摘要：观点指数“2025年1-5月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、中海地产和华润置地占据权益销售金额的前三甲，分别录得915亿元、834.98亿元以及580.8亿元。招商蛇口和绿城中国紧随其后，为459.2亿元、443.8亿元。权益销售金额超过500亿元
前100房企累计全口径销售金额同比下降约10.56%，环比收窄一个百分点
观点指数 “2025年1-5月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、中海地产和华润置地占据权益销售金额的前三甲，分别录得915亿元、834.98亿元以及580.8亿元。招商蛇口和绿城中国紧随其后，为459.2亿元、443.8亿元。权益销售金额超过500亿元的环比上月增加一家至三家。
保利发展、绿城中国和中海地产占据全口径销售金额的前三，分别录得1161亿元、964.4亿元以及897.83亿元。华润置地和招商蛇口紧随其后，为868.5亿元、671.3亿元。全口径销售金额超过500亿元的企业环比上月增加四家至八家。
1-5月，前100房企实现累计权益销售金额9405.18亿元，同比下降约10.56%，环比收窄1个百分点。5月单月实现累计权益销售金额2185.23亿元，同比下降约7%，环比上升14.6%。前100房企实现累计全口径销售金额13304.01亿元，同比下降约12.42%。5月均价为1.94万元/平方米，同比上升11.24%。
销售门槛值方面，1-5月，前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为260亿元、68亿元和39亿元。
1-5月，前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为432亿元、90亿元和51亿元。
公积金利率下调，购房成本继续下降
央行披露，自5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。这将进一步降低购房成本。
实际上，该调整更为突出公积金制度的普惠性，使得公积金贷款与商业贷款形成一定的差异，在定位上形成互补。
市场数据显示，如以一笔金额100万元、期限30年、等额本息还款的首套个人住房公积金贷款为例，月供将由4136元降至4003元，约减少133元，总利息支出将减少约4.76万元。
央行表示，此举预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元，有利于支持居民家庭刚性住房需求，促进房地产市场止跌企稳。
据观点指数不完全统计，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、长沙、石家庄等多个城市公积金管理中心发布公告，宣布自5月8日起调整个人住房公积金贷款利率。
不过，一些城市也对存量个人住房公积金贷款利率调整进行了安排。存量公积金贷款利率的调整多为在本年度内执行原利率，明年起执行新利率。
例如，北京、广州和上海2025年5月8日前已发放的未到期个人住房公积金贷款，自2026年1月1日起按通知规定执行。
值得注意的是，一些城市因城施策叠加利率下调，其性价比突出。如广州、深圳等试点城市已启动“取消公摊”改革，“套内计价”与“利率优惠”更有利于购房者。
央行还宣布下调政策利率0.1个百分点，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。根据央行数据，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。
5月20日，央行同步下调1年期和5年期贷款市场报价利率（LPR）各10个基点至3.00%和3.50%。此举旨在支持实体经济，缓解银行息差压力，同时通过降低企业和居民融资成本，提振市场信心。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
其他政策方面，住建部于5月1日施行新版《住宅项目规范》，其中对住宅标准提出强制性要求：层高下限提升至3米，4层及以上住宅强制安装电梯，并强化隔音、智能化设施预装等标准，推动住房从“量”向“质”转变。新建住宅一系列指标明确了底线要求，这意味着，将有更多的“好房子”出现。
湖北省住建厅也明确提出推动房地产从“建房子、卖房子”向“既建房子卖房子、又造服务卖服务”转变，鼓励房企探索“住宅+服务”模式。
