摘要：当一个古镇的韵味遇上现代奥莱的活力，会碰撞出怎样的消费新图景？上海青浦百联奥特莱斯年客流突破千万，毗邻的嘉善全中奥莱供应链、运管，朱家角古镇的“边游边购”体验也正成为消费新潮流。这背后，一种由全中奥莱商业管理团队创新提出并实践的“文旅+奥莱”模式，正引发行业广
当一个古镇的韵味遇上现代奥莱的活力，会碰撞出怎样的消费新图景？上海青浦百联奥特莱斯年客流突破千万，毗邻的嘉善全中奥莱供应链、运管，朱家角古镇的“边游边购”体验也正成为消费新潮流。这背后，一种由全中奥莱商业管理团队创新提出并实践的“文旅+奥莱”模式，正引发行业广泛关注。该模式如何联动消费者、品牌、商业地产与区域发展，创造多赢局面？我们尝试从市场角度进行解读。
一、“文旅+奥莱”模式：文旅与商业的深度耦合创新
作为一种新兴的商业范式，“文旅+奥莱”模式的核心在于高效整合文旅场景的流量价值与奥莱业态的商业变现力，并追求资产长期增值与品牌文化价值的协同放大。全球博士联合会GDA会长、中国城市旅游研究院首席经济学家、博士生导师张益波教授认为，文旅与商业的深度耦合创新其成功主要源于以下几个关键红利的释放：
1、消费链条的自然延伸与价值深挖
突破传统景区消费的时空限制，将奥莱布局于核心文旅目的地旁（如古镇出口），游客的消费场景得以无缝衔接(市场反馈也显示，此举显著延长了游客停留时间)，并有效提升了综合客单价。
2、品牌下沉的新路径与文化赋能
国际品牌通过奥莱渠道拓展下沉市场，成本更低、触达更精准。同时，巧妙融入在地文化体验（如非遗工坊互动），将单纯的购物行为升级为“文化感知+品质消费”的复合体验，增强了品牌好感度与差异化竞争力。
3、区域发展的市场化“催化剂”
该模式在盘活存量资产（如文旅小镇、城乡商业综合体、闲置土地等）、创造就业、拉动本地消费及带动周边配套升级方面展现出积极效果，为区域经济发展提供了可持续的市场化解决方案，实现了商业效益与社会效益及区域发展，也成就了市场化再次融合的“催化剂”作用。
(浙江嘉善全中.国贸奥特莱斯小镇)
二、实践样本：“文旅+奥莱”模式落地的市场验证
“文旅+奥莱”模式的市场验证目前已通过多个项目的实际运营数据及行业趋势得到初步印证，在流量转化与销售表现方面呈现:文旅流量高效变现，线上线下一体化运营增效;业态创新与消费趋势契合方面表现在:复合场景满足多元需求，逆势增长的行业数据支撑;在政策与资本驱动方面主要是:政企协同激活区域经济，资本化路径探索等也为消费类公募REITs，为奥莱项目提供新融资渠道，其资产增值潜力显著。张益波教授指出“文旅奥莱模式在流量变现、消费升级、下沉市场拓展等方面已验证可行性，但需通过精准定位、文化赋能、资本创新应对同质化竞争与运营挑战。未来持续增长依赖差异化IP打造与全渠道协同能力”。目前针对“文旅+奥莱”模式市场的落地，主要还体现在以下几个方面：
1、沪浙：流量转化的高效样本
上海青浦奥莱，嘉善全中奥莱供应链、运管与朱家角古镇的联动实践被业内视为经典案例。通过“购门票赠奥莱优惠券”等创新营销手段，实现了千万级文旅客流向商业客流的有效转化，其商业坪效表现优于许多传统购物中心，也是“文旅+奥莱”模式流量转化的高效样本。
2、成都：文化赋能商业的本土化创新
成都某文旅小镇打造的“国潮奥莱”颇具特色，将蜀绣、竹编等非遗元素融入商业空间，提供沉浸式手作体验。这种深度结合在地文化的做法，有效提升了本土品牌的溢价能力和游客的参与热情。
3、三线城市：“微度假”综合体的兴起
某三线城市利用近郊地块，成功打造集亲子娱乐、奥莱购物、休闲度假于一体的“微度假”目的地。其周末客流量远超市中心传统商圈，不仅激活了区域人气，也显著带动了周边土地价值的提升。
4、奥莱在数字浙江:线上线下一体化运营增效
丽水全中·锦侨奥特莱斯通过直播带货和电子消费券引流，线上销售额占比达40%，今年春节期间有的单店品牌直播销售额近50万元，核销率85%，线上线下一体化运营增效显著。
三、稳健发展：模式深化中的关键考量
