摘要：信息显示，2002年至2010年，董志向在江夏区工作，先后任江夏区副区长；区委常委、纪委书记，武汉市纪委委员。2010年8月，董志向任武汉旅游发展投资集团党委书记、董事长；

五一假期前后，华中重镇武汉文旅市场喜获丰收之际，当地市级国资文旅系统迎来罕见的反腐风暴。

5月10日，据武汉市纪委监委消息，武汉旅游体育集团有限公司原党委书记、董事长董志向被查。

信息显示，2002年至2010年，董志向在江夏区工作，先后任江夏区副区长；区委常委、纪委书记，武汉市纪委委员。2010年8月，董志向任武汉旅游发展投资集团党委书记、董事长；

2020年，武汉旅游发展投资集团、武汉体育发展投资有限公司与武汉旅游集团股份有限公司融合重组，成立武汉旅游体育集团，成为武汉最大的旅游体育国有资本运营综合体。董志向任武汉旅游体育集团董事长、党委书记，后于2022年6月卸任，至此番被查。

值得注意的是，在此之前，其在武汉旅游体育集团共事多年的“搭档”王广立，已于上月被查。

4月11日，据武汉市纪委监委消息，武汉市文化和旅游局原党委书记、局长王广立被查。

信息显示，王广立曾历任武汉旅游控股集团公司财务资产部副经理、经理；武汉旅游发展投资集团财务资产部经理、副总经理、党委委员、总经理、副董事长、党委副书记、党委书记、董事长（接替董志向）；

2023年2月，武汉文化旅游集团有限公司（以下简称“武汉文旅集团”）正式揭牌成立，作为武汉国资国企新一轮战略性重组的重要组成部分，武汉文旅集团由原武汉旅体集团、武汉文投集团、武汉文兴公司联合组建。

王广立先后任武汉文旅党委副书记、党委书记、董事长，2024年3月，王广立转任武汉市文化和旅游局党委书记、局长，于2025年2月被免职，至此番被查。

从个人履历/时间线来看，搭档多年/同为关键决策者的董志向/王广立，包括业务布局、投资节奏、整合标的等在内，两人算是主导了武汉文旅集团（前世今生）的全过程发展。

资料显示，武汉旅体集团前身为2000年成立的武汉旅游国有控股（集团）有限公司，2010年，集团整体划转至东湖生态旅游风景区管委会，并正式更名为武汉旅游发展投资集团。

此前，武汉旅游体育集团业务范围涵盖旅游、体育、文化、新型城镇建设等多个板块。而在最近的一轮整合重组后，据官网信息，新成立的武汉文旅集团聚焦文化、旅游、体育、园区、商业“五大板块”（各板块具体有哪些代表性项目，可查询武汉文旅集团官网信息）；

其他项目暂且不表，这里只谈武汉文旅集团“勇担重任”的汉口历史风貌区更新改造标杆项目——巴公房子。

以下为汉口历史风貌区更新改造的背景资料：

作为武汉打造“长江文明之心”的重要展示区，“汉口历史风貌区”由沿江大道、江汉路、京汉大道、黄浦大街围合区域构成，整体面积6.02平方公里，百年历史建筑群见证了武汉在近现代史中的变迁与发展。

在全国棚户区改造接近尾声，大力推进老旧小区改造的背景下，2019年，武汉提出城市更新“留改拆”并举工作思路，要求在中心城区选取适当区域，开展完善基础设施、社区改造、历史风貌街区更新和工业转型等项目试点，形成可复制、可推广的工作经验。

2020年4月3日，武汉市发布《武汉市亮点片区建设工作方案（2020—2021年）》，提出打造江岸“历史之径”片区，集中展示汉口近代历史文化，体现滨江历史风貌交织的空间特色。

2020年4月19日，武汉市发改委批复汉口历史风貌区旧城改造项目可行性研究报告，总投资144亿元，其中，地方政府专项债100亿元。

2020年10月15日，武汉旅游体育集团分别与凯悦酒店集团和日本UDS株式会社签署战略合作框架协议及项目管理合同。

根据战略合作框架协议，武汉旅游体育集团与凯悦酒店集团计划把东湖碧波宾馆改造提升为阿丽拉武汉东湖酒店，项目拟于当月开工建设，2022年5月开业。武汉旅游体育集团与日本UDS株式会社将对汉口历史风貌区的商业及文化休闲业态进行提升。后者将作为顾问全程参与汉口历史风貌区巴公房子的设计、建设和后期运营。还将通过日本UDS株式会社引进全国首家国际高端艺术酒店品牌Anteroom。

