摘要：最近密集，南京很多业内人士判断：这次可能真要来。2025年，“现房销售”作为一个关键词，被大家聚焦，因为影响面太大了。

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关于现房销售的消息，最近密集，南京很多业内人士判断：这次可能真要来。2025年，“现房销售”作为一个关键词，被大家聚焦，因为影响面太大了。

不仅对楼市、房价，而且对房企、上下游公司以及买房人与购房决策链路都将构成重大影响。

5月7日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，官方提出“加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度”，这一新提法引发关注与猜测，被一部分市场观察人士理解为：这可能是“现房销售”制度即将落地的重要信号。

紧接着，突然彭博社报道中国正在考虑推行“现房销售”制度。

与“现房销售”对应的是“预售制”，国内引入这个政策也已经30多年。

现在，这样的政策重大转变正在被聚焦，对南京楼市的影响巨大。

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先看“商品房预售制”，最早在香港实行。

1954年，香港的开发商为了刺激普通香港人的买房积极性，想出了分期付款和“卖楼花”的销售方案。

首期先付5成，后面逐期各付1成。

引入金融杠杆之后，很多人买得起房了，直接撬动数十年香港楼市的繁荣以及“泡沫”。

到了90年代，中国正式引入“卖楼花”的商品房预售制，包括源自香港的“公摊面积”等概念，至今已沿用了30多年。

杠杆的使用，“卖楼花”和“公摊面积”大大降低了房地产开发的成本。

一部分资金拿地，采取预售制，房子没建好，但满足一定条件就可以迅速开盘，提前收取买房人的购房资金。

这让房地产从此奔腾，但也把“风险”很大程度上转移给普通家庭。

一方面带动经济高速增长，另一方面也鱼龙混杂、群魔乱舞，有些开发商甚至跑路、倒闭，楼没盖好，或者即便交付，质量都很差。普通人血本无归。

因此预售制在过去对经济做出贡献，但也带来严重弊端。

如今，它的时代快过去了。

如果是现房销售，所见所得，质量和品质看得见、摸的着。从购房角度，这样的“买房”更可靠。

当然，“现房销售”会对当下房地产市场带来极大变化。

如果真的实施“现楼销售”，对楼市会有什么影响？

第一，从拿地到销售，时间显著拉长——开发商的成本大幅增加，这是显而易见的，这样的话，那些没资金实力、没融资能力、体量不够大的房企，没办法参与这样长周期的现房项目了。

因此，这是一个“消灭弱小房企”的进程。当然，一切所见所得，那么产品力突出的、高颜值高设计的房企优势大一些。

比如南京中堃在江心洲的贤坤花园，“现房销售”就是亮点。产品很自信，事实也卖得很好。

第二，很明显，对于消费者是有利的。现房，所见所得，不是“盲买”。而且，“买房=入住”。

第三，品牌、营销的方式会有变化。过去讲愿景、设计、沙盘、电子屏图景等，如果现房销售，那就看的是“实景”和“场景”，营销方式会发生质变，品牌的传播更重要，鼓励更出色的内容与创新。

第四，影响地价，估计有些城市地块的地价会降低不少，从而间接影响“城市建设”。

简单的说，过去建立在“预售制”基础上的很多城市、很多开发商、很多品牌和营销、很多相关活动，都将无情覆灭，会建立起匹配未来“购房”的一个全新体系。

房地产市场，也就彻底是央国企、头部民企的游戏了。

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对于南京，现房销售倒并不陌生。

2016年8月，为了给当时南京火热的土地拍卖市场降温，出台规定，当土地竞价达到最高限价的90%时，地块所建商品住房必须现房销售。因此，这之后的几十块南京地块都是现房销售。

据统计，2017年产生的现房销售地块多达40幅。那时候整个楼市在炽热的亢奋期，不管是预售还是现房，房子不愁卖，基本都是“开盘即热销”状态。那个阶段对楼市的影响并不大，也没有从根本上提升多少楼盘品质。

而最近几年，楼市惨淡，地产下行，很多楼盘即便是预售制，但卖的很差，一直拖到“交付”，一边前期去化的房子交付，有居民装修、入住，另一边房子还在销售。

所以，目前市场上的很多“现房”是被动的，一直卖不掉而变成“现房”。现房在新房销售中的占比持续上升，如今超过30%。

数据来源：Wind，嵩山论市

虽然“现房销售”会颠覆当下的房地产状况，有些杠杆比较大、楼市健康度不够的城市是有风险的，有些房企可能“失去未来”。

但总的来说，依然是“良币驱逐劣币”的进程，有利于“好房子”销售，有利于整体国民居住品质的提升。

从目前看，南京被动“现房销售“的楼盘会越来越多，这种情况是很有挫败感的，前期买房人会很沮丧——在等待交付前，付出了较高的”房贷“，结果交付，房子还在卖。

真正主动去现房销售的很少，之前说的中堃祥坤花园就是一例。

对于整体市场，南京应对可能会出现的“现房销售”时，也要提前做好准备了。

政策转变，有不少公司的确会“走向灭亡”。这个重大信号，有些城市、开发商和买房人真的要警惕和注意了！

来源：说话的胖头鱼