摘要：郭建成，在阿联酋最大开发商伊玛尔EMAAR和沙特最大开发商达兰卡Dar Al Arkan都担任过副总裁的华人高管，在近10年的中东地产从业里面，他曾负责分管过投资收并购、拿地、市场、营销、设计及工程管理等多个核心模块，并主导参与了多个不良资产项目的收并购。作为
郭建成，在阿联酋最大开发商伊玛尔EMAAR和沙特最大开发商达兰卡Dar Al Arkan都担任过副总裁的华人高管，在近10年的中东地产从业里面，他曾负责分管过投资收并购、拿地、市场、营销、设计及工程管理等多个核心模块，并主导参与了多个不良资产项目的收并购。作为在阿拉伯大型综合性企业的华人高管，他作为牵头人，规划并合作落地了多个中国商业零售品牌进入中东市场，通过多个地产项目与中国的建筑、建材供应链企业深度合作。
作为近五年在全球最受关注的市场之一，中东市场在高端旅游、基础设施建设、房地产开发，金融业等方面的快速发展举世瞩目，今天记者对郭总进行了专访，
分享他对中东地产黄金期机遇和挑战的见解。
记者:
近几年全球都比较关注中东地产市场的特色发展，能不能谈一下各个国家具体的情况？
郭建成:
我们达兰卡地产目前是在全球近10个国家进行地产开发，中东是我们的主场，也是项目最为密集、投资强度最大的地区。
沙特作为中东地区最大的经济体，目前以主权基金投资驱动在进行大量的基础设施建设和综合体开发，比如NEOM新城和红海开发等巨型造城项目，我们顺应这个趋势，拓展业务以一二级联动的土地开发和住宅地产及商业地产开发为主。沙特在2023年下半年才开放外国人持护照可以买房，这个比迪拜整整晚了21年，目前的房价还处在比较低的位置。以核心城市如利雅德和吉达的人口规划作为参考，未来的开发体量和价格都有比较大上涨的空间，沙特地产市场在土地开发、二级开发、建造施工、建筑建材、装修、地产经纪、物业管理等方面都有很多机会，还有一个体量巨大的城市化进程和人口迁徙过程，地产市场有广阔的发展空间。
阿联酋的地产市场这几年非常火爆，目前还在延续这样的势头，迪拜一个城市2024年的销售额就超过一万亿，这个数字超过了全球大多数一线城市，主要的原因是在当下全球各地区面临政治和经济多方面的问题和挑战时，迪拜所一直奉行和坚持打造的开放、包容、公平、透明、资金和人口自由流动、低税的营商环境，高度发达的城市基础设施配套和金融配套，以及繁华的城市界面、多元化的生活方式和文化，持续不断的吸引全球各地的企业和投资者，进入到迪拜这个城市兴业投资。人口的持续涌入，人口结构的持续升级，是迪拜房地产繁荣的重要支撑。目前看这个趋势还在持续，有一些在以前迪拜常住人口占比中比较少的国籍正在快速的进入迪拜，说明迪拜的全球知名度和国际化影响力在扩展到新的地区，这也是这个市场能够持续有新的增量，保持稳定发展的重要支撑。
另外像阿布扎比的房地产市场，这几年发展也很快。尤其是核心区的像亚斯岛，萨迪亚特岛的发展非常迅猛。迪士尼已经官宣要进入亚斯岛，会是中东地区第一个迪士尼主题乐园，参考全球各地迪士尼主题乐园对城市旅游和地产的带动作用，相信阿布扎比的地产将会迎来一个快速发展期。
阿联酋的拉斯海马今年永利赌城应该会完成封顶，建设进度非常快，目前拉斯海马的房地产和商业酒店的开发也是进行的如火如荼，以高端娱乐业为核心引擎，辐射整个阿拉伯世界及欧洲，跟迪拜和阿布扎比形成联动，拉斯海马未来的地产行业发展前景是非常乐观的。
