摘要：其实仔细算下来，也就从3月21日到5月31日，差不多70天左右的时间，上海一共协议出让了13块地
最近这段时间， “地王”实在是多得有点数不过来了
不光在公开土拍中屡屡刷新板块、区域的楼面价纪录
事实上另一个更为低调的协议出让市场，也诞生了多个价格不菲的地块
最典型的就是5月31日端午节当天，徐汇东安新村最大一幅宅地落地
前后三块地加起来超过523亿元，直接杀疯了登顶世界总价“地王”
至此，上海今年前5个月协议出让的总金额正式突破800亿元大关
几乎快是前四轮公开土拍总额421亿元的两倍了
开头先跟大家解释一下，协议出让和普通土拍有什么区别
这两种土地出让方式的本质不同，在于是否引入了市场机制
前者主流的做法是“协议出让+产权转让+联合开发”
先由上海国资企业以协议出让拿下地块，再通过联交所引入央国企或头部房企共同开发
在这过程中严格把控规划要求，使得核心地块的产品打造更符合区域的总体面貌
因此我们可以说，当下在城市更新的新阶段
协议出让正以更猛烈的姿态，冲击上海的土地市场
01
今年协议出让到底有多猛
说是今年前5个月
其实仔细算下来，也就从3月21日到5月31日，差不多70天左右的时间，上海一共协议出让了13块地
主要包括黄浦余庆里的7块地、徐汇东安新村的3块地、杨浦新江湾城的2块地，还有后滩“九宫格”的1块地
尽管数量不多，但这些核心地块无论哪一个地块放到土拍市场上，都是“王炸”级别
黄浦余庆里的土地包就是绝对的黄金位置，寸土寸金
处在人民广场、外滩等城市地标和豪宅社区的中间位置
紧邻南京路步行街、豫园、新天地等多个商圈，被多条地铁、多所学校和三甲医院环绕
徐汇东安新村地块同样在内环内，南侧靠近内环高架路，并和西岸金融城接壤
东安新村地块控规图
还有后滩“九宫格”地块，河对岸就是天际线林立的前滩，隔着黄浦江又是徐汇滨江
因此，这些地块的单价也是一个比一个高，不断刷新纪录
东安新村127b-23地块的楼板价来到12.6万/平，逼近绿城潮鸣东方13.1万/平的上海单价地王纪录
再结合地块周边项目的售价作为参考
黄浦余庆里土地包相邻的金陵华庭，备案均价达到18.9万/平，158套房源当天日光
预计新地块打造出来的新房单价有望突破20万/平，风貌别墅可能接近28万/平
东安新村地块附近的豪宅项目更多，销售情况更火爆
3月底开盘的能建西岸誉府，均价还只是14.3万/平
5月11日开盘的绿城潮鸣东方，均价就达到了19.5万/平
待入市的宸嘉龙华项目，推出的叠加单价预计也不低于18-19万/平
该地块则计划打造纯大平层豪宅，单价更是奔着20万/平就去了
不得不感叹，协议出让地块的位置更好、单价更高、面积更大，真的是来势汹汹
02
协议出让并非简单的土地出让
大家再看看协议出让主要的竞得企业
可以发现多个地块其实都被上海地产集团拿下来了，被称为上海“最大地主”，开发过多个住宅项目
上海地产集团部分住宅项目
当然，它到处“囤货”并不是简单的土地储备，不追求住宅销售的“一枪头”买卖
而是作为政府管理国有资产的“操盘手”
更精准的为每一块地，找到最合适的房企来担任“城市合作开发商”
在这样的匹配下，转让后多个已经入市的项目，都取得了不错的销售表现
保利外滩序BUND45甚至创下了上海去年认购率的最高记录
更具有代表性的是前滩三林滨江段的成片开发，规划打造海派低密花园洋房
这两年推出的新房房价在11到13万/平之间，供不应求
两块地协议出让给华润，在去年年底交付了前滩润璟，采用了石材和红砖立面的洋房、叠拼合院
前滩润璟实景图
目前还在推进配套的商业落地
还有三块地交给陆家嘴集团打造前滩公馆，立面风格也是经典的海派风貌，四次开盘都触发了积分