2020年11月28日，汉口历史风貌区老旧小区改造及旅游功能提升——巴公房子保护性改造项目举行开工仪式。

作为武汉旅游体育集团在汉口历史风貌区旧城改造的首个开工项目，巴公房子建成于1910年，项目总建筑面积约12330平方米，包含大巴公房子（靠近兰陵路侧）和小巴公房子（靠近黎黄陂路侧）两栋建筑，由俄国茶商巴诺夫兄弟共同建造，是当时俄租界的标志性建筑，历史上曾作为高级公寓使用。

2021年3月22日，在武汉市文化和旅游招商引资大会上，国家开发银行、武汉旅游体育集团就汉口历史风貌区文化旅游功能提升项目签订合作协议，签约金额达200亿元。

信息显示，截至2024年底，武汉旅游体育集团旗下重要在建工程合计已投入超151亿元，其中，汉口历史风貌区改造项目期末数为36.49亿元、巴公房子改造建设为6.63亿元、武汉中组部旧址片区腾退为1.2亿元、民众乐园为6.35亿元、外交部旧址修缮改造工程为1.06亿元、保元里片区改造建设为1.09亿、中共中央组织部旧址修缮工程为2975.72万元；

2024年12月5日，改造历史超4年的巴公房子官宣开业，不同于当初宣传引入日本高端艺术酒店品牌Anteroom，开业的巴公邸酒店为武汉文旅集团自营，酒店包括45间客房，面积从45平方米到170平方米不等。

以6.63亿元的改造成本来算，巴公房子酒店单房改造成本接近1500万元，若换算成每平米造价，其改造成本则接近5.4万元/m²。

要知道，上述6.63亿元的改造建设投入还是2023年、2024年“其他减少”分别为10128.31万元、5399.33万元的结果（不确定是更改合同减少工程量、优化设计方案亦或是乙方违约赔偿所致在内的其他原因），若没有上述“其他减少”，巴公房子改造建设投入将超8亿元，合算下来的单房/单位面积造价数据将更为“炸裂”。

巴公房子酒店改造成本属于哪个“段位”？聚焦历史文保单位的非标酒店改造，与武汉保有大量殖民建筑的开埠口岸天津、大连，可以提供相似案例作为参照。

以大连宾馆为例，资料显示，大连宾馆位于大连市中山广场4号，原名大和旅馆， 于1914年建成，为欧洲文艺复兴时期巴洛克风格，入列第五批全国重点文物保护单位（为大连中山广场近代建筑群组成部分），建筑面积约1.14万m²。

2023年2月，雅高集团宣布与大连文旅集团达成合作，共同在辽宁省大连市中山广场打造大连宾馆费尔蒙酒店。大连宾馆将以“修旧如旧”的方式进行大规模修缮，以大连宾馆费尔蒙酒店的全新身份于2023年10月正式开门迎客，提供约70间客房。

根据2024年底大连宾馆发布的中标信息，大和旅馆旧址保护利用及配套服务设施建设项目中标金额1.35亿元，若加上此前的项目设计费之类，合计成本约为1.5亿元。

综合上述数据测算，此次大连宾馆翻新费尔蒙酒店，单房改造成本约为214万元，单位面积改造成本为1.52万元/m²。

再看天津柏典酒店，2024年1月16日，嘉佩乐酒店集团与天津河北区产发集团签署合作协议，将在意大利风情区东西里打造柏典酒店项目，预计2025年开业运营，这是柏典酒店首次落户我国北方地区。

据了解，柏典酒店是嘉佩乐酒店集团旗下高端雅致生活方式品牌，此次落户意风区的项目总投资6.25亿元，占地约1.8万平方米，从民族路延伸至马可波罗广场，将在延续原有风貌特征的基础上，修复、翻新17栋历史建筑并改造为酒店，规划客房约150间（总建筑面积约3.25万m²）。

以此推算，天津柏典酒店单房改造成本约为416.67万元，单位面积造价约为1.92万元/m²；

至于同期其他由历史/文保建筑旧改而来的高端都市酒店/民宿（如2021年底开业的首钢香格里拉、2023年9月开业的广州海心沙英迪格酒店，亦或是重庆既下山SUNYATA酒店/既象•仁爱堂酒店），由于未查询到相关投入数据，此处不便做对比。

