摘要：“城投向产投转型”、“存量资产盘活”、“促进民营经济发展”、“科创债”、“国内大循环”、“向上争资”、“中美关税战”等近期热点词无不反映了我们的经济发展亟需寻找到新的锚点。在“土地财政”难以为继的情况下，“人口财政”、“股权财政”或许是实现未来经济高质量发展的
目录
一、“城投”向“产投”转型暨产业招商的痛点
二、“产业链”招商背景下的定制化、服务化、数智化招商及运营
三、产业园全生命周期发展模式与投融资机制
“城投向产投转型”、“存量资产盘活”、“促进民营经济发展”、“科创债”、“国内大循环”、“向上争资”、“中美关税战”等近期热点词无不反映了我们的经济发展亟需寻找到新的锚点。在“土地财政”难以为继的情况下，“人口财政”、“股权财政”或许是实现未来经济高质量发展的重要依托。
以城投向产投转型为例，2024年4月25日，上海证券交易所举办的《城投企业产业化转型》线上专题培训会中提到，城投转型是指城投企业市场化、产业化转型，本质上是以发展促进风险防控，通过城投企业盘活地区的经营性资产，创造真实持续的现金流，使企业具有独立的经营能力和造血能力，实现自负盈亏，从而拉动地方经济，增加财政收入，促进存量债务化解与增量债务管控。转型为产投的平台需满足“城投类资产、产业类收入、净利润中财政补贴占比”的“335指标”要求，即经营性资产占总资产的比重超过30%；传统城投类收入占总收入的比重低于30%；政府补贴收入占净利润的比重不超过50%。
城投转型是一个循序渐进的过程，城投转型实际上是理顺政府与市场的关系。当然，在转型之前妥善解决好历史问题与债务包袱也是能否成功转型的关键因素之一。地方政府需要根据本地的实际情况，梳理优质经营性资产，通过经营性资产及产业资产等的注入、平台整合或新设、产业资源的收并购等方式，扩充城投平台经营性资产规模，增加自身的造血能力，最终实现市场化转型的目标。在依托于属地营商环境和先天的地理优势的前提下，城投平台转型的内容涵盖业务转型（增强盈利能力、新增经营性业务、现金流业务等）、融资模式转型（靠自身的造血能力合理负债，不再期待政府的隐性担保以及刚性兑付预期）、内部治理转型（政府出资人的有限责任以及去行政化管理）等方面（更多内容可参见《城投平台转型》一文）。
一、“城投”向“产投”转型暨产业招商的痛点
城投向产投的转型，借此获取产业发展及“股权财政”的收益，依赖于产业本身的发展。国家现在鼓励低空经济、不少地方也纷纷出台政策想要招引低空经济的相关企业；在原来“筑巢引凤”思维下，不少地方投资建设的产业园也面临着大量空置的情况，而产业招商的落地周期长、难度大也是共识。
招商引资虽然是一种城市营销方式，但现在的产业招商不再仅仅是比拼各地的土地、税收等政策的优惠力度，产业招商实质上是城市竞争的“大洗牌”。由于实体企业其投资选址的决策也不是立马能做出，企业需要充分衡量与考察在该地投资是否能最大限度盈利，能否帮助自己节省成本、赚到“真金白银”，当地是否恰好有自己需要的东西，具体包括地缘及城市能级、“圆融亲商”的投资环境、产业基础、上/下游的配套企业及合作方，产业相关的人才、资本、技术资源，以及原料供应、优惠政策、办事效率、行业牌照等特殊资源等等。
不少地方政府也想通过政府产业引导基金吸引产业入驻，但在目前的环境下，政府出资部分的资金实际上也很难到位（虽然也不乏抱着“先搭个引导基金的架子，后续资金是否能真正到位目前先在所不论”的心态），而且产业孵化存在长周期和不确定性等问题。特别是对于我们这些投资机构来说，目前对产业基金的投资仍旧会保持观望态度，除非对某个行业有充分研究，否则想社会资本真金白银砸进回报周期如此之长的投资中，短期内也并非轻松的事。
虽然各个城市都想通过招商做产业的“增量”，但是，在当前的市场环境下，基于自己区域的资源优势，培育对应的优势产业，优先发挥长板的作用，形成集聚效应，从而规模化扩大企业和产业（而非一味跟风地看到其他地方已经发展起来的产业就想要“复刻”、作出“增量”），或许更为现实。
