摘要：2023年11月28日，福州的土拍中，有一个地块格外耀眼：宗地2023-54号。
2023年11月28日，福州的土拍中，有一个地块格外耀眼：宗地2023-54号。
地块信息：
地址：晋安区晋安中路东侧、福新支路北侧出让地块，土地面积：33883㎡；
容积率：＞1.0，＜3，建筑面积：约101649㎡；
地块属性：商住用地，建筑高度：100米以下；
起拍总价：22.98亿元，起拍楼面价：约22607元/㎡。
最后该宗地2023-54号地块举牌举到最后，由守正投资（福州众益置业有限公司）经过82轮举牌竞得；
溢价率高达18%，成交楼面价约26592元/㎡。
后来守正和建发一起合作开发该地块，备案名为云畔公馆，推广名为建发灏云。
守正，在福州楼市的名气似乎小了点，选择于建发合作算是资源互补型吧！
前言
建发在福州的高端市场确实取得较大的成功，2年前的建发璞云，在7月初第一周的成交排行榜上断档领先：
建发璞云首次开盘，成交套数为97套，总成交面积为15184平米，均价为48572元每平米；
而第二名是金地自在城，成交33套，面积仅为2575平米，均价为11468元每平米。
当时的高端改善市场，确实还是受到高净值群体的首选，但建发璞云的成功，有多种因素：
首先，这几年建发房产在福州的口碑还算不错；
其次，户型定位端也很关键，建发璞云大多数户型在150平米左右，7百多万的预算，福州还是能支撑得起；
相反，对面的国贸天琴樾，由于户型更大，总价更高，销售状况会略逊于建发璞云。
PART 1
图片为实地拍摄
如果从地段上说，建发灏云尽管是在晋安区，但对比建发璞云不占下风，因为隔着一条晋安河，就到了鼓楼地界了；
这个位置与福州第二地王建发紫宸，实际直线距离也只有400多米；
随便举个例子，比如在去年8月最后一周，建发灏云销售21套，总面积为3737平米，均价44595元，这个成绩在福州排第二名。
彼时的建发灏云凭借新中式园林景观＋第四代住宅打出一片天地，除了鼓楼之外难逢敌手。
建发灏云的西侧有晋安河，南侧有化工河，中介对此的说法是玉带环腰，也算是吧！
由于同时拥有新中式园林景观和四代宅，中介也喜欢往这个楼盘导客；
毕竟佣金也不低，有的高端客户会被现场的园林景观和四代宅所吸引。
从那个时候开始，建发灏云成为带看转换比比较高的楼盘。
但是，随着福州不断有更好的地块曝光，还有其他竞品搅局，发现建发灏云最近的大户型卖得不太理想，尽管是沿河景观视野较好的楼栋。
当然，超级大平层销售欠佳不仅仅是建发灏云，位于鼓台核心地段的超级大平层表现也不太理想。
PART 2
图片为实地拍摄，上南下北（为了展示效果）
建发的沿河楼栋，为5号楼，7号楼和11号楼；
5号楼东端头偶数层为206平米，奇数层为194平米，西端头偶数层为241平米，奇数层为233平米；
5号楼房源共52套，截止目前网签16套，网签率大约为31%；
7号楼东端头偶数层为206平米，奇数层为194平米，西端头偶数层为240平米，奇数层为233平米；
7号楼房源共62套，截止到目前网签12套，网签率不到20%；
11号楼东端头偶数层为238平米，奇数层为223平米，西端头偶数层为229平米，奇数层为229平米；
11号楼房源共62套，截止到目前网签17套，网签率约为27%。
建发灏云其他楼栋户型网签率比较高，主要集中在150平左右的户型，总价差不多在700万左右，消化得比较快。
发现一个很奇怪的现象，建发灏云1号楼，2号楼和8号楼销售不错，因为这些楼栋临近不利因素。
咱有一说一，庙宇不在南侧，是在该楼盘的西面，影响没那么大；
至于福州43中，采用封闭式管理，对于外面的住户不会有太大的影响。
而这些楼栋单价会更低点，且户型更小，低总价应该是去化效果好的关键。
PART 3
图片为实地拍摄
其实，5号楼，7号楼和11号楼，西侧都有较好的景观视野，为什么卖不好呢？
从户型来看，这些景观视野楼栋都是超级大平层，总价在千万左右，这个价位段，在鼓台也有不错的选择，比如台江的芝兰月华，鼓楼的保利天瓒等。
至于保利屏西天悦，或许在战略上是对手，但客观说，那个地段虽然属于鼓楼区，但周边的繁华度真不如建发灏云。
这个价位段，可能能触碰一下目前福州近乎天花板级豪宅——建发紫宸的188平米，虽然是入门户型，对于普通家庭基本够住，但那可是真鼓楼啊！
还有就是福州的地王龙庭路95号，也会对该楼盘200＋的户型也会有一定影响，虽然户型比较单一（除顶复外），但总价也比较接近。
关于建发灏云的不利因素，很多人只看到庙宇和43中，其实这并不是影响最大的。
临近晋安河，当然有一定的优势，晋安河也有很悠久的历史，但未必都是优势；
昨天在朱老师的直播间闲聊的时候，说了一下晋安河会出现的东西，另外一名网友也认可了，他说他的领导……
晋安河和化工河，也偶然发生过一些事件，老福州人都知道。
不过，考虑了很久，还是不把图片放出来，有业内人士说会影响他的销售。
对于不利因素比较敏感的群体，想了解就多看一下本地新闻吧。
小结
图片为实地拍摄
建发灏云其实是一个不错的产品，无论从地段，产品力上来说，能与之形成竞品的楼盘不多，说一下个人观点：
建发灏云和台江的芝兰月华应该五五开，绿城采用了下沉式地下会所，海派摩登风格，可能从美学角度看，未来几年有优势，但灏云第四代住宅也有一定卖点；
对比保利天瓒，那就只能PK两个楼盘200＋的大平层了，从区位上看，鼓楼地段加持可能会好一丢丢；
但这两个楼盘离得很近，地段基本雷同了，鼓楼的优势在于教育，不过保利天瓒周边，没有顶级名校吧；
再说，能买这种超级大平层的，他们会在乎划片学校吗？
但是，说到社区内部的话，建发灏云有50亩左右的地块，社区内配套会更为齐全，保利天瓒就16亩地块，再怎么规划都改变不了业主活动空间小的事实；
所以，同样是超级大平层对比，建发灏云对比保利天瓒有一定优势。
至于保利屏西天悦，社区确实也不错（不比小地块），但是福州本地人都知道，那只是鼓楼的边缘板块；
建发灏云的地段，应该更被老福州人认可，至于二者之间的产品力对比，因为还未交付，只能看到部分景观，暂且搁置对比；
但是从口碑上来看，建发这几年在福州打造的产品口碑都不错，而保利所谓的天字系，常看到维权；
所以，只要不过于在于“鼓楼”这两个字的话，还是建发灏云更有优势。
只不过，如今楼市还未完全转暖，如果是在两三年前入市的话，超级大平层可能会受到追捧；
但是，现在对于200＋的超级大平层，市区的购买力应该被消耗的差不多了。
所以，这些自称豪宅的楼盘，只能在自己的小面积段有所突破，至于超级大平层，除了楼市要有更积极的信号外，还需要大环境的支持；
如果经济环境一路向好，老板粮仓足了，就能消化这些大平层。
但是，福州还有很多超级大平层，等待有缘的土豪。
不急的话，就慢慢看，慢慢挑吧！
来源：福州聊房君