文旅+奥莱”模式虽展现出融合消费与旅游体验的优势，但需破解以下核心市场挑战：一是，运营模式整合难题，其产业链协同不足，盈利模式单一;二是，文化与商业的深度耦合，文化挖掘浅层化与消费体验割裂;市场竞争与资源分配中招商压力加剧，流量分流严重，主要表现在一线城市奥莱布局饱和;三是，资本与运营效率瓶颈，重资产投入风险效大，一个大型奥莱项目初期投资超10亿元回报周期长达10年，运营能力两极分化需强化数据驱动的精细化运营能力;四是，政策与可持续发展表现在过度商业化隐忧与政策适配性，项目易陷入“建设-亏损”循环。
记者在调查中发现:全中奥莱(浙江)商业管理有限公司在“文旅+奥莱”实施时，面对市场挑战中的路径主要是：一是，运营前置，在策划阶段即纳入运营规划，构建“文化IP+商业场景+数字化服务”闭环；二是，业态创新：借鉴文旅奥莱小镇模式，将闲置地产改造为复合型消费目的地；三是，资本协同：利用消费基础设施REITs等工具盘活存量资产，降低资金压力全中奥莱。调查中还发现，在面对市场挑战要解决路径还有：
1、平衡文化与商业：避免“本末倒置”:核心挑战在于如何避免文化体验沦为单纯的商业噱头。全中奥莱的“文旅+奥莱”项目成功证明，尊重文化内涵、提供真实体验是维系项目长期口碑和吸引力的关键。过度商业化可能导致游客反感。
2、精准定位：下沉市场需“接地气”:复制一线城市经验时需格外谨慎。全中奥莱对下沉市场而言，盲目堆砌国际大牌可能“水土不服”。更有效的策略是深入研究本地消费习惯，探索轻奢品牌、国潮品牌与本地特色产品（如优质农产品市集等）的有机组合。
3、数据驱动：打通流量价值闭环:景区与商业体会员系统割裂、数据孤岛是普遍痛点。全中奥莱构建统一的数据平台，实现游客行为数据的有效采集、分析与应用，是精准营销、提升转化率和复购率的基础。
(古老江南小镇通过文化IP+商业场景+数字化服务成为“文旅+奥莱”模式)
四、未来展望：创新迭代的广阔空间
文旅奥莱模式作为“名品折扣+文旅体验”的复合业态，近年来在消费升级与政策推动下展现出强劲发展动能，但其商业潜力仍有待深度挖掘。结合行业趋势与市场动态，该模式的核心进化空间体现在以下方面：一是，业态融合创新加速，从单一购物场景转向“购物+休闲+度假”复合型消费目的地。二是，深化文旅奥莱运营，通过文化IP植入提升附加值;三是，下沉市场释放增量空间，渠道布局优化，针对下沉市场特性，轻资产模式加速复制运营效率提升;四是，政策与金融赋能，各地政府对奥莱项目都会给予土地、税收等优惠;五是，未来进化的方向是:数字化交互并通过AI行程规划、虚拟试衣等技术应用提升服务效率;六是，业态组合迭代，从而探索“奥莱+健康”、“奥莱+赛事”等新模式;再是，资产证券化并通过资产包证券化实现估值来提升投资。全国文创产业联盟副主席、鲁迅美术学院建筑艺术设计学院刘兴贵博导认为:当前“文旅+奥莱”模式正处于从规模扩张向精细化运营转型的关键期，其进化潜力将随消费需求分化、金融工具创新与文化价值深挖持续释放。
文旅奥莱模式“名品折扣+文旅体验”的复合业态，预计2025-2030年复合增长率有望回升至8%-10%。据总部在香港的全中奥莱有限公司针对国内的文旅奥莱市场分析认为，目前“文旅+奥莱”模式具有巨大进化潜力，主要表现在：
1、科技赋能体验升级：探索AR/VR导览寻宝与数字产业互动及折扣、智能导航等，提升购物趣味性与便捷性，特出科技赋能升级的体验感。
2、深化链接乡村与在地经济：探索“一村一特色馆”等模式，为优质农副产品和手工艺品提供直达消费者的平台，助力乡村振兴。
3、激活多元客群潜力：如优化适老化服务与产品组合，契合日益活跃的“银发族”高品质文旅购物需求等等。
文旅与商业的边界正在消融。由全中奥莱集团团队创新提出的“文旅+奥莱”模式，其价值不仅在于创造了一种新的消费场景，更在于探索了文旅流量价值转化、品牌文化共振与区域协同发展的新路径。其成功实践表明，深度融合在地文化、精准把握市场需求、并运用创新技术手段，是激活文旅商业新动能的关键。未来，这一模式能否持续迭代创新，并在更广阔的市场落地生根，值得业界持续关注。
来源：大力财经