当然，对于我们投资机构来说，转型成功的城投平台，作为国企未来发行的科创债、私募债、产业债或许也是未来的不错的投资方向之一。届时，投资机构更加需要秉持价值投资的思维，充分研究国内外宏观政策、把握行业及产业发展趋势、认真分析企业及项目自身的情况。
二、“产业链”招商背景下的定制化、服务化、数智化招商及运营
园区招商也从追求数量到质量转变，重视“招才引智”招商，招商过程中认识到中小型成长性强科技企业的重要性，在“招月亮”的基础上，同步“招星星”，将高成长性科技企业和科技人才作为重点招商目标；注重从亩均效益、产业契合度等角度来遴选招商目标，把园区运营与地方产业发展培育深度捆绑，从而实现产业提质增效。从建链、引链、补链、强链角度进行规划与“产业链”招商，不断“做强、做粗、做长”产业链，逐渐打造“产业集群”，最终形成“产业生态”，即打造“技术链+产业链+供应链+人才链+金融链+政策链+服务链”等众多链条构成的一张价值网络是目前不少专业从事产业地产及产业招商服务团队的业务策略。成功的园区产业招商才能凸显这个产业园开发运营主体的真正实力。
此外，以工业地产为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式的产业地产企业，也向“股权化、证券化、品牌化”转型升级，注重高品质空间的打造以及优质运营服务的提供，并从重资产模式转向轻资产发展。业务模式上进行战略转型，打造第二增长曲线，重点在产业增值服务、产业投资孵化以及运营品牌输方向发力，并积极探索形成“物业售销+物业租赁+产业服务+产业投资”的多元化盈利模式（比如协助企业对接政府，积极争取各类资金与补贴、申报项目；提供园区内企业对接、产业链上下游订单的促成等等）；以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商战略等等。
此外，为了满足一些企业特殊空间与环境的需求，提供定制化物业产品，而非传统的“筑巢引凤”；同时，鼓励生产、研发、办公等用途互利的功能混合开发（如M0业态，工业上楼等），打造独栋业态，促进产业业态融合；通过在园区内均衡配置产业、商业、宿舍、以及其他生产生活所需的公共服务设施，实现生产、生活、休闲一体化等等。
加速融合数字经济、产业互联网、低碳园区等也是大势所趋，通过深度“智慧化”，积极催生新的园区盈利模式。一些园区开始尝试将数字技术应用到园区基础设施升级和园区招商引资、运营服务等方面。在智慧园区平台建设的基础上，探索实现产业大数据的价值挖掘，如积极搭建工业互联网平台、建立产业大数据中心等等，促进园区载体与企业之间的深度互联，形成双向赋能。
三、产业园全生命周期发展模式与投融资机制
在公募Reits给产业投资创设了一条明晰的退出路径后，当前也有不少长期资本在探讨“产业园全生命周期发展模式与投融资机制”，即打造“建设—运营—退出—再投资”的投资闭环。通过“资产培育（合作开发）—Pre-Reits—公募Reits”产品链条设计，协助产业地产开发主体盘活存量产业园重资产，并借助公募REITs产品输出管理，逐渐由开发商转变成运营商。投资机构则借此提前收回投资资金，提高投资收益率，获取长期收益。
事实上，运营成熟的产业类项目，不论是公募REITs，还是资产证券化融资（ABS、类REITS）都是可以考虑的方向。除了银行、信托等金融机构融资外，非标融资作为补充融资手段，主要包括以租赁融资、应收账款质押或转让融资等。对于运营成熟的产业园，如果有相关物业费收入或应收账款等收入，也可以用以融资，比如银行的一些供应链融资等等。
更多超长期特别国债、中央预算内资金、专项债等涉及的项目策划包装、资金申请以及城投非标业务合作事宜，欢迎联系西政财富和西政投资（手机/，xz_fortune）。
来源：西政资本
