摘要：前段时间，上海中城地带的征集方案启动，虽然还不是正式的规划方案，但按照其中已经曝光的内容来看，这次规划意义非凡：

前段时间，上海中城地带的征集方案启动，虽然还不是正式的规划方案，但按照其中已经曝光的内容来看，这次规划意义非凡：

整个中城环线上串联着大量的产业区，不只有产业亟待转型的欠发达产业，还有漕河泾、张江科学城这部分产业强区。

可以说，上海中城地带就是名副其实的产城融合带，多个区域未来也可以借此机会共享优势资源，互补互利。

这次征集发布后，很多朋友瞬间就想起了金色中环发展带。

这个五年前横空出世的庞大规划带火了浦东浦西前滩、张江、新杨思、金桥、真如、大宁等在内的无数个板块，顺势也炒热了这些板块的楼市。

但同样处在中环的位置，有些板块可就没那么幸运了，即便是规划傍身，也至今仍然没有迎来逆天改命的时刻。

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01

凉城

虹口最近几年的发展有目共睹，北外滩找准了定位之后，发展趋势可以说的上是一日千里，四川北路、临平路板块借助上海CAZ规划和成熟的板块配套也成为了很多中产买房避不开的选择。

但虹口的强势，几乎全部都给了内环，而中环却有着天然的壁垒，特别是凉城。

首先，凉城对于虹口而言，用拟人化一些的描述，其实更像是一个类似“继子”的身份。

在1987年之前，凉城一直属于江湾镇的范围，而江湾镇在当时也是隶属于宝山区大农村，到1984年才正式被划入虹口，1987年才设立的凉城新村街道，至今不过三十多年。

这一系列操作完成之后，虹口凉城紧接着就迎来了大规模的动迁安置，迅速安置了8000人在这里，所以凉城的房子相对市区其他板块来说房龄不算太老。

这样一来，至少在当时看上去，这里是虹口中环，还迅速积累了人气，日常所需的配套也逐渐跟得上了，但可惜，凉城的发展差不多也就此停滞了。

08年之后，凉城不仅没有新房供应，也没有新增地铁、其他配套和大的规划。

所以，把置业计划定在虹口的改善人群，预算稍微高一点的进了内环，北外滩、四川北路或者瑞虹附近，或者索性去了热门的新静安大宁，预算稍微低一点，去了江湾、五角场或者杨浦。

按照现在整个凉城6.3万/㎡这个板块挂牌均价来说，买房需求其实还是很刚需，而凉城目前的仅有的3号线也只是擦边过，对板块通勤利好非常有限。

不过，目前在建的地铁19号线和20号线倒是真正的利好，19号线拉通了宝山、虹口、陆家嘴、前滩、甚至到了徐汇；20号线在横向上也填补了凉城与普陀、杨浦的联系。

只是时间上，20号线一期西段，预计最早2028年通车，东段预计要到2030年之后，19号线延期到2032年左右，利好兑现的周期还是稍微长了一点。

02

桃浦

从去年开始，上海中环出现了一个黑马板块，那就是宝山的南大。

2024年至今，整个板块共成交了3375套新房，是外环内的成交TOP1、在全市也仅次于供应量巨大的临港。

回看南大的发家之路，这几年开发思路其实非常清晰：

确实，南大卖的很成功，从华润置地中心·润府到现在的二期望雲，基本推一批，清一批，顺便把保利和金茂也带的比之前更好卖了。

但南大的火热也把邻居—桃浦衬的更加没了优势。

2022年，桃浦首批住宅地块开始出让，吸引了宝华、金茂在内的多家知名开发商进入，但无一例外，只要是在桃浦，不管多有名的开发商，最后几乎都是铩羽而归。

究其原因，桃浦的困境也肉眼可见。

内部细分的几个区域功能不同，完全没有相互辅助的可能性，且目前来看其实都没发展起来。

桃浦当下可能仅有的出路，无非就是继续画饼，搞产业、或者在短期内把新房打出性价比，把现有的库存清一清，再卖地、开发，良性循环。

03

杨浦周家嘴路板块

杨浦周家嘴路板块在新房市场上更多被称为杨浦滨江带，黄浦江从这里流过，所以位置上比上面两个板块先天有利很多。

但周家嘴路板块在一众滨江板块中至今也排不上名次，确实是错过了不少机会。

这里最大的问题就是动拆迁。

周家嘴路板块范围内最多的住宅就是上世界八九十年代的老公房，在二手房网站上82%的挂牌房源房龄在20年以上。

而杨浦最多的，就是等待拆迁的老破小。

周家嘴路这一带，首先是老房子多，范围广， 拆不动。

在对岸的浦东滨江和另一侧的徐汇滨江在大搞建设时期，杨浦滨江还在缓慢的动迁之中，而且由于这个过程所需的资金过于庞大，杨浦滨江的动拆迁也并不连续，而是经常性停滞。

所以目前这一带楼市的现状：

1、边动迁边新建，持续有新房入市，但价格目前来看不算高，在同环线上甚至可以说是洼地；

2、目前板块内放开限价后的新房品质其实非常不错，但周边基本都有老破小的存在，认可度不会太高，销售难度大于其他板块；

3、一二手房差价明显，板块内今年入市的中海云邸玖章均价11万上下，但目前整个板块的二手房挂牌均价仅约6.9万/㎡左右，差价接近2倍。

但和中环其他板块有个明显的不同点，也是目前这里最大的看点—产业。

和徐汇滨江、世博滨江、北外滩这些滨江核心段一样，杨浦滨江的规划中也有着非常高能级产业的入驻。

包括美团、B站、抖音、中交集团上海总部、中节能上海首座等一批功能性项目，这些大厂相继落位杨浦滨江南段（延伸至杨浦大桥以东）将给这里带来极高产业能级。

值得注意的是，这些大厂企业的选址并没有在杨浦更加核心、靠近市中心的东外滩，而是刚好在杨浦大桥以东的周家嘴路板块。

所以目前周家嘴路板块的新房倒是比想象中的好卖很多。

城市更新还在继续，周边老房子的动迁也是早晚的事，各个大厂建成后，不管是新房还是二手，都会有高于其他板块的源源不断的购买力。

看完中环这几个板块，再回头看这一次提出来的“中城地带”，发现和上一次的“金色中环”概念相比，除了都是个圈，且有部分区域重叠外，功能上完全没有可比性。

金色中环带，都已经成为新的产业/金融/科创中心，串联出这个线，就是资源共享，共同富裕，独立出来个个都很强势。

而“中环地带”的几个板块，除了浦东张江一带，其他大部分是中外环之间，甚至是外环外的“欠发达地区”。

有人说“中城地带”概念的提出是为了保房价，这个当然是有可能，而且应该是最直接的利好，对规划内板块的提升应该不止如此。

像杨浦滨江或者直接说周家嘴路板块这样的区域，发展虽然起步晚，但一次性落实这么多大厂，既不属于金色中环的的兑现能力，更加不会是“中诚地带”的所能带的动的。

来源：说话的胖头鱼