主体架空层：双层童玩空间、健身房、KTV包厢、棋牌房、私宴厅、保龄球馆、瑜伽室......看得人眼花缭乱。样板房内，连室内的玄关柜、餐边柜、衣帽柜都做好了，首开还免费赠送封包阳台，硬是把单价2.8万元每平米不到的刚需盘，卷出了单价4万+、5万+改善楼盘的产品力，以至于不少网友戏称其为勾庄“壹号院”，可见对其项目品质的认可。
此后该盘六开领证加推，霸居热销榜，其中五开均价上涨至30779元每平米，涨幅超过10%。而玉湖之星在此基础上，又进一步上涨了近2000元，这中间固然有地段差异的因素，但更是整个良渚新城楼市价值提升的反映。
和萃揽悦园实景图
三土从良渚新城管委会相关部门了解到，目前良渚新城的房地产市场不愁去化，这一方面是因为良渚新城的楼盘普遍比较新，尤其是核心商务区板块的商品房都有公建化外立面的要求。所以这里的楼盘外立面基本金属板材交付，并且多数小区是封闭式阳台，外观看起来整洁大气。以至于有房产中介说，良渚新城核心区的楼盘在杭州300万梯队之中属于颜值天花板。
但更重要的是，相关公建配套的日益完善。
论商业，万象城之后，又一个重量级的购物中心K11也要来了。5月19日，K11官方宣布，K11 Select购物艺术中心正式落户杭州良渚新城国际商务核心区，标志着这一备受期待的商业项目进入实质性建设阶段。至此，良渚新城已形成了囊括城北万象城、K11 Select购物艺术中心、BIRLAND玉鸟集等多座地标性商业在内的超级商圈。
论交通，此前规划里的“七纵六横”主干路网已基本成型，还先后新建了运溪高架路、莫干山路高架。至于2号、4号、10号三条地铁线穿过一个街道，在杭州也十分罕见，而且据说未来还将新增两条地铁，从而形成便捷、立体的现代化交通体系。
另外，论医疗，绕城外有浙大一院良渚分院，绕城内的华润国际医疗中心、树兰国际医学中心最快有望在年内实现部分功能区试运营；论教育，仅2024年就有杜甫中学、杜甫小学等6所新学校投入使用。今年9月，总投资5.75亿元的好运路九年一贯制学校也将正式交付并对外招生，从而扭转良渚教育资源紧张的局面。同时，理想教育集团、未来教育集团等的相继组建，也正在逐步提升良渚的基础教育质量；论产业，良渚新城依托梦栖小镇和良渚生命科技小镇，布局数字文化、生命健康、总部经济三大产业，先后吸引来日立电梯、中建三局等企业总部，以及影视飓风Tim、何同学等网红大V。
总之，经过近20年的开发，如今的良渚早已今非昔比。特别是2023年良渚论坛的落户，更为良渚新城的发展锦上添花。作为一名良渚居民，三土想说，无论自住的生活配套、居住环境和城市界面，良渚新城都可算余杭乃至杭州性价比最高的刚需板块之一。
还是拿玉湖之星来说吧，作为良渚新城最核心的玉湖板块首个不限价项目，玉湖之星的品质实现了大跃升，四面铝板+弧形设计，下沉式会所+交互式园林，审美相当在线。关键是，首开3.25万每平米的价格看着好像涨了一些，但5万元的车位几乎是半买半赠，相比此前板块限价3.12万每平米+绑车位，综合折算下来价格可能还略低了一些。难怪有业内人士说，这批购房者捡漏了。
玉湖之星设计效果图
当然没捡到漏的也没关系，玉湖之星二期2号和7号楼共138套房源马上要加推了。而和萃揽悦园6月也将加推第七期（具体户型信息可关注楼盘公号）
这批新一代的住宅小区，搭配玉湖综合体、K11 Select购物艺术中心，正在全面焕新良渚的人居环境。这环境、这体验感，既是向良渚新城十周岁的致敬，也跟近四分之一个世纪前的良渚文化村形成呼应，更是对良渚五千年变迁史的一个最新注脚。从江南河网中的一片“良渚”，到杭城北部的一汪玉湖，这片土地，不仅实证了中华五千年文明，也亲见了沧海桑田的杭郊巨变，并正在创造属于自己的时代辉煌。
多说两句：
最近，“三土城市笔记”联合余杭区房地产协会，发起“余杭好房”看房团活动。6月21日，第一期看房团活动将走进位于良渚新城的绿城滨江·和萃揽悦园。现场会有“三土城市笔记”创始人土哥涅夫详细解读良渚新城的板块价值，余杭区房地产协会专业人士解答关于余杭房地产现况、政策的相关疑问。想要参加活动的可评论“KFT”，报名进群。
来源：三土城市笔记一点号