摘要：观点指数 五一消费热下市场回温，华联出售北京SKP尘埃落定五一期间消费复苏显著，北京、上海重点商圈客流及销售额双增。大宗交易方面，华联集团确认出售北京SKP部分股权予博裕资本，加速高端商场的资本化布局。

观点指数 五一消费热下市场回温，华联出售北京SKP尘埃落定 五一期间消费复苏显著，北京、上海重点商圈客流及销售额双增。大宗交易方面，华联集团确认出售北京SKP部分股权予博裕资本，加速高端商场的资本化布局。

企业借力节日提高销售业绩，新增供应迎来集中入市潮 万达、大悦城等企业五一销售增长显著，客单价有所提升。与此同时，新项目如佛山顺德万象汇、武汉远洋里CITYLANE集中开业，为市场注入新活力。

客流争夺战持续升级，项目以差异化内容突围 样本商业项目通过首店经济、IP活动及年轻化业态吸引客流，其中一线城市注重高端品牌强化，二线城市则引入首店缩小差距。

盈利下滑与增幅面临放缓压力，品牌赴港出海热度居高不下 餐饮品牌沪上阿姨、绿茶集团赴港上市，但单店利润下滑问题不容忽视；运动品牌耐克等应对关税压力，加速东南亚布局。 整体来看，消费品牌当前仍面临较大的市场和行业压力，突围不易。

中美关税战迎来新转折，但跨境电商危机未解 中美关税战暂缓，跨境电商压力短期减轻，SHEIN、Temu继续拓展澳大利亚等新市场。国内电商则发力618大促，在各类创新促销模式下，天猫、京东等头部电商的销售额实现增长。

又一单奥莱REITs申报，消费基础设施REITs整体涨幅领先 REITs市场活跃度提升，除中金唯品会奥莱REIT申报外，绿发商业REIT也获深交所通过。二级市场表现上，消费REITs涨幅领先，但盈利差异显著，。

五一消费热下市场回温，华联出售北京SKP尘埃落定

报告期内，消费力的释放对零售市场的热度回升起到明显的拉动作用，相关商业数据均录得可观增长。商务部商务大数据显示，五一期间全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长6.3%。

而受益于假期旅游人数的增加，免税消费也有亮眼表现。五一期间，海南离岛免税购物市场消费火热，据海口海关统计，共监管离岛免税购物金额5.1亿元，购物人数7.91万人次。

回归到主要商业城市方面，在市场升温之际，样本城市的商圈或项目的客流量及销售额均录得不错的增长。

以北京和上海为例，相关数据显示，五一期间北京60个重点商圈客流量3882.6万人次，同比增长8.3%；上海35个商圈客流总量也达到2993万人，同比增长12.8%。

值得一提的是，购物节营销对节日消费起到促进作用。以上海的“五五购物节“为例，上海全市重点商圈、购物中心、商场超市每日推出活动近200场，浦东新区发放“乐购浦东”消费券，陆家嘴、前滩世博和度假区等商圈的1300余家商户参与其中，活动商圈客流同比增长15.2%，销售额同比增长11.8%。

大宗交易方面，华联出售北京SKP的消息尘埃落定。4月30日，北京市市场监督管理局公示一则信息，博裕五期美元基金通过其关联方拟收购北京SKP42%-45%的股权，代价为40亿-50亿。

据公示信息显示，截至目前北京华联在全国共有四家在营的SKP商场，分别位于北京、西安、成都和武汉，另有杭州项目在建。2024年，北京、西安、成都、武汉的四座城市的SKP在当地百货零售市场中所占的份额分别为10%至15%、15%至20%、10%至15%和0%至5%。

观点指数认为，随着博裕资本的加入，北京SKP有望借助其资本和资源，进一步提升运营效率和市场竞争力。不过需要注意到，奢侈品零售行业的不确定性依然存在，北京SKP需要不断创新和调整策略，以应对未来的市场变化。

企业借力节日提高销售业绩，新增供应迎来集中入市潮

以万达商管、爱琴海集团、越秀商管等为代表的企业披露了五一期间的零售项目业绩表现。从相关数据来看，客流量和销售额的增幅明显，且不少企业销售增幅高于客流增幅，客单价有所提升。

以大悦城为例，北京朝阳大悦城销售额超8500万元，客流同比提升10%；武汉大悦城客流量超56万人次，同比增长15.8%，销售额同比增长18%；三亚大悦城客流超42万人次，日均客流超过8.4万人次，假期商场总销售额超3000万元。

