摘要：陈妮娜于2014年5月加入“新城系”旗下的新城控股，曾先后担任预算经理、税务经理，以及地产开发和商业管理事业部财务总经理等重要职务。

自从实控人王振华出狱后，“新城系”公司高管频频离职。

近日，新城悦服务发布公告，宣布公司首席财务官陈妮娜辞任该职位，但其仍将以公司员工的身份继续为新城悦服务效力。

陈妮娜于2024年8月加入新城悦服务担任CFO，主导公司IPO后的财务体系建设，此次卸任距其上任仅9个月。

陈妮娜在辞任时确认，其与董事会之间不存在意见分歧，且此次辞任并无其他事项需要向股东或香港联合交易所有限公司报告。

陈妮娜于2014年5月加入“新城系”旗下的新城控股，曾先后担任预算经理、税务经理，以及地产开发和商业管理事业部财务总经理等重要职务。

在加入新城控股之前，陈妮娜曾在毕马威华振会计师事务所担任审计经理，积累了扎实的财务审计专业知识和实践经验。

陈妮娜辞任后，新城悦服务董事会任命刘颖洁为新一任首席财务官。刘颖洁同样在新城控股拥有深厚的工作履历，曾担任财务管理中心会计经理、预算经理、商管事业部财务总经理及区域总经理等。

从表面来看，这似乎是一则常规的人事调整，但却与核数师罗兵咸永道同日宣布辞任、年报难产、股价暴跌等一连串事件紧密关联。

隐秘关联交易浮出水面

此次人事变动正值新城悦服务面临系统性财务挑战的敏感时期。

5月27日，新城悦服务宣布核数师罗兵咸永道辞任，原因为双方在审计收费及关联交易调查上存在重大分歧。

罗兵咸永道在审计2024年度财务报表时，发现新城悦服务存在复杂且严重的财务问题。其中，两个银行账户与某关联方之间存在合计高达22.7亿元的资金流出与流入情况。

值得注意的是，这些交易既未在公司相关银行明细账中进行会计记录，也没有按照港交所对于关联交易的要求，履行相应的董事会审批程序以及信息披露义务。

这种“体外循环”的操作方式，严重违反《企业会计准则》以及港交所的信息披露规则。即便资金最终在2024年底全数回流，但其性质的严重性并未因此减轻。

目前，该关联方的具体身份仍未完全明晰，新城悦服务仅模糊表述为“王振华控制的企业及其参股的合营或联营公司”。

在此前的3月31日，新城悦服务曾发布公告，表明发现公司与关联方之间存在未经会计记录、审计与披露的资金往来。随后董事会启动调查程序，这也直接导致其年报“难产”。

随着调查深入，罗兵咸永道提出基于独立调查计划的额外审计收费报价。然而，新城悦服务并不接纳这一报价，并建议罗兵咸永道立即辞任，以推进2024年全年业绩的审核工作并避免进一步延误。最终，罗兵咸永道同意辞任。

目前，新城悦服务已成立由三位独立非执行董事组成的独立调查委员会，旨在全面、深入地厘清资金流向，并制定切实有效的整改措施。

上市7年以来首次亏损

该事件对新城悦服务声誉造成了负面影响，其股票自4月1日起暂停交易，成为今年为数不多的因未按时披露年报而停牌的港股物业企业。

自从2018年11月6日正式登陆港交所以来，，新城悦服务一直保持着盈利。除了2022年，其营收与利润基本上都保持正向增长。

具体来看，2022年，其实现营收约51.8亿元，同比增长约19.1%。其中，物业管理服务的收入约30.25亿元，同比增长约44%；社区增值服务的收入约12.85亿元，同比增长约40.3%。

不过，这一年，新城悦服务的归属公司权益持有人的净利润约4.24亿元，同比下降约19.4%。

到了2023年，新城悦服务录得收入54.2亿元，同比增长约4.7%；归母净利润为约4.45亿元，同比增长约5.1%。全年获得的经营性现金流净流入同比大幅提升至4.2亿元。

然而，进入2024年，行业形势愈发严峻。今年3月19日，新城悦服务发布盈利预警，预计2024年度股东应占净亏损达7亿至9亿元，创下自上市以来的最大亏损纪录。

公告显示，亏损主要源于两大关键因素：一是对房地产关联方及第三方客户应收款项的信用减值计提，二是商誉及无形资产减值。

2024年，新城悦与新城控股签订《物业服务框架协议》，约定关联交易上限10亿元。2024年前三季度，新城控股销售额同比下降47%，营收下滑27.66%，净利润缩水41.31%。

这使得新城悦服务应收账款收回难题暴露无遗。截至2024年中期，新城悦应收账款周转率仅1.35次，远低于行业健康水平。

据第三方机构统计，2024年TOP50物企中，关联方应收款占比超过30%的企业达七成。新城悦此次计提的信用减值，正是为过去依赖地产输血模式付出的代价。

3月20日，盈警公告次交易日，已被剔除港股通的新城悦服务股价跳空低开，单日暴跌11%，市值蒸发超3亿港元，成交量也创出近日新高。

为扭转颓势，新城悦服务推出“一线员工薪酬激励计划”，试图提升服务品质，但在行业整体转型压力下，短期难见成效。

不可撼动的实控人

目前，新城悦服务的实控人是王振华，他通过InnovativeHeroLimited持有新城悦服务68.86%的股份，对公司拥有实际控制权。

同时，王振华还通过全权信托持有港股新城发展63.33%的股份，而新城发展又持有A股新城控股67.2%股份，在“新城系”中处于核心控制地位。

王振华商业成就的核心奠基于房地产行业。1993年，他筹资创办武进市新城投资建设开发有限公司，这便是新城控股的前身。

进入21世纪，新城控股开启多元化发展，业务从住宅开发延伸至商业地产领域。2009年，其战略重心迁至上海，随后加速全国化布局，向珠三角、环渤海、中西部等地进军。

在资本市场，新城控股成绩斐然。2001年，其旗下江苏新城房产在B股上市，成为江苏省较早上市的房地产企业之一。2015年，新城控股实现B转A，登陆上交所，成为国内首家完成这一转变的民营房企。

此后，公司发展迅猛，2015-2018年合同销售金额连年翻倍，从319亿元增长至2211亿元，在全国房地产企业的排名也从20开外跃居第8位，市值从300多亿元飙升至接近千亿。

除了新城控股，王振华还布局了另外两家港股上市公司。2012年，新城发展在香港上市，王振华身价随之大涨。2018年，他又将集团旗下物业板块分拆，以新城悦为上市主体在香港上市。

2019年，王振华因猥亵儿童罪入狱，公司迅速换帅，由其子王晓松接任董事长。2024年下半年刑满释放后，王振华已回归参与新城集团经营管理。

王振华虽因个人犯罪行为失去了对公司的直接管理权力，但其仍是“新城洗”的实际控制人，通过复杂股权结构和家族信托掌控着庞大资产。

如今，王振华缺席公司日常运营后，新城控股在王晓松带领下艰难前行，面临着行业下行压力、市场信心恢复等诸多挑战。

来源：石头侃房