摘要：企业退租原因复杂。除了外部经济因素，还在于部分产业园区仍停留在传统的“房东思维，以为将企业招进来就万事大吉，却忽视了企业入驻后的运营发展需求，比如配套设施跟不上、优惠政策难兑现、运营服务欠精准等等，从而出现“招得来却留不住”的尴尬局面。

最近两年，产业园区退租潮愈演愈烈，即便是一线城市，同样面临空置率上升的挑战。

企业退租原因复杂。除了外部经济因素，还在于部分产业园区仍停留在传统的“房东思维，以为将企业招进来就万事大吉，却忽视了企业入驻后的运营发展需求，比如配套设施跟不上、优惠政策难兑现、运营服务欠精准等等，从而出现“招得来却留不住”的尴尬局面。

面对招商难、留商更难的困境，产业园区该如何破局？

小明根据某国有产业运营公司负责人（下称A公司）的内部演讲，提炼了几个核心要点，以饕读者。

“一园一特色”

实现精准化招商

在招商环节，A公司采用“一园一特色”的精准策略，根据不同园区的定位和优势，开展针对性招商。

其中，跨境电商产业园充分利用横琴的政策优势和区位特点，在接到建设指令后的短短4个月内，招商团队奔赴北京、深圳等全国跨境电商产业高地，成功引入遥望科技、唯品会、快手、携程等行业龙头企业，实现首发区满租。点击了解，多业态租赁合同管理

目前，园区已累计招商超50个项目，其中特别注重引入澳门元素企业，成功从澳门招引十余家相关企业，进一步丰富了园区的产业生态。

科创产业园则以“以投促引”为核心招商模式，吸引了瑞德康、菲特兰等优质企业入驻。截至目前，已有200家左右企业入驻，总投资超过51 亿元，规划年产值达122亿元。

另外，在A公司的投资资源、产业资源以及应用场景等多方面支持下，众多入园企业实现了快速成长，不少企业从初创阶段逐步发展成为专精特新“小巨人” 企业。

5.0产业新空间围绕产业链上下游进行招商，每个园区都明确了独特的招引主题，坚持“一园一主导，一园一特色”。例如，制造产业园吸引了国内3D 打印龙头金斯三维入驻；某电子电器产业园引入储能集成行业龙头海博思创，该企业已成功上市。通过这种精准招商策略，有效推动了产业集聚发展和园区错位竞争。

目前4 个5.0产业新空间园区已招引110家企业，预计规划年产值将超过300亿元。

“五位一体”服务体系

实现全场景闭环

除了“一园一特色”的精准招商策略，A公司还构建了独具特色的“五位一体”服务体系，涵盖投融资服务、专业服务、营销服务、生活服务和物业服务，同时借助智慧化运营手段，为园区企业提供全方位、高质量的服务。

首先是投融资服务。

凭借集团金融全牌照的资源，A公司能够为企业提供从创业投资到上市融资的全生命周期服务。

比如目前公司已对超过200家企业进行综合评估，完成8 个项目投资，总投资金额达1.8亿元，预计未来这些投资将实现年产值42 亿元以上，带动就业岗位超500个，同时还有潜在投资金额超1 亿元的项目在跟进。

此外，A公司还利用自己金融全牌照的优势，为50余家入驻企业提供全方位金融服务，包括小贷、保险、发债、上市、金融咨询等需求，另外还协助15 家企业落地超过1.2亿元的银行综合授信。

其次是专业服务。专业服务依托A公司在珠海广泛的业务布局，整合人力、法务、财务等领域的优质资源，为企业提供高水平的专业支持。

比如为了解决入园企业用工难/招聘难的问题，A公司专门跟珠海各大职业院校合作，成立了产业新空间工匠学院项目，一方面该项目会组织园区企业去参加各种大型招聘会，另外该项目还能帮园区企业去各个职业院校挑选定制专业型人才。

营销服务主要聚焦产业链上下游，为入园企业提供电商仓储、空间运营、直播推广等多元化服务。抖音转化效果一清二楚，点击了解视频营销助手

生活服务方面，园区内配备30 多家涵盖娱乐、银行、美发、餐饮等多种业态的商铺，4 个园区餐厅日均就餐人数超过1800人，3318 间宿舍为超4000人提供拎包入住服务。

物业服务由集团旗下物业公司负责，提供24 小时安全保卫、工程维修、绿化保洁等专业服务。

数字化赋能

打造园区“最强大脑”

在运营体系支撑上，A公司建立了完善的标准化服务机制。

首先公司内部会成立工程专班，以及重点企业服务小组等等，确保入驻企业能够享受到高效、优质的服务。

其次公司还建立了“2048”服务响应机制，即企业需求20 分钟内响应，48小时内提供解决方案并通报进展，并将这一机制纳入公司内部考核，确保服务质量。

另外，公司还推行“三上门”服务，服务人员主动上门送服务、排风险、听意见，还为企业提供服务联络卡，方便企业随时联系一线服务人员和园区管理者。

最后一部分是关于安全生产管理。

对于A公司这种国企，尤其是生产制造型的企业来说，安全生产一直是重中之重。

首先公司会建立企业入园预审机制，也就是企业入园之前，会对其所有的安全、环保、消防等各方面的风险进行全方位的评估与排查，如果企业有安全生产管理方面的风险，公司会要求企业及时整改。

其次是建立风险管控网格，这个也是参照于珠海各个镇街都会采用的安全网格管理机制。对于A公司来说，因为旗下园区面积比较大，所以公司会以单栋楼为网格，然后每一个网格都会配置一名专业安全管理人员去负责。

还有建立安全管理外审机制，公司每年都会聘请安全、环保、消防管家，对园区合规性、合法性、安全性进行全面审核，比如通过定期组织培训、宣贯巡查和演练，实现园区的安全无风险。

智慧化运营是A公司的另一大特色，打造了涵盖展示层、应用层和硬件层的智慧化园区系统。

展示层通过专属大屏、智能互动硬件、小程序等多种方式，为企业、管理者和政府提供全方位接口；应用层包含运营服务平台、智能化管理平台和特色定制模块，实现园区管理、企业服务、视频安防、能耗管理等功能；硬件层与华为、海康等顶尖硬件商合作，提供智能化硬件支持。

得益于全集团层面基础云平台和底座的建设，园区智慧化系统能够在此基础上进行二次开发，实现高效运行。

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来源：明源地产研究院一点号