值得一提的是，除节日本身消费热度外，项目营销活动对客流和消费的增长也起到积极作用。如上海静安大悦城推出首届“超好逛IP&COFFEE市集”，融合咖啡体验与IP元素，假期首日吸引客流13.1万人次，带动销售额同比提升17.5%。

项目发展上，华联SKP的西安SKP奥莱选址敲定，紧临秦始皇帝陵博物院、兵马俑与华清池。据观点指数了解，华联在西安已运营有西安SKP项目，如今奥莱项目落定，在填充商业矩阵的同时，也有望加深华联在西安商业市场的影响力。

奥莱市场表现方面，据估算，2024年全国251个奥莱项目总销售额约为2390亿元，比上年约增长4%，目前奥莱仍有一定的发展潜力。

恰逢节假日，新项目入市热度也有明显提升，大部分新项目选择在五一前后入市，更好地抓住节日的消费热度。

运营商方面，万科印力、K11集团、益田旅游商业集团、合生商业、珠海万达商管集团、龙湖商业、爱琴海集团等运营商均有新项目开出。

4月25日，佛山顺德万象汇正式开业，该项目商业建筑面积近13.8万㎡，是目前顺德最大商业综合体，也是华南体量最大的万象汇。

项目以“MALL+街区”的建筑形态，打造滨水公园、空中围院、下沉庭院等多处特色空间场景。在品牌引入方面则引入了340余家品牌，其中超50%为首进佛山、顺德。

4月27日，体量约5万㎡的武汉远洋里CITYLANE（一期）也正式开业。据官方介绍，该项目总体量17万方，分期开发，此次开业的一期以文化生活为主题，约60余个生活方式及创新品牌亮相。

上述头部企业的新项目入市，有望为当地商业市场注入新活力，为消费者提供更多样的购物休闲体验。

客流争夺战持续升级，项目通过差异化内容突围

五一期间，北京、上海、广州、深圳、重庆等城市的标杆项目录得销售额与客流双升。

观点指数认为，除节日带来的消费客群增加外，项目新品牌的引入也功不可没。以北京朝阳大悦城为例，五一期间，朝阳大悦城迎来10余家首店新店集中开业，同期销售额超8500万元，客流同比提升10%。

与此同时，商场除消费外的社交化内容也愈发丰富。不少项目通过首店、艺术展、IP活动构建差异化内容生态，客流争夺正从延长消费者停留时长，转向为消费者提供更多的社交化情绪价值。

一线城市中，北京、上海项目以首店经济、高端品牌主导增长。如上海恒隆广场迎来Prada回归，这是PRADA自2021年关闭上海恒隆广场的三层巨幅门店后，再次回归。

深圳、广州则通过年轻化业态与IP活动吸引客流。如深圳湾万象城举办小马派对，据了解小马PONY是深圳湾万象城市集品牌Bay Market全新主题BAY de PONY的IP形象。

二线城市如重庆，则通过首店引入缩小与其他一线城市的差距，如重庆万象城引入的EAD海德重庆首家概念店于期内亮相。

从新进品牌来看，国内仍是全球品牌的战略高地，期内瑞典CRAFT、英国格拉夫珠宝、意大利ISAIA等首店布局北上深。

此外，运动品牌的热度也不低，深圳万象天地的Nike品牌体验店等强调场景化体验，呼应运动消费专业化趋势。

非标商业方面，奥莱作为性价比消费的代表，节假日销售增长明显。广州8号仓奥莱五一假期全店销售额同比增长35%，客流同比增长62%，超过120个品牌销售额增长，其中耐克、乔丹、I.T等20个品牌销售额同比增长超100%。

不过需要关注到，非节假日奥莱存在消费动力不足的问题。从砂之船REITs最新的2025Q1业绩来看，重庆璧山、合肥、昆明三个奥莱销售额分别下降1.5%、3.9%、2.9%，主要原因是春节过后特别是3月份以来，消费者保持谨慎所致。

观点指数认为，尽管奥特莱斯业务依靠“名品+折扣”、“高性价比”的特质，具备较强的抗周期性，能够保持相对稳定的业绩增长。但是，在今年国内经济持续承压、消费者消费日趋谨慎的背景下，奥特莱斯行业也难以避免面临经营业绩下降的压力。

盈利下滑与增幅面临放缓压力，品牌赴港出海热度居高不下

餐饮方面，茶饮品牌上市热度高涨。期内，沪上阿姨5月8日上市，成为第六家上市的新茶饮企业，上市当天收盘报158.4港元，较上市价上涨40%，全日成交326.83万股，涉资5.67亿港元。