根据总的规划图显示，接下来片区内还有三幅住宅地块等待出让开发，以进一步丰富住宅供应
除了总体的风格要求外，协议出让还对部分地块提出了更细致的要求，以追求“可持续性”开发
比如去年黄浦区协议出让的新天地地块，就对商业占比、历史建筑面积、保护更新规模等都做了明确规定
因此，这里开发的住宅产品更为多元
既有限高100米的超高层，也有高层、洋房，同样包括独栋的风貌别墅
当然，今年协议出让的部分地块也取消了不少限制
像东安新村住宅地块就没有中小套和租赁用房、保障房的要求
首批住宅主打200平以上的纯大平层豪宅，快的话今年年底就能亮相
东安新村127b-23地块出让合同
后滩“九宫格”已经出让的两块地，都是要求中小套型住宅配比不低于40%，不需配建租赁用房和保障房
而黄浦余庆里7块地中，也仅有1块地要求建设租赁住房
整体呈现“北商南住”的布局，北侧规划多元商业，南侧打造错落住宅
未来将建设风貌别墅、超高层、租赁住房、商业、办公楼在内的多种业态
黄浦余庆里土地包概念方案效果图，仅供参考
新江湾城E1-08A地块的条件更优越
容积率低至1.1，预计打造断供已久的洋房和联排组合
03
为什么此时此刻要大力推进协议出让
这几年上海土地供应呈现“质升量控”态势，总成交总金额连年下降，但仍排在全国首位
其中，最明显的趋势就是协议出让的规模正在越来越大
2023年总额还只有723亿元，2024年就已经突破了1000亿元
今年更是在短短两个月内就超过了800亿元，有望全年再创新高
第一个原因，就是这些地块都极为核心、至关重要
尤其像黄浦区去年拿出来的新天地96&97街坊地块
遴选明确要求开发商的年度进出口和国际业务额年均不低于200亿美元，以及有能力引入全球品牌评估机构发布的酒店品牌
图源：上海土地市场
连在上海开发经验丰富的两家港资房企，瑞安房地产和嘉里建设都只能遗憾错过
最终地块被老牌外资开发商丰隆集团，以及厦门联发联合体，以87.4亿元的总价拿下
这家集团在新加坡打造出了许多地标性豪宅和综合体项目
将充分发挥产品优势，为新天地精心开发下一个比肩翠湖天地的豪宅IP
图源：丰隆集团官网
更不用说东安新村这个上海史上最大规模旧改的单块土地，一举一动都饱受大家的关注
像城市综合体开发改造的过程中，对涉及到的多方开发者都有极高的要求，难度非常大
由国资托底拿下，协议出让给徐汇城投的三家公司，再通过上海联合产权交易所，进行市场化的股权转让
为房企分担了巨额的旧改资金压力，大幅降低了开发风险，也规避了流拍风险
第二个原因，协议出让区别于公开土拍“价高者得”的原则，可以使地块价格更稳定，以免影响周边房价大幅度波动
黄浦和徐汇相关地块的楼面价，都低于同区域招拍挂地块
更侧重于公益性、历史保护或产城融合项目的打造
与此同时，又能借助有市场竞争力的房企，保证土地的高品质和高效率开发
并给它们保留足够的利润空间，以便更多地投入到“好房子”的研究中
最后，上海自2023年起就来到了城市更新的冲刺期，政策不断完善和加码支持
今年2月明确提出全面提速“两旧一村”改造，对全市的旧改项目进行了更详细的分工方案
协议出让的地块涉及到风貌旧改、地下空间、城中村改造等，对方案和出让条件的要求都比较高
通过定向筛选合作方，可以更精准地助推城市更新
04
当前，上海的土地供应形成了“市场化招拍挂 + 定向协议出让”的双轨模式
像瑞虹新城一些热门的纯商品化地块走市场竞争路线
而中心城区长周期、低利润的旧改地块，更多以协议出让的方式，来推动所在片区的高质量发展
接下来，还会有更多的一二线城市在城市中心的核心地段
增加住宅用地的协议出让规模，释放出更多优质的储备地块
最终和公开土拍卖地各分半壁江山，甚至金额都可能超过土拍
来源：房产那些事
