摘要：克而瑞公布的1-5月上海房企权益销售排行榜显示，保利发展以129.43亿领跑，继续蝉联上海TOP1。尤其是5月份，在众多日光盘同台竞技中，保利海玥外滩序BUND98以544组有效认筹人数，成为5月人气之王。

今年的上海楼市刮起了一股“保利旋风”。

克而瑞公布的1-5月上海房企权益销售排行榜显示，保利发展以129.43亿领跑，继续蝉联上海TOP1。尤其是5月份，在众多日光盘同台竞技中，保利海玥外滩序BUND98以544组有效认筹人数，成为5月人气之王。

值得一提的是，外滩序产品半年内已完成三战三捷。去年12月12日，保利外滩序BUND45首秀，以714%的超高有效认筹率，刷新上海楼市纪录。12月27日，保利外滩序BUND88开盘当日销售约27亿。前不久的5月27日，保利海玥外滩序BUND98开盘日光，单日销售额超30亿。

亮眼成绩单背后，浮现出保利发展已构建一套“以城市发展战略为锚点、以客户进阶需求为导向、以全链条能力为护城河”的体系化战法，与行业拉开“代差”，形成降维打击。

01 抢占核心资源 精准投资

当下房地产时代已告别曾经的野蛮生长时期，进入精细化发展模式，国家层面也在鼓励探索房地产新模式，这对于房企专业度提出更高要求。尤其是对于保利发展这类航母级央企来说，需要拿出一套高效的正规军打法。

保利发展的体系化战法由此而生，这套战法的核心策略在于“三研合一”，具体而言便是投研、客研、产研。通过锚定城市发展主动脉、提前抢占核心资源、洞察客户进阶需求、极致产品创新来兑现。外滩序便是这套战法的成功战例，三开三热也证明了其有效性。

近百年来，上海城市发展主动脉始终围绕“一江一河”展开，从金融定位的陆家嘴、到商务定位的北外滩，再到科创定位的东外滩（杨浦滨江），每个时代发展主线都会有一片滨江区来承载。

如今世界大国之间已进入比拼科创实力时代，今年年初杭州六小龙刷屏，全球掀起中国科创浪潮。在上海最新规划里，众多CAZ（中央活动区）中唯一定位科创承载区的便是杨浦滨江南段。

保利发展入沪已有21年，重点布局滨江两岸、苏河沿岸、五大新城等高能级区域，投研团队洞察杨浦滨江历史机遇，意识到这块区域发展能级和政府重视程度已今非昔比。因此在2024年果断连续拿下4幅宅地，其中3幅便是外滩序三盘，BUND88和BUND98分别打破了杨浦内环内和内中环楼板价纪录。

保利发展之所以敢于拿地，主要是基于在入驻杨浦滨江17年积淀下扎实的投研功力。伴随着华文星空、美团、B站、字节跳动等大型企业陆续入驻，杨浦滨江南段的快速升级也正如其预期。

更重要的是，保利发展是以共建者的身份参与滨江建设，杨浦滨江打造的是“产业-消费-居住”产城模式，外滩序既享受到了高能级配套红利，也反哺区域升级。

02 极致产品创新 洞察人心

在保利发展最新发展战略中，重塑了“以客户为中心”价值观，这一理念在上海得到了全力贯彻，外滩序正是以客户进阶需求为导向的产物，在产品力上进行了极致创新。

今年初，住建部基于人们对于居住美好需求的大背景，出台了好房子标准，着重强调宜居属性。保利发展最新战略与其不谋而合，上海客研团队经过严谨的数据分析和客户调研，判断出市区多层洋房产品具备很强的市场潜力。原因有二，第一中环内洋房产品库存不足20套，第二，洋房比高层公寓居住舒适度更高。

因此，在去年杨浦滨江推出了8幅宅地的情况下，保利发展着重发力拿下了其中容积率1.8的两幅，便是如今的BUND88和BUND98。而BUND45是通过协议出让方式获得，容积率更低，仅有1.2。

