摘要：城市转型研究中心（Urban Transformations Research Centre）的高级研究员 Ehsan Noroozinejad博士在Pearls&Irritations网站上发表题为《预计澳洲将比住 房目标少建26.2万套房，我们需要采取更大

城市转型研究中心（Urban Transformations Research Centre）的高级研究员 Ehsan Noroozinejad博士在Pearls&Irritations网站上发表题为《预计澳洲将比住 房目标少建26.2万套房，我们需要采取更大胆的举措》的评论文章。

*全文如下：*

澳洲计划在2029年前建造120万套新住房的目标面临挑战。

国家住房供应和可负担 性委员会（NHSAC）的一份最新报告显示，我们可能会大幅度错失这一雄心勃勃的 目标。

按照目前的建设速度，委员会预测我们将比目标少建约26.2万套房。换句话说，每 需要五套房子，我们只能建造约四套。

没有哪个州或领地能够建造足够的住房来满足其分配的任务。这不仅仅是一个数 字，这意味着如果我们不迅速采取行动，住房可负担性危机还将持续下去。

报告列出了五个需要改革的重点领域。但要实施其建议，需要采取比我们现在看到 的更大胆的行动。

（图片来源：Pearls&Irritations）

*住房压力无处不在*

NHSAC的《2025年住房系统状况》（State of the Housing System 2025）报告显 示，未来的购房者和租房者将面临非常艰难的状况。

截至2024年底，一套新房的房 贷需要花费一个中等收入家庭一半的收入。 想象一下：一半的收入被用来维持一个栖身之所。这远高于所谓的低收入家庭 的“住房压力”标准：花费超过总收入的30%在住房上。

任何计划购买第一套房的人，仅仅为了存够首付，平均需要花费超过10年的时间。

对于租房者，报告显示租金平均占到家庭收入的33%。 再加上全国范围内租赁空缺率接近历史最低，约1.8%。这意味着租房者正在为极少 数可用房源展开激烈竞争，进一步推高了租金。

*为什么住房难以负担？*

澳洲人日复一日地感受到该报告描述的现实。

这对社会中的脆弱群体产生了不成比 例的不利影响。 例如，原住民的无家可归率约为非原住民澳洲人的8.8倍。 供应仍然是澳洲住房危机的一个关键因素。我们的住房建设明显不足。

2024年，澳 洲完工了约17.7万套新住宅，但与约22.3万套的新房需求相比依然不足。

报告预计，我们将在未来几年继续落后于目标。在当前政策情况下，预计从2024年 中至2029年中将建成共计93.8万套新住房，远低于《住房协议》的120万套目标。

*解决问题的五大优先事项*

报告确定了五个必要的行动领域，以解决澳洲住房系统的问题。

*1. 将社会和可负担住房提高至所有住房的6%*

2021年，社会或可负担住房仅占总住宅的约4%。政府和非营利组织必须新增大量廉 租房，使中等收入人群不需长时间等待。

*2. 提高生产力，运用现代建筑方法加快建设*

预制板块、模块化组件，甚至3D打印结构可以将建造时间缩短一半，并减少对 tradie的需求。 联邦和州政府可资助工厂、培训和试点项目，将这些方法引入主流。

报告还呼吁政府解决劳动力和技能短缺的问题。

*3. 修复规划系统并释放土地*

更快的审批、严格的截止日期和更新的分区将允许建筑商在交通、就业和学校附近 建造更高或更密集的住房。

政府还需要打包并服务大型地块，以便在不受繁文缛节 的阻碍下开工。

*4. 支持租房者*

报告呼吁政府支持租房者获得更好的结果，并全面实施国家内阁的“Better Deal for Renters（使租房者得到更好待遇）”协议。 包括无过错驱逐限制和通过公平通知要求的更长期租约。

报告还呼吁更多地支持机构投资。吸引养老基金和保险公司进入大型建设-出租项 目的税收设置，将增加专业管理的公寓并稳住租金。

*5. 以土地税取代印花税*

每年支付一小笔土地税，而不是巨额的前期印花税，可以让人们在搬迁或缩小居住 面积时受到的财务影响更小，解放利用不足的住房并平稳市场。

图文无关（图片来源：网络）

*变革并非易事*

委员会提出的解决方案在理论上看似极佳，但其实际应用将十分艰难。

澳洲需要投入大量时间和精力来解决多个系统性障碍。

一个重大挑战是建筑劳动力。

目前的劳动力缺乏足够的技术工人以必要的速度建造 住房。即使资金充足，这也可能导致重大延误。 另一个障碍是规划系统本身。

改变规划和分区法规面临重大政治挑战。

高密度开发遇到社区抵制，这是“不要在我家后院”（NIMBY）问题所在，而市议会 往往在更新法规时动作迟缓。 不过，报告也指出一些州出现了进展迹象。

新州政府加快了审批流程，并强调“以 交通为导向的开发”——即在规划的和现有的交通基础设施附近建造新住房。

同样，过渡到土地税说起来容易做起来难：州政府通过印花税产生收入，转向替代 系统需要多年实施。

缺乏联邦支持和州激励付款可能拖延这一改革。

*新一届政府应该做什么*

NHSAC的报告不仅诊断了问题，也为更健康的住房系统指明了道路。 但这些建议需要大胆的行动。

总理Anthony Albanese的政府有一个重要机会可以将 言语转化为行动。

澳洲的住房难题并非一夜之间出现，这缘于数十年来的供应不足和政策失误。要扭 转局面不会瞬间发生——但通过持续努力是可以实现的。

Ehsan Noroozinejad博士是城市转型研究中心的高级研究员，专注于研究智能和弹性建筑。

他在此领域拥有丰富经验，并在加拿大UBC Smart Structures担任重要职 务。

作为国际知名研究团队的领袖，他在结构工程领域推进了开创性的发展。

他也 是《国际地震与冲击工程期刊》的创始人及首席编辑，做出了显著贡献。

来源：澳洲商业观察ABR