摘要：澳洲多家精品地产投资公司和基金管理机构，正在悄然加码对区域城市商用地产的投资布局。这些位于非核心城市的零售与酒店类物业，部分年收益率高达8%，吸引了大批寻求高现金流回报的投资者。

澳洲多家精品地产投资公司和基金管理机构，正在悄然加码对区域城市商用地产的投资布局。这些位于非核心城市的零售与酒店类物业，部分年收益率高达8%，吸引了大批寻求高现金流回报的投资者。

这一轮资本下沉，覆盖从单一资产持有型基金（如区域城镇的一家酒店或小型购物中心）到大型基金平台（如 Haben 和 Fawkner Property）对区域购物中心的控股投资，体现出私募资本对“稳定现金流+高性价比资产”的强烈偏好。

Shepparton Home is the dominant large format retail centre in the region.

在单一资产投资方面，来自悉尼的 Blackfox Property Group 是活跃玩家之一。该公司目前已累计收购13项资产，总市值约达 1.5亿澳元。本月，Blackfox又以 逾2700万澳元 买下位于维多利亚州北部地区中心城市 Shepparton 的一家大型零售中心。

该商场——Shepparton Home，是该地区最具影响力的大型零售综合体之一，其主要租户包括：

Blackfox为该收购设立了专属基金，预期将为合格投资者带来：

Blackfox创始人兼执行董事 Marc Schwartz 表示，该项投资完全契合公司一贯的策略：

“我们关注的是在区域增长城镇中，拥有强大品牌租户的零售资产。尽管这些资产的租金水平通常低于大城市，但租金回报率反而更高。”

他补充道：

“Shepparton等区域城市具备清晰的长期增长逻辑——人口持续增长、政府基建投入不断，零售需求自然随之上升。”

“Shepparton Home 的收购价格低于其重建成本，这意味着我们还拥有进一步提值的空间。”

除了 Shepparton Home，Blackfox近期还完成了以下交易：

Schwartz表示，公司当前投资人结构为“高净值个人+家族办公室+财富管理公司”，他们对这类“低风险+高分红”的地产产品需求持续升温。

“我们是主动型管理人，重点在于通过重新出租、改造升级、协助租户提升经营表现等方式，为所有相关方提升回报。”

“这种与租户协同共赢的方式，是我们资产表现强劲、投资人愿意长期支持的核心原因。”

不仅是中型基金，小型和大型机构也纷纷入场：

Zenith Investment Partners 旗下负责人 Dugald Higgins 表示：

“相比一线城市，区域市场交易单元小但流动频率高，特别是在零售地产领域。”

他强调，投资区域城市要做足功课：

“区域城市通常经济结构单一，一旦主导产业或人口迁移出现问题，商业物业可能出现长期空置。”

“但只要租户稳定，现金流其实会更牢靠。只是投资人必须意识到，这种资产的风险结构是双刃剑。”

此外，Higgins提醒：

“很多基金在做区域投资时，尽职调查的深度可能不如CBD项目那么扎实，这是潜在隐患。”

“真正优秀的管理人，不只是看表面租金回报，还要洞察当地经济结构、租户健康度与区域规划。”

在当前全球资本回报预期普遍收缩的背景下，澳洲区域城市的“次核心地段商用物业”，正成为越来越多私募基金和高净值客户寻找稳定现金流与资本增值潜力的双重出口。

未来，这一板块将成为澳洲商用地产市场的不可忽视力量。

来源：澳洲商业观察ABR