住宅项目规范文件的推广和实践，将加速行业洗牌，促使房地产企业通过差异化竞争打造多元产品，满足不同层次的居住需求。同时，也将激活改善性需求市场，推动楼市持续健康发展。
防御性储蓄增加，前四月住户中长期贷款年均增长率约为-6%
到位资金方面，1-4月份，房地产开发企业到位资金32596亿元，同比下降4.1%，环比一季度降幅扩大0.4个百分点。
其中，国内贷款5619亿元，增长0.8%；利用外资16亿元，增长82.0%；自筹资金10953亿元，下降6.8%；定金及预收款9683亿元，下降3.0%；个人按揭贷款4518亿元，下降8.5%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
值得注意的是，国内贷款和利用外资由跌转升，利用外资涨幅超50%。
自绿城中国获得境外债后，万科向境外金融机构融资。本次万科通过信用保证、股权质押的方式为相应的融资提供担保。同时，控股子公司作为共同借款人和借款方一起承担还款义务。万科此次贷款本金金额合计不超过68.72亿港元，期限不超过2年。
因此，可以看出境外投资者对于内房企业的信心在逐步恢复。
此外，不少房企通过合作的方式，实现大宗项目的融资，降低资金压力。保利发展控股集团股份有限公司与国寿投资控股有限公司签署战略合作，宣布将在不动产投融资、资产盘活、城市更新和不动产基金等多个关键领域展开深度合作。
自5月15日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。对于房地产市场来说，企业主体有进一步扩大资金池子的可能。目前来看，随着一揽子金融支持的推进，后续房企的融资环境将进一步优化。
前四个月人民币贷款增加10.06万亿元。分部来门看，住户贷款增加5184亿元，其中，短期贷款减少2416亿元，中长期贷款增加7601亿元。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
2025年4月住户中长期贷款的变动额为-1231亿元，1月变动额为+4935亿元、2月为-1150亿元、3月为+5047亿元。从单月的数据来看，4月中长期贷款额减少与当月的销售萎缩有关。
从过往1-4月的数据来看，2024年住户中长期贷款变动额为+8084亿元，2023年的数值为+8286亿元，2022年的数值为+9135亿元。可以看到，每年的数值都在萎缩，年均增长率约为-6%。
这一现象主要是住户提前还贷与贷款萎缩导致的。居民加杠杆购房的意愿下降，因为对房价下行和未来收入持观望态度。今年5月以来，政策利率下调，部分购房者担忧未来利率优惠可能会缩水，因此加速还款。
此外，部分家庭为降低负债压力，选择将资金用于还贷而非消费，加剧了防御性储蓄的现象。2024年我国住户人民币存款增加14.26万亿元至151.25万亿元，同比增加6.3%。按照人口数据计算，我国人均存款为10.7万元。
其中，住户存款增幅较大，今年前四月住户存款增加7.83万亿元，同比去年增加了1.1万亿元，涨幅达16.7%。
成交量下滑，关税因素侵扰购房决策
国家统计局发布的数据显示，1-4月份，新建商品房销售面积28262万平方米，同比下降2.8%，降幅比1-3月份收窄0.2个百分点。1-3月份，同比下降3%，降幅比1-2月份收窄2.1个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数观察到，4月的住宅销售下降，且降幅扩大。住宅销售面积下降2.1%。新建商品房销售额27035亿元，下降3.2%，降幅比1-3月份扩大1.1个百分点；其中住宅销售额下降1.9%，降幅比1-3月份扩大1.7个百分点。
库存下降速度放缓。截止4月末，商品房待售面积78142万平方米，比3月末减少522万平方米。其中，住宅待售面积减少455万平方米。而今年3月末，全国商品房待售面积78664万平方米，比2月末减少1227万平方米。
按地区来看，东部地区的商品房销售16124亿元，同比下降3.1%；中部地区4968亿元，同比下降3.2%；西部地区5263亿元，同比下降3.5%；东北地区679亿元，同比下降1.6%。其中，东部地区和中部地区环比降幅均扩大约1.4个百分点。
目前来看，4月份，房地产开发景气指数由涨转跌，为93.86，环比上月下降0.09，一改持续11个月回升的情况。
从房价指数来看，4月，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。