沙特和阿联酋是中东最大的两个经济体，也是最大的两个地产市场，房地产市场的共同特点是租金非常高，这是由于住房保有量相对有限，同时有国际旅游带来的快速增长的短租市场，是目前房地产市场健康度的一个重要支撑，这两个国家都在地产行业驶入了以超大项目为特色、快速发展的快车道。
记者:
我们常说的GCC海湾六国还有其他的四个国家，他们的地产行业发展如何？
郭建成:
我可以重点谈一下阿曼和卡塔尔。巴林和科威特我们目前还没有进入。
阿曼我们目前在首都马斯喀特开发全国最大的一个文旅综合体，占地达到3.5平方公里，而且在海拔130米的山顶上，下面就是阿拉伯海，山海环抱，是一个环境非常优美的山海综合体。整个项目也包含了多种业态，包括18栋的高尔夫球场、多个五星级酒店、酒吧及俱乐部、购物中心，当然还有高端别墅和公寓等多个业态。阿曼是阿拉伯国家中自然环境最好的一个国家，而且历史悠久，文化传承保存的非常好，是阿拉伯世界旅游度假的后花园，现在越来越多的年轻人愿意探索和居住在这个国家，也有很多退休的老年人选择在这里安享晚年。我们这个超级文旅大盘一共有超过3000套房产，是在逐步分期开发，阿曼的优点是相比于迪拜，价格还非常便宜。阿曼非常开放，获得永居权的门槛很低，国家层面也制定了2040发展计划，会重点发展高端旅游业，扩充外来人口。来过阿曼的人都会对这个国家的人民友好、热情、好客有很深的印象，阿曼在文化文明上的魅力，在吸引更多的人到这边旅游和定居，我们顺应这个需求，为他们开发和打造适合他们的房产项目。
卡塔尔这个国家非常富有，人均gdp多次达到世界第一，我们目前在卡塔尔多哈有两个大型项目。卡塔尔通过2022年的世界杯完成了城市基础设施的重大升级，整个城市的界面非常现代化。卡塔尔的石油和天然气储量丰富，也有全世界最大的主权基金之一，有很强的投资能力和产业孵化能力，吸引了全球很多产业尤其是科技企业的入驻。匹配这些全球精英的居住及生活方式需求，我们在卡塔尔的项目以高端别墅和滨海公寓为主，正开发一个18栋的高尔夫球场。
记者:
刚才您提到迪士尼主题乐园进入阿布扎比，将大力提升整个地产的发展速度。我们注意到您公司的项目多次跟高端品牌合作开发，比如兰博基尼、范思哲、芬迪、阿斯顿马丁等等。能否讲一下为什么采取这样的方式？
郭建成:
中东地区尤其是迪拜，应该是在全球范围内比较早开始跨界跟高端奢侈品牌联名进行开发的一个地产市场。跟这些全球最知名的高端品牌合作的好处是显而易见的，一方面能够迅速提升项目的知名度，其次这些品牌都有大量的拥趸和粉丝，房产项目一推出就有非常好的客户基础，另外品牌联名的项目因为其稀缺性，开发商通常有更高的开发利润，对于客户来说市场的流动性和租金也非常好，有更好的投资回报。
记者:
这些联名的高端品牌通常做哪些事？仅仅是冠名吗？
郭建成:
当然不是。这些全球化的高端品牌，很多都是百年品牌，非常珍视自己的品牌价值，不会轻易给任何开发商冠名。涉及到联名开发的合作，一方面他们会非常细致的对开发商做尽调和筛选，只跟有强大实力和优秀品质的开发商合作，另外所有的品牌都会参与到产品设计的工作，从颜色使用、材料使用、户型，到用户的居住体验的全流程的设计。有些品牌如范思哲、阿玛尼本身有家具线的业务，他们还会专门针对项目做定制家具的开发，为客户提供家具选择。另外一些品牌如特朗普，本身有高尔夫球场运营和五星级酒店的业务，他们会参与到球场和酒店的所有设计，并参与后续运营管理。除了与品牌联合开发定制地产，我们也成立了家具业务线，目前跟宾利、杜嘉班纳、范思哲、阿玛尼、芬迪、艾莉萨博等多个世界一线品牌共同打造高端奢侈品牌联名家具，线下旗舰店在利雅得市中心。