巴公房子如此“逆天”的造价，而且还是选择集团自营酒店品牌，武汉文旅集团究竟哪里来的底气？

从业务布局来看，与国内主流的国资文旅集团不同，武汉文旅集团旗下酒店板块可以忽略不计（不在主营业务范畴）。但你要说武汉文旅在酒店领域属于纯“新兵蛋子”，这话其实也不准确。

因为武汉两家外资高端酒店集团旗下酒店——武汉香格里拉、武汉新世界酒店，武汉文旅集团均为其股东（持股比例不高，但均入股多年）。即便不参与日常管理，多年耳濡目染，应该给了武汉文旅集团自营高端酒店些许信心。

2022年3月20日，武汉市旅游体育集团举行2022汉口历史风貌区h＋发布会。会上介绍，汉口历史风貌区改造加速推进，新建成的首家全新酒店品牌“安坻”将于3月23日开业运营。

作为汉口历史风貌区改造进程中的一个重要项目，武汉风貌安邸酒店在原红旗大楼基础上改造而来，其前身为永利银行（1966年更名为红旗大楼），该建筑风格为钢筋混凝土现代主义，于1949年建成，为汉口民国时期最后一座大型建筑。

武汉风貌安坻酒店客房共68间，延续了HOTEL ANTEROOM的设计风格，追求极致简约。房间内全部以木、棉、麻等自然材质为主，突出清新自然。此外，酒店配有一间餐吧，一间酒吧和一所艺术空间，以凸显其高级艺术生活方式。

如何具体量化武汉风貌安坻酒店的高级感？从相关信息来看，武汉文旅集团的投入不可谓不大。

以造价为例，根据此前武汉城市风貌资产管理（集团）有限公司发布的中标信息，红旗大楼改造项目工程总承包EPC（设计、采购、施工）中标单位为苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司中标金额:6183.401718万元。

依此推算，武汉风貌安坻酒店的单房改造成本近百万元。

据携程信息，目前，武汉风貌安邸酒店评分 4.7（点评数已超千条）,位列该平台湖北设计感酒店榜No.5；

或许是武汉风貌安邸酒店的“牛刀小试”，让武汉文旅集团对于更高段位的奢华酒店自营，有了些许信息。但从相关信息来看，其团队实际运营效率，似乎与预期存在不小的偏差。

据携程数据，截至目前，武汉巴公邸酒店评分4.8（点评数超358条），位列该平台湖北设计感酒店榜榜首，但不同寻常的是，线上运营方面，截至目前，所有点评均未回复（点评回复似乎不在该酒店OTA运营人员职责范围内）。

另据企查查数据，2024年，武汉巴公邸酒店参保人数降至仅为7人，从人房比的角度考量，这显然不该是一家奢华酒店（平日基础房型定价在1200元左右，超越泛海费尔蒙、襄投万豪等在内的武汉一众国际联号酒店）所应有的服务人员配比。

回到最核心的投资回报，事实上，巴公房子项目如此高昂的改造成本，实际已经脱离了常规的资管逻辑，上升到“玄学”范畴。

若以3%的利率来算（从实际数据来看，武汉旅游体育集团综合的债券利率其实更高），改造投入6.63亿元的巴公邸酒店项目，其年利息为1989万元；

根据国家旅游局的数据显示，近年来五星级酒店市场承压，其历年投资回报率最高是2010年的4%，如果以该数据倒推，巴公房子项目如果想要年利润覆盖利息支出，其年营收需达到4.97亿元。

换算成业界更容易理解的数据是，武汉巴公邸酒店若要实现年利润覆盖年利息支出，其日均Revpar需达到3万元，这显然属于天方夜谭。

实际上，不止于巴公邸酒店，作为汉口历史风貌区改造的核心主体之一（其他国资参与主体还包括武汉城建、武汉工控等），武汉文旅集团主导的众多历史建筑改造项目，其可行性研究可能需要“回炉重做”。

典型如改造成本同样超6亿元的民众乐园，此前的2021年7月，武汉旅投集团宣布与摩登天空合作，将共同把民众乐园打造成为以文化、艺术、科技为核心引擎的城市青年文化创新文娱高地，后合作无疾而终；

而从建成开放后的市场反馈来看，武汉文旅集团自营的投资回报效率，相比巴公房子或并无太大差距（实际离谱程度可能更甚）。

忍不住感慨，百年前汉口租界共造财富盛宴，百年后城市更新战场再迎风云激荡，非标旧改上下求索“难得其法”？透视地方国资争相“过河”的盛况，某些人摸到的可能不是石头，而是XX。

来源：新浪财经