此外，产研团队也在同步推进，他们综合对比了市场上其他洋房产品后，为外滩序产品制定了三大颠覆性设计，开启一场户型革命。

首先是使用空间革命。保利海玥外滩序BUND98所有户型采用的都是全飘窗体系，100㎡户型配置了6个飘窗，128㎡户型则有7个飘窗，在行业同类型产品中首屈一指。

100㎡户型6飘窗示意图

两种户型赠送面积均超过10㎡。叠加玄关厨房客厅餐厅一体化设计，空间感直接拉满。100㎡户型实际体验堪比其他高层楼盘的115户型，而128㎡户型居住体感类似于150户型。

其次是采光革命。全飘窗系统除了增加使用面积外，同时也提升了房屋采光能级，大幅增加采光面。

为了更进一步，外滩序BUND98的100㎡边套户型主卧和北次卧配置约270°大飘窗设计，最大化的让阳光照进每个房间，延长日照时间。

100㎡样板间主卧次卧实拍图，以实际交付为准

第三是收纳革命。100㎡和128㎡户型均配置了8大收纳空间，从入门玄关，到主卧次卧儿童房，再到卫生间、厨房、阳台，均按照不同生活场景设置，总收纳空间接近20m³。

例如100㎡户型的玄关柜餐边柜收纳空间约3.25m³，可容纳78双鞋子，玄关柜底部镂空便于拖鞋收纳。其他空间也为特定场景而定，主卧衣柜可放置38件羽绒服和10套换季被褥，生活阳台家政柜可放置36瓶1L洗衣液和洗衣机+烘干机，这一套收纳系统大幅增加空间使用率。

可以看到，保利发展并没有因为拿到稀缺土地而停止步伐，而是把产品创新做到了极致，而且这种创新基于客户需求，并非闭门造车。

03 体系化作战 构建护城河

事实上，保利发展并不是唯一一家研究市场、客户和产品的房企，但却是运营这套打法最顺畅的企业之一，护城河在于全链条能力和组织能力，三研合一的精髓在“合一”，合一后才能发挥出体系化作战的最大能量。

很多公司也在运用这套方法，但并没有形成体系，主要痛点在于无法打破“部门墙”。比如，投研由投资部门完成，在拿地前都会对土地进行研判，但这个过程客服部门和产品部门并不参与，他们在拿地后才会介入，当中便会产生断档，影响工程进度和产品兑现。

保利发展则不同，在拿地前便会组织各部门开会，共同研发，力求在拿地前就摸清未来意向客户需求，确立项目建设方向。在设计环节，上海公司会要求建筑、景观、室内等部门共同制作建设总图，确保产品水准的一致性，同时保利发展还引入外部顾问和供应商全程参与，形成合力来保证产品百分百兑现。

外滩序便是这套体系化战法下的经典案例，在全链条高效运转下，BUND98从拿地到开盘日光仅花费6个月时间。而且其均价在杨浦内中环区域属于天花板水平，但依然能热销，对于行业来说，保利发展为行业验证了“核心资产+科技人文+运营赋能”所能产生的高额收益。

未来，能否将“上海样本”复制到其他高能级城市，将是保利发展留给行业的的一大悬念。

写在最后

对于保利发展来说，这还仅仅只是个开始。6月份，其在上海2个全新项目即将面世，分别是荣获全国十大单盘主义的保利天奕和保利西郊和煦的焕新之作领墅。

保利天奕坐落于浦东唐镇，辐射张江和陆家嘴，具备高能级发展前景。保利发展为此匹配了首个天奕产品，打造第五代国际社区，用国际、艺术、智享、松弛四大内核回应人们对于美好生活诉求，引领人居产品力全新迭代。

保利天奕实景图

保利西郊和煦领墅地处松江洞泾，土地容积率仅为1.01，在限墅令尚未解除的背景下，当属城市稀缺资源。项目即将推出132-195㎡户型稀缺联排和96-122㎡户型洋房，打造既有更亲近自然的庭前绿地，也有面积可观的全龄居住空间，以及全方位满足居家收纳的尺度，重塑板块人居新标杆。

保利西郊和煦领墅效果图

保利发展的体系化战法能否继续在上海遍地开花，这两大楼盘能否再次获得购房者认可、引发市场广泛关注，届时我们拭目以待。

来源：地产k线