摘要：《民法典》合同编规定了19 种典型合同，其中租赁合同在实践中的使用频率极高，仅次于买卖合同；

《民法典》合同编规定了19 种典型合同，其中租赁合同在实践中的使用频率极高，仅次于买卖合同；

日常生活中无论是租房合同、租车合同或者租赁机器设备，《民法典》作出了更细致的特别规定；

今天来讲租赁合同的效力及房屋租赁中的特殊规定。

正 文

01

出租人的义务

一、按约定交付租赁物并符合约定用途

出租人必须在合同约定时间将租赁物交付给承租人，比如租房合同中约定 6 月 1 日可入住，但原租客迟迟不退租导致无法准时入住，此时新房客就有权解除合同并主张房东的违约责任；

实践中还会出现“货不对板”的情况，比如租一台电脑用于直播《黑神话：悟空》，出租方拍胸脯保证性能拉满绝对不卡，可拿到电脑后却无法正常直播疯狂掉帧，此时就可以要求更换设备或者解除租赁合同。

房屋租赁合同(模版)

二、转移租赁物的占有、使用、收益权

只要租客按照约定的方法或租赁物性质正常使用，租赁期间的正常损耗无需承担损害赔偿责任；

前段时间有个“提灯定损”就是让租客赔房屋正常产生的磨损，实践中这么离谱的不多但乱扣押金的房东也不少；

租赁合同审查要点

三、保证租赁物上不存在权利瑕疵与质量瑕疵

权利瑕疵是因第三人主张权利，致使承租人不能使用租赁物，可以要求减少租金或不支付租金；

实践中最常见的就是二房东和转租的情形，房客每个月把租金转给二房东，结果二房东跑路了没有把租金转给房东，租客被一房东扫地出门后只能向二房东主张违约责任…

质量瑕疵担保责任就是出租人应履行租赁物的维修义务，不履行维修义务租客可自行维修，维修费由出租人承担，如果因为维修影响租客适用还应当相应减少租金或延迟租期；

比如下水道堵了、漏水、空调坏了房东不给修，此时租客就有权解除租赁合同并要求房东赔偿损失。

夏天到了，很多出租屋的老空调需要加制冷剂，这个费用应当房东来负担，我大二出去租房先是桌布 + 电灯泡扣了五百押金，后来空调加氟利昂的三百块房东也不出…

有些房东会专挑租房经验的大学生来坑，务必要小心！

注意：

若租赁的是商铺，因漏水、堵下水道、空调无法正常使用，房东一直拖着不修致使店铺无法经营，除了要求赔偿实际损失外还可以主张无法营业的损失。

违约损失的计算逻辑 制图：翁兴怡

02

承租人的义务

一、受领交付后按照正确方法使用租赁物

双方对租赁物的使用方法没有约定，应当按照租赁物的性质使用，比如有些人会租一些住宅背着房东布置一下拿来做民宿或从事其他经营性活动(轰趴、清吧等)，就属于这种情况；

此时房东有权解除租赁合同要求恢复原状，并主张租客承担违约责任扣除相应的押金。

注意：

有些房客会养宠物，如果事先未告知房东，退租后宠物将沙发、床、窗帘等物品损坏，房客应照价赔偿！

事先告知房东同意的情况下可以适当减轻责任，有个好哥们当年养了个“拉布拉多”给出租屋的墙啃穿了，哪怕房东让养宠物也只能含泪砌墙…

房屋物品交割清单

二、未经同意不得擅自转租

租客原则上要亲自使用租赁物，未经出租人同意擅自转租有可能增加租赁物毁损灭失的风险；

实践中很多房东只允许租客一家人居住，不允许合租，有些租客会觉得部分房间空着挺可惜的，未经房同意与人合租也属于擅自转租；

房东发现后六个月内有权解除租赁合同，租客需承担非法转租的违约责任。

注意：

若房东知道或应当知道承租人转租之日起，超过六个月未提出异议则视为房东同意转租。

租赁合同审查要点

三、妥善保管租赁物

承租人不得擅自对租赁物进行改善或增设其他设施，未经同意擅自改造，出租人可以要求其恢复原状或赔偿损失；

有些租客品味比较高，一入住就把房东的桌子、椅子、床、沙发丢了换了套更好的，甚至还有贴墙纸、重新刷墙的…

如果房东不计较就算了，真要求恢复原状哪怕就是一堆破烂也要照价赔偿！我大学租房的时候桌布都包浆了不得已换张新的，结果房东说是“绝版原装桌布”扣了三百押金…

注意：

租赁商铺一般都需要重新装修的，铺的地板、墙砖等无法拆卸的装修属于添附物，退租时要么全部扣走恢复原状，不能找房东要补偿哈！

家具家电清单

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来源：狄城普法驿站