摘要：阿联酋凭开放政策、经济转型及全球化定位成全球房地产焦点，迪拜与阿布扎比各具特色。

阿联酋凭借开放的政策环境、持续的经济转型和全球化的城市定位，成为全球房地产投资者关注的焦点。迪拜与阿布扎比两大核心市场各具特色。迪拜以国际化流量引擎打造资产流动性优势，阿布扎比以智慧规划构建稀缺价值壁垒，两者共同构成中东地区最具抗跌性的投资组合。

迪拜

Dubai

01 市场机遇：政策、经济与规划三重红利叠加

The United Arab Emirates

1、政策红利构建投资友好型环境

• 黄金签证：吸引外籍投资者（2024年外籍购房占比超60%，英、印、中买家为主），购房即享长期居留权。

• 税费优势：无资本利得税、遗产税，持有成本低；低利率环境（3%-4%）降低购房杠杆压力。

2、经济韧性与人口支撑

• 多元产业，非石油经济占比74.6%，旅游业（年接待1872万国际游客）。

• 人口结构优势显著：68.6%的25-54岁青壮年群体、92%的外籍人口比例，催生旺盛的居住与租赁需求。

3、区域价值分化孕育结构性机会

• 核心区（短期高流动性）：

-迪拜市中心（地标资产，抗跌性强）；

-商业湾（中端性价比之选，地铁网络密集，适配白领租赁）。

• 新兴区（中期规划红利）：

-迪拜山庄（智慧社区规划，地铁开通后增值潜力大）；

-硅绿洲（科技产业聚集，需求旺盛）。

• 稀缺资产（长期配置）：

-朱美拉棕榈岛海景别墅（全球顶级配套，抗通胀属性）。

4、未来增长引擎清晰

《房地产战略2033》目标交易额1万亿迪拉姆，聚焦智慧社区、绿色建筑），技术驱动市场透明化。

02 市场风险与策略供应与外部环境的挑战，以精准配置与周期管理应对

The United Arab Emirates

1、市场风险

• 短期供应过剩与规划落地风险：2024年期房交易占比60%，部分新兴区域配套滞后，短期去化压力大。远期规划项目（建设周期超5年）存在兑现不确定性，可能导致溢价回落。

• 外部环境敏感性：高端市场依赖国际资本，全球经济下行、地缘冲突可能引发外资撤离。

2、应对策略：精准配置与周期管理

• 分层布局匹配投资周期

短期：抓流动性与租金溢价，商业湾1-2居室现房（租金溢价5%-8%）、迪拜市中心小户型期房（2025年交付项目，规避远期规划）

中期：布局规划兑现期区域，如迪拜山庄联排别墅、硅绿洲科技园区配套住宅（产业人口导入支撑租金）。

长期：配置核心稀缺资产，配置稀缺性资产，如棕榈岛海景别墅（抗通胀属性）、市中心地标公寓（抗跌性强），享受城市核心区的长期溢价。

• 需求导向差异化配置

投资型买家：坚持“低总价、高流通”原则，迪拜选择热点区域1-2居室（总价150-300万迪拉姆），适配租赁市场主力客群（年轻专业人士、小家庭）。

自住型买家：迪拜山庄别墅（社区配套成熟）、阿尔富江联排（性价比高）；高端自住选择棕榈岛大户型或市中心复式（景观稀缺性）。

高端配置：利用区域核心卖点构建差异化组合，如棕榈岛“海景+度假”、萨迪亚特岛“文化+稀缺”，避免同质化竞争导致的溢价流失。

阿布扎比

Abu Dhabi

01 市场机遇：智慧转型与稀缺资源打造价值高地

1、经济转型催生高端居住需求

非石油经济占比提升至54.4%（2024年），制造业与房地产业贡献12.5%的GDP，自贸区政策（如ADGM免税区）吸引2000余家跨国企业入驻，带动金融、科技高管等高收入群体的住房需求。资本自由汇出政策消除跨境投资顾虑，形成稳定的外资流入通道。

2、人口结构优势

379万人口中66%为青壮年，外籍劳动力为主，租赁市场需求稳定。

3、规划引领下的区域价值崛起

2030智慧城市计划：聚焦生态、文化、产业融合，胡达里亚特岛（50公里海岸线，低密生态住宅）、萨迪亚特岛（270亿美元文化地标集群）、亚斯岛（主题娱乐枢纽）等成为价值极点。

02 市场风险与策略区域价值分化导致局部过热，稀缺导向与长期主义配置

The United Arab Emirates

1、市场风险

• 区域价值分化导致局部过热核心区（如萨迪亚特岛）与非核心区价差扩大，部分远离主城的新兴板块（如偏远卫星城）因交通配套不足，出现“有价无市”现象。2024年阿布扎比新房成交同比下滑28%，反映市场向优质资产集中的趋势，非核心区项目去化周期延长至18个月以上。

• 期房供应收缩的双刃剑：受2023年市场调整影响，开发商减少期房供应，虽降低烂尾风险，但可能导致2025-2026年优质项目稀缺。

2、应对策略：稀缺导向与长期主义配置

• 区域选择：聚焦规划确定性与资源稀缺性

萨迪亚特岛：文化地标+海景别墅，长期增值，抗周期能力强。

胡达里亚特岛：生态文旅驱动的低密住宅，国企Modon开发背书，适合注重生活方式的长线投资。

艾莉姆岛：承接阿布扎比主城与金融区外溢需求，1-3居室经济型公寓（租金回报6%-7%），适配中产及白领客群，现房即买即租。

亚斯岛：旅游租赁刚需稳定，1-2居室公寓聚焦赛事、旅游季短租，现金流安全。

• 产品策略：差异化匹配客群需求

投资型买家：首选亚斯岛1-2居室公寓（旅游驱动租金）、艾莉姆岛经济型公寓（金融区外溢刚需），低总价、高流通性，租金回报率6%-7%。

自住型买家：家庭客群选胡达里亚特岛联排别墅（社区配套运动文旅设施）、阿尔拉哈海滩海景公寓（临空便利+生活配套）；高端自住优先萨迪亚特岛海景别墅（文化地标稀缺性）、生态大宅（私密低密环境）。

规避策略：远离非核心区纯概念型项目，避免为远期规划支付过高溢价，聚焦已落地基建（如地铁、产业园区）周边资产。

排版 | 鸟姐

● 高增长型新兴市场，阿联酋置业环境大起底

● 迪拜房地产市场交易规模与驱动因素

● 阿布扎比依托“钞”能力，打造下一个投资热点地区

● 当下与未来，迪拜五大区域的机遇与抉择

● 阿布扎比热点区域——文化与资源交织的“黄金赛道”

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《2024年阿联酋房地产市场住宅白皮书》

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来源：克而瑞地产研究一点号