4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。其中，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.7个百分点。其中，上海上涨5.9%，北京、广州和深圳分别下降5.0%、6.3%和3.0%。
二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同；同比下降3.9%，降幅比上月收窄0.5个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同；同比下降5.4%，降幅比上月收窄0.3个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%。其中上海上涨0.1%，广州持平，北京和深圳分别下降0.6%和0.3%。一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.9个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.6%、7.4%和3.7%。
二线城市二手住宅环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点；同比下降 6.5%，降幅比上月收窄0.5个百分点。
三线城市二手住宅环比下降0.4%，降幅收窄0.1个百分点；同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.4个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数认为，住宅销售下降，主要受到传统淡季的影响。另外，需要指出的是，关税贸易政策的不确定性和外部风险溢出，降低了居民消费预期，影响市场信心指数，购房者愈发谨慎。不过随着中美经贸高层会谈取得实质性进展，双边关税大幅降低，相信企业的投融资意愿有边际修复，居民预期亦有所恢复。
市场表现方面，一手房高端项目去化良好，但刚需项目则有压力。当前保租房数量的提升可以满足一般的刚需住房需求，并且当下的二手房价格降幅比一手房更大，也更容易达成交易。
五一假期效应明显，项目表现冷热不均
促销活动带动短期成交。不少地方启动“五一购房节”，通过线上直播、银企联动等方式刺激需求。成交量出现了不同程度的上升，例如武汉和成都也通过类似促销活动刺激了市场需求。
4月30日至5月5日，武汉春季购房节活动期间，洪山区全区楼盘共售出商品住房122套，销售面积1.25万平方米，销售金额达2.37亿元。佛山广佛新世界项目“五一”假期热销，玫瑰院子新品首发来访量增加200%，成交增加330%。
5月1日至5日，长沙市新房销售成交量（交付定金）822套、面积11.56万平方米。新建商品房网签成绩亮眼，完成网签333套、面积4.34万平方米，同比分别增长30.08%、58.45%，网签销售金额达4.9亿元，同比增长43.43%。
“五一”期间，多地开发商创新营销。一些项目推出“购房赠金”活动，购买住宅项目最高赠送88克黄金。还有推出特价房源，以低于市场的价格吸引购房者，实行打折购房优惠、配套家电补贴、宽带补贴以及个别项目推出免物业费等福利。
安居客数据显示，今年五一假期，全国新房线上找房日均热度较前五天约上涨3.9%，较4月整月约上涨2.5%。同比而言，今年五一假期线上新房找房的整体热度不及去年同期，全国百城二手房找房热度指数也有所降温。
虽然上述措施短期内带动了市场的成交量，但由于假期出游人数的增加以及需求的集中释放，市场仍可能面临阶段性冷却。
期内，一二线城市的楼市表现较好，热销项目多为改善型的楼盘，尤其是核心地段的高端产品。如绿城潮鸣东方官宣该盘120套房源一日售罄，总房款高达69.88亿元。最便宜的一套房总价超过4000万元，最贵的一套价格接近1.54亿元，共有6套顶层复式的价格超过一亿元。
陆家嘴太古源·源邸第二批次销售，推出的57套滨江大宅中，即日售出55套，两批次开盘累计总销售额达57.6亿元人民币。
据悉，本次推售的住宅均位于两座临江住宅大楼，户型面积分别约为285平方米和约381平方米。另有一套珍稀顶层单位，面积约731平方米。每套住宅的平均售价约5700万元，折合每平方米约17.18万元。