记者:中东地产现在进入了黄金期，中国企业有哪些机会？
郭建成:
我觉得最大的机会还是在基建，这是供需两端体量都非常大的业务。目前沙特、阿联酋都有一些大基建的巨型项目，有很多都具备首次尝试的创新性，对施工企业的要求是很高的。中国有全球水平最高、体量最大的基建企业，目前已经在全面参与中东主要国家的基建业务,尤其是以大型的央国企为引领。这几年我们看到了央国企带动国内民营企业出海很好的范例，国内的民营企业从前端的设计院，到各个专业的施工分包，以及各个模块相对应的建筑建材，家具家电等供应链企业，跟随央国企基建龙头的航母组团出海，取得了很好的效果。
在商业地产开发的领域，中东地区很像20年前的中国，在地产开发、地产经纪、物业管理，地产金融等各个方面都有很多机会。以沙特为例，目前星级酒店是严重短缺的，完全满足不了快速增长的国际国内旅客的需求，是一片投资的蓝海。迪拜是一个地产市场比较成熟，体量比较大的市场，应该说在各个环节都有机会，比较值得关注的是，迪拜国企迪拜控股集团刚刚发行了体量非常大的租赁房产Reits，这在中东地区是第一次，处于发展的起步阶段，但在国内目前还没有这样的租赁住宅类金融产品，在类似的地产金融业务上，中国企业应该还有很多机会。迪拜除了住宅市场，目前的办公楼市场也是非常火爆，商业办公楼地产的开发和更新改造,也会有很好的机会。
阿布扎比应该接下来会大量发展高端旅游地产，跟高端旅游相关的从游乐设备到旅行社运营，以及主题场馆运营业务应该会有很好的发展前景。还有高端娱乐IP的商业化打造，阿拉伯人非常喜欢游戏，喜欢为IP买单，建立线下的大型主题乐园开发原创的IP体系，也是中国企业的机会，我们有很多很好的擅长做Ip企业。潮玩品牌应该也会有很好的机会，目前有几家中国企业进入到中东地区做商场内的潮玩连锁店，效果很不错，未来有机会可以跟大型的旅游目的地进行联合创作，共创一些爆款。
阿曼在养老地产和教育地产方面有很大的优势，目前国家层面已经规划了多个超大型的项目，也在大力导入很多优质康养、教育类的资源，中国在医疗康养和教育方面的企业可以关注这个机会。
记者:
中东的地产企业和中国的同行有哪些合作机会？
郭建成:
中国地产企业的体量在全世界都是最大的，我以前在迪拜伊玛尔的时候，我们经常说我们是除中国以外全世界最大的开发商。中国地产市场几十年所积累的开发体量、设计能力、施工管理、全球化的供应链、金融体系，这些是比中东要领先很多的，这些经验和资源也是中东地产企业可以借鉴和使用的。目前有中国的地产公司已经出海，在中东尝试开展品牌代建的业务，输出自身在设计、供应链和建造科技上的能力，尤其是一些超大型的综合体项目，涉及到各个方面的专业能力和资源整合，这是中国企业的优势。
中东的地产企业在几个方面做的特别好。