数据显示，截至2024年末，沪上阿姨门店网络共有9176家门店，其中有9152家由加盟商经营，占总门店数量的99.7%，此外超50%门店位于三线及以下城市。

不过要关注到，该品牌的平均单店GMV从2023年的160万元降至140万元，归母净利润同比下滑15.2%，扩张与利润平衡问题需要关注。

此外，绿茶集团通过港交所上市聆讯，并于5月16日上市。上市首日收盘报6.29港元，跌幅12.52%，总市值42.36亿港元，成为4月以来港股唯一上市首日破发的新股。

数据显示，该集团2024年收入38.38亿元，净利润3.5亿元，但人均消费从61.8元降至56.2元，下沉市场拓展压力显现。

观点指数认为，当前餐饮赛道正在加速资本化，但面临单店盈利下滑的挑战，下沉市场成为主战场。沪上阿姨和绿茶集团虽能通过加盟模式快速扩张，但需平衡规模与单店的效率。

运动服饰方面，耐克、阿迪达斯等76家鞋类品牌联名请愿，要求关税豁免。观点指数认为，品牌或可以加速东南亚产能布局，加强产品创新、提升溢价能力等手段，以抵消关税影响。

与此同时，在商场中开设超大门店也成为运动品牌的重要趋势。日前，NIKE在深圳万象天地开出2000平方米的独栋门店，该店前身是UR深圳旗舰店。

作为深圳首家NIKE品牌体验店，该门店是品牌携手战略合作伙伴滔博运动共同打造的耐克会员之家。产品类别上，汇聚NIKE全品类、全年龄段运动装备，全面覆盖跑步、训练、户外、篮球、足球、网球、高尔夫等多种专业运动场景，打造一站式运动消费空间。

商超方面，盒马首次实现全年盈利，拟2025年新开近100家门店，重点布局二三线及县域市场。盈利背后，主要得益于其“盒马鲜生大店+盒马NB折扣店”的双线战略，前者聚焦高线城市及核心商圈，后者以“硬折扣+社区渗透”的模式下沉到县域。

此外华润万家高端品牌Olé也迎来产品线升级，将通过Lifestyle（高端稀缺商品）、Food Hall（健康饮食灵感）、Supermarket（社区即食餐）等三大产品线覆盖不同的消费场景。

总体上，商超行业呈现消费分级的趋势，既有盒马渗透下沉市场，也有Olé以精品化服务高线城市中产。

观点指数认为，随着门店扩张，企业在下沉市场的供应链区域化能力将成为突围的关键，走高端路线的商超则更为依赖商品力与体验升级，强化会员黏性与品牌溢价。

奢侈品方面，爱马仕第一季度营收增长7%，占比较大的亚洲（不含日本）地区增速放缓至1.2%，主要受到大中华区客流量下降的影响。

就业务而言，皮具和马具作为核心业务，实现了10%的强劲增长，显示出其经典产品的持续吸引力。然而，香水和美妆业务录得-0.5%增长，钟表业务也下滑10.0%，反映出细分市场正面临不小的挑战。

而LVMH集团一季度总营收203.11亿欧元，同比下降2%至3%，计划通过涨价抵消关税影响。分业务来看，涵盖路易威登、迪奥等品牌的核心时装皮具部门有机销售额为101亿欧元，同比下滑5%。

据观点指数了解，目前奢侈品行业进入低速增长阶段，大众消费疲软和关税政策构成双重压力，头部奢侈品牌需依赖顶级客户群和限量供应模式维持溢价。

电影院线方面，据灯塔专业版数据，2025年五一档（5月1日-5月5日）以总票房超7.47亿元收官，总观影人次1890万，总场次233万。

档期内，《水饺皇后》《猎金·游戏》《幽灵公主》等10部新片与春节档延续上映的《哪吒之魔童闹海》同台竞技，其中2部影片票房破亿。《水饺皇后》上映6天累计票房突破2.15亿元，成为2025年五一档票房冠军，但未出现爆款影片，整体市场热度一般。

从受众层面来看，观众更倾向于选择高口碑的影片，但多数影片评分未达预期，导致票房分散。观点指数认为，未来电影企业仍需深耕内容创作，强化现实题材与创新叙事，才有望在票房上收获惊喜。

中美关税战迎来新转折，但跨境电商危机未解

跨界电商方面，关税战迎来关键转折。5月12日，中美双方在日内瓦发布了《中美日内瓦经贸会谈联合声明》。中美相互取消91%的关税，修改加征的34%的对等关税措施，其中24%的关税暂停加征90天，保留剩余10%的关税。

