摘要：一年前，上海土拍正式取消限价，恢复价高者得，同时也取消了房地联动价。用大白话说，就是谁有钱，土地就归谁，以后房子卖多少，你自己决定。

今年以来，上海新房市场已经出现了20多个日光盘，市场热度远远高于前几年。

外行人肯定会感到好奇，是什么造成了如今局面？其实是政策，当然这里说的政策并不是房贷、限购之类，而是土拍政策。

一年前，上海土拍正式取消限价，恢复价高者得，同时也取消了房地联动价。用大白话说，就是谁有钱，土地就归谁，以后房子卖多少，你自己决定。

这一政策从2024年第三批次集中土拍开始实行，自此各区各板块楼板价纪录开始刷新，包括徐汇滨江、龙华、静安曹家渡、大宁、杨浦平凉、定海、虹口瑞虹、四川北路、浦东新杨思、北蔡、嘉定新城等板块单价地王陆续易主。

这一政策犹如“仙人指路”，迅速点燃了市场热情，尤其是内中环区域（内环内市场原本就很热），从上述罗列的板块也能看出，地王主要出现在中环以内，今年大多数日光盘就是这些地王。

取消限价之所以如此有效，背后逻辑主要是两方面——预期改变和产品升级。

预期改变很好理解，地王的出现就是预示着未来房价将会继续上涨，这种故事十年前已经被证明很有用。

最典型的案例就是翡雲悦府，其所在地块是上海采取双高双竞后第一个触发二轮竞价的土地，最终溢价率达到40.4%，成交楼板价7.44万每平。

当时周边楼盘新杨思上园售价是9.9万每平，还一度传出购房者退房风声，土地成交后便再无声响。因为7.44万地价意味着以后房价至少超过10.5万每平，最终翡雲悦府入市的价格为公寓10.7万每平左右，叠加13+万每平。

如果当时仍然按照原土拍政策，土地限价+房地联动价，按照每年3-5%的涨幅，预计项目售价最多在10.3-10.5万每平，虽然大概率仍会热销，但未必能达到如今一房难求效果。

这种情况同样在浦东北蔡和杨浦滨江这类市区板块上演，主要原因是目前环境下，改善型购房能力退化的远比刚需慢，加之市区土地稀缺性更强、配套更为丰富，因此效果会更明显。

当然，光靠预期也不行，限价取消带来的另一大改变是促使开发商产品升级。

在之前的规则下，不管什么地方的土地，地价和未来售价都已确定，开发商能做的是如何节省成本来提高利润率，因为没有动力去提升产品，做好做坏房价都一样。

规则调整后就大不一样，因为房地联动价没有了，未来房价能提升到多少主要靠产品力，开发商也因此开始疯狂卷产品。

今年来，市场上已经陆续出现3阳台、7飘窗、270°转角窗等产品，得房率一个比一个高。多数开发商甚至为了提升货值，小区采用高低配，让高层和叠加出现在一起。

总之就是一条原则，好产品才能换来好价格，才会赢得好销量。

从最终效果来看，上海放开限价是一条非常有效的举措，让供需来决定市场，激发出开发商创新积极性。

最后拿杨浦滨江内中环案例来收尾，一年前缦云上海是该区域的顶流，但是销售情况却是逐步下滑，如今保利海玥外滩序BUND98、中海云邸玖章用日光证明了区域购买力依然存在。

来源：乐财聚