上海壹号院三批次开盘，当日销售额达40.25亿元，64套房源全部售罄。至此，该项目2025年累计销售额已突破108.71亿元。
位于北京朝阳区酒仙桥板块的中海萬吉玖序正式开盘。数据显示，本次开盘的中海·萬吉玖序销售额约63.7亿元。据悉，中海·萬吉玖序于2025年4月27日首获预售证，涉及的楼栋包括1-2#楼、4-9#楼，8栋楼共计332套房源，拟售均价12.5万/平方米。
市场整体特征呈现“冷热不均”，一线及强二线城市高端项目支撑结构性回暖，而低能级城市仍以价换量。
重点城市环比上升，城市间行情分化
观点指数监测的6个重点城市中，5月前三周商品住宅成交262.52万平方米，环比4月前三周上升5.18%。
数据来源：同花顺ifind，观点指数整理
具体来看，北京5月前三周商品住宅成交面积25.04万平方米，环比下降25.85%，同比下降8.25%。5月1日-5月5日，招商蛇口北京公司璀璨时代“五一”累计到访500+组，云璟揽阅销售总额约1.8亿元，招商序开放5天有2000+组客户；保利发展北京公司“五一”销售7.05亿元；中建壹品（北方）“五一”销售6.1亿元。五一期间，龙湖观萃北京项目就销售了28套，约1.54亿元。
总得来看，五一北京楼市火热，五一之后的成交量并未得到延续。
上海5月前三周商品住宅成交面积72.4万平方米，环比上升24.78%，同比上升42.46%。上海中原地产数据显示，五一期间上海新建商品住宅成交约2.97万平方米，比去年假期增长18.32%。
其中，不少项目认购率较高。如浦东北蔡国贸中国铁建·西派海上项目四期推出82套房源，认购率超过240%，触发积分；闵行梅陇安高申陇院项目三期推出224套房源，认购率达132%。上海静安区的新盘康定壹拾玖首次开盘，推出92套120-193平方米的3-4房户型，仅用时41分钟便全部售罄。此次开盘吸引了244组客户认购，认购率达265%。可以看到，上海楼市的行情依然表现出不错的势头。
广州商品住宅5月前三周成交面积54.89万平方米，环比上升72.07%，同比上升49.85%。广州住建局数据显示，2025年“五一”假期，广州一手住宅认购量同比增长73%，市场热度显著攀升。
假期期间，广州市主要在售的一手住宅楼盘到访量达31466组次，日均较节前提高181.8%；认购2093套，日均增长244.7%。同比来看，到访量、认购量分别增长30%、73%。同时，广州市一手商品房网签7.99万平方米，较2024年“五一”增长4.6%，其中住宅网签7.01万平方米，同比增长35.9%。
此外，广州二手房交易量迅速增长。广州房中协数据显示，2025年5月（统计周期：4月26日至5月25日），广州市二手住宅共网签9228套、92.23万平方米，同比分别大幅增长17.73%和16.79%。2025年1-5月（统计周期：2024年12月26日至2025年5月25日），广州市二手住宅共网签46722套、469.44万平方米，同比分别大幅增长17.82%和18.46%。
深圳商品住宅5月前三周的成交面积为13.22万平方米，环比下降24.46%，同比下降0.2%。五一期间，深圳的新建商品住房认购量达到826套，同比增长23.89%，二手房的交易量也同比增加36.96%。深圳此次楼市促销活动的亮点之一是推出了多重针对购房者的优惠措施，包括特价房源、限时折扣和以旧换新等。5月1日，鹏宸云筑等热门楼盘开盘首日即实现了92%的去化率。
成都商品住宅4月前三周的成交面积为58.96万平方米，环比下降12.1%，同比下降23.8%。成都住建局披露，通过“安家成都·美好购房季”活动，截至5月5日，成都共计成交2067套，其中新房成交787套，同比增长2%；二手房方面，机构日均带看近万组，同比上升8.3%，日均成交256套，同比上升3.7%。
杭州商品住宅4月前三周成交面积为38.01万平方米，环比下降8%，同比上升7.5%。市场数据显示，5月1日-5月5日，杭州新房成交量329套（4.9万平方米），同比大幅增长。二手房成交237套（2.25万平方米），成交面积同比增长16.0%。根据贝壳数据，五一假期，该机构杭州二手房带看同比增长58%，新房带看同比增长50%，新房认购同比增长61%。
综上观察，6个重点城市五一假期住宅成交量均有所上升，但是项目、板块之间存在明显分化。根据5月前三周的数据，上海和广州的成交量延续假期的行情，而其他四个城市则在假期后有不同程度的回落。
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来源：观点机构