在此次美国调整对华加征关税中，美方还下调或撤销对中国小额包裹(包括香港特别行政区小额包裹)加征的关税，将国际邮件从价税率由120%下调至54%，撤销原定于2025年6月1日起将从量税由每件100美元调增为200美元的措施。

观点指数认为，虽然关税战暂停，跨境电商的压力暂时得到缓解，但仍未能放松，毕竟上述政策时效性仅90天，后续的不确定性较强。因此，美国之外的区域市场成了平台和外贸商的新增量。

目前，跨境电商平台持续在欧洲、中南美、中东、大洋洲等多个市场加大投入，以更灵活地打开市场，期内以SHEIN和Temu为代表的跨界电商继续挖掘新市场。

5月7日SHEIN推出澳大利亚时尚品牌Aralina；5月9日Temu宣布正式面向澳大利亚本地卖家开放平台，允许其直接向本地消费者销售商品，配送缩短至四天。但要注意到，部分市场如东南亚客单价较低，短期内或难以弥补美国市场的缺口。

标准电商方面，618大促是报告期内的焦点。天猫618采用“官方立减15%起”的直降模式，消费者无需凑单即可享受折扣，并可叠加88VIP大额消费券、行业品类券及国家补贴。

最新数据显示，5月16日开售一小时，43个品牌成交破亿，珀莱雅、兰蔻等美妆品牌10分钟内销售额破亿，家电3C类目在“国补+立减”的叠加下实现爆发式增长。

京东的策略也有所升级，推出“补上加补”的促销模式，整合国家补贴与平台百亿补贴，并通过AI优化物流和售后效率，如大模型支持自动化客服、闪电退款等。

抖音则计划投入千亿流量资源，推出立减折扣15%等玩法，并通过短视频、直播和商城联动提升转化率。"

又一单奥莱REITs申报，消费基础设施REITs整体涨幅领先

消费基础设施REITs上，期内传来新消息。5月6日，上海证券交易所网站披露，中金唯品会奥特莱斯REIT项目状态更新为“已申报”，该项目的原始权益人为杉杉商业集团有限公司，有望成为首创奥特莱斯REITs之后第二支上市的奥莱REIT。

上述REIT的底层资产为杉杉集团位于宁波市海曙区的奥特莱斯，项目总建筑面积10.43万平方米，商业建筑面积8.33万平方米，目前出租率99.91%，项目总估值29.72亿元，较账面原值增值547%，折合总建筑面积单价为28505元/㎡，为当前已上市和在申报的消费REITs中的最高单价。

从运营层面来看，2022以来，杉井奥特莱斯的运营收入呈上升趋势，2022-2024年度运营收入年均复合增长率为8.70%，与此同时出租率也维持在96%以上的高水平，有着不错的市场表现。

5月19日，此前申报的绿发商业REIT也获深交所审核通过，底层资产为济南市的领秀城贵和购物中心。

该购物中心自2014年12月28日运营至今，已稳健运营十年。项目总建筑面积达20.09万平方米，商业建筑面积16.21万平方米，可租赁面积8.47万平方米，截至2024年9月30资产评估价值为15.654亿元。

二级市场表现上，截至5月23日，华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT今年以来的收益率均接近50%，显著领先于其他REITs类型。

近期，上述两支 REITs因为涨幅较大，5月12日、5月13日的收盘价首次偏离基准价达50%，次日停牌一小时。

业绩表现方面，2025年一季度数据显示，8只已上市消费REITs合计收入5.65亿元，不过盈利能力差异显著。如华夏华润商业REIT净利润约900万元，而华夏大悦城商业REIT同期亏损47.3万元。

华夏华润商业REIT净利润增长主要原因包括租金水平上涨、出租率维持高位、客流量和会员数达到历史高位等。其底层资产青岛万象城一季度末出租率保持99.10%的高位，收缴率达100%，租金单价水平达到421.03元/平方米/月，展现出强劲的商业活力与资产价值韧性。

华夏大悦城商业REIT一季度亏损的主要原因包括会计准则调整和租金收入减少。根据相关会计准则于购买日将投资性房地产的账面价值调整至购买对价中分摊的购买成本，后续按成本模式计量并计提折旧，导致本期净利润为负。

又因本报告期时间较短，受代收代付租户营业款收支时间差影响，导致本期经营活动产生的现金流量净额为负。

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来源：观点机构