摘要：居住在庙子镇某小区302室的业主何某以该小区物业公司服务不到位为由，长时间未缴纳物业费，经村级人民调解委员会调解无果，物业公司求助至庙子镇人民调解委员会，要求何某支付拖欠费用。

近日，河南省洛阳市栾川县司法局庙子镇人民调解委员会巧用“实地勘察+联动化解”的调解模式，妥善化解了一起物业服务纠纷。

居住在庙子镇某小区302室的业主何某以该小区物业公司服务不到位为由，长时间未缴纳物业费，经村级人民调解委员会调解无果，物业公司求助至庙子镇人民调解委员会，要求何某支付拖欠费用。

受理案件后，调解员第一时间尝试联系何某未果，经多方走访，最终在田间找到何某。初步沟通后，何某同意次日到镇调委会调解。

调解现场，双方争执激烈。业主何某情绪激动：“物业不维护基础设施，我家天天漏水，没享受到该有的服务，凭什么交物业费！”物业公司负责人吕某则回应：“小区自2018年初至2019年8月份业主已经全部入驻，期间我们都有维护，前期一切正常。并且您的物业费拖欠这么长时间了，我们之前也没有催过您……”

面对僵局，调解员果断提议先去现场查看漏水情况。随即，联系村委会、物业公司及具备水电专业知识的镇志愿者，共同前往何某家中实地查看。经排查，发现302室卫生间天花板掉皮和南面墙壁上有漏水痕迹，确认漏水原因有二：一是402室安装卫生间过门砖破坏了防水层；二是302室卫生间进水管主管道阀门松动渗水。

调解员以实地查看结果为依据开展“背靠背”调解。对何某，调解员疏导其情绪，并依据《物业管理条例》等相关规定，阐明责任划分原则，房屋还在保修期内（通常屋面防水工程的保修期为5年），责任通常属于开发商。开发商应负责维修，还可能需对相关损失进行合理赔偿。如果是公共区域如屋顶、外墙等漏水则一般由物业负责。如果是楼上住户对其房屋管理不当导致漏水，则楼上住户应承担责任。自身原因则责任自负。结合本案实际，明确了各方责任范围。调解员当场提出解决方案：物业公司负责修复被浸泡墙面并更换问题阀门；墙面修复后，302室卫生间天花板吊顶费用由302室与402室共同承担。

经过调解员耐心释法明理与劝导，物业公司、何某（302室）及402室住户三方最终达成一致意见：何某承诺一周内结清拖欠物业费；物业按方案修复墙面及阀门；302室与402室共同承担吊顶费用。一场可能激化的矛盾得以圆满化解。调解员会跟踪回访后续履行情况。

物业纠纷千头万绪，小区管理各具特点。化解矛盾关键在于找准症结、精准施策，始终站稳维护群众合法权益的立场。人民调解，正是扎根基层的“第一道防线”。调解员们用专业与耐心，倾听群众诉求，以法为据、以理服人、以情感人，将矛盾化解在萌芽状态，有效防范“民转刑”风险，让法治的理性与调解的温情在每一次成功化解中熠熠生辉。（冯燕芝）

来源：河洛视点