比如世界级地标的打造，伊玛尔所打造的世界最高楼、世界最大的购物中心、世界最大的喷泉、世界最大的商场内水族馆，都成为了世界著名的地标和网红打卡点。在一个属地化属性非常强的业务里面，这是非常难得的，拥有全球性知名度的地产企业不多，因为把地产开发到全球，对任何公司都是一个非常大的挑战，包括资金、法律、规则、操盘能力等方方面面。但如果能够设计打造出来全世界知名的地标，并且能有很好的运营，获得世界级的影响力和知名度，这对于地产企业是一个巨大的品牌价值，当然这也是很难的，需要在方向选择、产品设计、运营、客户体验上都做到极致，但一旦做到能够做获得丰厚的回报。伊玛尔应该说通过迪拜市中心的打造，做到了这一点，每年有上亿的游客来打卡迪拜市中心，他们都对迪拜市中心的繁华和建筑之美所震撼。一个地标可以成就一个品牌，成就一个城市，追求极致做第一，这一点是值得我们借鉴的。
中东地产企业非常擅长跨界合作，无论是引入迪士尼、乐高这样的全球知名旅游度假品牌，还是跟范思哲、阿玛尼、芬迪等等全球奢侈品牌的合作，以及跟帕加尼、法拉利、阿斯顿马丁等运动汽车品牌的合作跨界开发，中东地产公司擅长把地产从常规的居住空间，扩展到更为广泛的生活方式和体验，擅长借力全球最著名品牌迅速打开知名度并获得更好的财务回报。相比于中东，甚至全球其他地区，中国地产目前这样的品牌联名产品还非常少，未来在一线和新一线城市应该还是有发展空间和机会。
在亲水类社区和物业管理上，中东地产企业做的是非常好的。中东很多国家虽然是一半陆地一半海洋，但是在陆地上的自然水系是非常少的，所以在社区甚至建筑内部打造亲水的体验是中东地产的一大特点，以迪拜为例，几乎所有的住宅公寓都配备游泳池，有很好的体验和服务，也倡导了一种健康的生活方式。
很多大型的社区都会开挖人工运河甚至打造社区水乐园，给社区打造非常好的亲水体验，这个感受是非常好的。中东地产社区的物业费比国内是要高的，因为他们所有的物业，几乎每栋楼都配备游泳池、健身房等设施，以及相应的安保和服务人员，居住体验是非常好的。我们的一些南方城市，尤其是主打高端旅游的城可以借鉴。
中国地产企业的物业管理在科技化运用和社区零售、社区配送方面做得很好，在物业管理系统、智能硬件、社区零售供应链、社区配送等方面，应该都有很多向中东市场输出的机会。
还有一个机会点是社区媒体，中国的社区，多样化的社区传媒已经非常发达，中东地区尤其是沙特，社区内的媒体还是非常少的，这里面也有很多社区媒体发展的机会。
记者:
您觉得加强双向的合作，最重要的是什么？
郭建成:
我觉得最重要的还是加强双向的交流。印象很深的是这几年来中东考察的中国企业数量明显多了，企业的量级也比以前要高很多，我们也看到了很多更大的合作落地。我也关注到有很多专门做中东商务考察的企业和平台，这是非常必要的。我在刚进入迪拜地产公司工作的时候，整个行业跟中国企业的交流还是相对比较有限的，现在的交流非常频繁，了解和互信也有了很大的提升。从交流到了解到信任，然后锁定机遇稳步落地，我认为这是最重要的。
记者:有什么挑战吗
肯定是有的。伴随着市场的火爆，整个中东地产市场尤其是迪拜的开发投资量增长迅猛，未来新入市的项目数量众多，维持一个健康向上的市场，需要持续不断的新增人口，目前来看人口涌入的势头很强劲，但后续需要政府的调控，控制供地规模和开发审批，扩大产业人口，同时进一步便利外来人口的进入和定居。另外因为开发体量的快速增长，建设施工成本有很大的提升，在建材供应链的整合和劳工的引入上，需要加快速度以降低开发企业的成本，保护企业的现金流健康度。
记者:
好的，非常感谢郭总您的时间，我们了解了很多中东地产黄金期背后的深度情况，也期待未来中东和中国在地产这个大行业里面有更多合作落地。
郭建成:
感谢您的时间，共同期待。
来源：房产日报