摘要：曾执掌千亿帝国的潮汕商人，如今攥着磨出火星的铁算盘，在算珠崩裂的声响中凝视深渊。

曾执掌千亿帝国的潮汕商人，如今攥着磨出火星的铁算盘，在算珠崩裂的声响中凝视深渊。

当800亿债务化作铁幕围城，这位以“弯腰捡钢镚”闻名的草根枭雄，能否在废墟里拨响逆袭的算珠？

广东汕头龙湖区，一个以“敢闯敢拼”闻名的潮商发源地之一。

在这里出生的纪海鹏，用30年时间，将一家乡镇建筑队打造成年营收千亿的上市房企。

他最初的创业故事里，没有“赌徒式扩张”，却藏着潮汕商人最原始的生存智慧：“宁可弯腰捡钢镚，绝不踮脚摘星星。”

曾经，当同行沉迷高杠杆游戏时，他靠着一套“草根战法”，在楼市狂潮中活成了最稳的赢家。

如今他也遭遇了800亿债务重组，能否扛得住呢？

一、潮汕基因：从“包工头”到“规则制定者”

1993年，27岁的纪海鹏还是汕头工地上的一名材料采购员。

这个岗位在旁人看来毫无技术含量，他却从中悟出一套底层逻辑：“建材价格波动5%，就能决定一个项目的生死。”

彼时的中国地产行业尚处野蛮生长期，多数开发商忙着跑马圈地，唯独潮汕商人纪海鹏，盯上了产业链上最苦最累的环节——基建工程。

1996年，他成立龙光建安，专接别人看不上的“硬骨头”：市政道路、桥梁隧道、旧城改造。

这些项目利润率不足8%，但纪海鹏算过一笔账：“只要工期压缩10%，人工成本下降5%，就能多赚3个点。”

这种“抠门哲学”，让他在汕头拿下了首个标志性工程——金樟立交桥。

项目完工后，政府主动将后续13个基建项目打包交给他，龙光自此成为汕头“城市更新专业户”。

龙光蓝鲸世界购物中心

二、第一桶金：城中村里藏着金矿

2000年，汕头启动最大规模的城中村改造。面对这块“拆迁难、利润薄”的烫手山芋，纪海鹏做了一件让同行瞠目的事：自掏腰包垫付2亿拆迁款。

“当时所有银行都说我们疯了。”

龙光地产前高管回忆，“但纪总带着团队住进村里，给每户送潮汕卤鹅、帮老人搬家、给商户找过渡店面。”

三个月后，当其他开发商还在和村民僵持时，龙光已拿到100%的拆迁同意书。

这个名“金禧花园”的项目，最终以每平米1800元的成本价开盘，瞬间售罄。

纪海鹏的秘密在于：“把拆迁户变成股东。”

他首创“原址回迁+利润分成”模式，村民不仅能住上新房，还能享受商铺租金分红。

这种“利益共同体”策略，后来被写进北大光华管理学院地产案例库。

三、关键战役：用菜市场思维做地产

2003年非典期间，广州楼市陷入冰点。

纪海鹏却逆势砸下4.8亿，拿下白云区一块“前不着村后不着店”的地皮。

面对董事会反对，他指着地图说：“这里未来会有地铁，但我们现在要做的，是把猪肉档变成生鲜超市。”

他亲自设计了一套“刚需产品组合”：60%的户型控制在70平米以下，精装标准砍掉大理石、水晶灯，但保留潮汕人最看重的“明火厨房”和“双阳台晾衣架”。

开盘当日，2000套房子被菜市场摊主、服装厂老板抢购一空。

这个名为“龙光峰景华庭”的项目，后来成为广州刚需盘教科书。纪海鹏的战术被总结为三点：

1. 地段未热时卡位（比地铁规划早3年进场）

2. 产品比客户多想一步（预留神龛位、加装防回南天抽湿系统）

3. 定价永远留出20%上涨空间（“让第一批业主觉得赚到，第二批觉得不亏”）

四、暗夜突围：金融危机里的“土办法”

2008年全球金融危机，房企纷纷裁员自保。

纪海鹏却召集高管开会：“现在不是省钱的时候，我们要去香港找钱。”

他带着财务总监，用最原始的“扫楼”方式拜访投行：

- 在中环打印店蹲守，截胡其他房企的路演资料；

- 请潮汕同乡会牵线，用“牛肉丸宴”打动基金经理；

- 把财务报表翻译成粤语版，“因为鬼佬看不懂我们的‘茶水费’是什么”。

这套“土洋结合”的融资术，让龙光成为当年唯一成功发行美元债的民营房企。

更绝的是，纪海鹏要求所有借款必须“期限错配”：用3年期贷款买地，2年半内必须清盘。

“房子没封顶，贷款先还完”的铁律，让龙光在后续行业暴雷潮中始终保持着绿档。

五、隐秘武器：家族商帮的“毛细血管”

潮商最擅长的“同乡网络”，在纪海鹏手中进化成精密体系：

- 建材采购：堂弟在佛山开瓷砖厂，表舅在揭阳做卫浴代工，成本比市场价低15%；

- 销售渠道：2000名潮汕籍销售员，每人对接一个宗族微信群，“开盘前就能锁定30%客源”；

- 资金周转：通过香港潮汕商会，48小时就能调集数亿过桥资金，利息比信托低一半。

这种“非标供应链”，曾让某TOP10房企区域总裁感叹：“我们学不会，也不敢学。”

但对纪海鹏而言，这只是潮汕人最基础的生存法则：“一个人可以走得快，一群人才走得远。”

六、慈善密码：祠堂里的财富观

在汕头外砂镇，纪海鹏捐建的“蓬中书院”至今保留着特殊校规：“贫困生可用祠堂担保申请无息贷款。”

这种将传统宗族制度与现代金融结合的方式，源自他少年时的经历——父亲曾抵押祖屋供他读书。

“潮汕人把钱看得很重，但更看重怎么用钱。

”2020年武汉疫情，他第一时间捐赠5000万，却要求“不开发布会、不登荣誉榜”。

知情人士透露，这笔钱通过89个潮汕商会细分到社区药店，“连一瓶酒精都要登记祠堂编号”。

当其他地产大佬在直播间卖房、上综艺刷脸时，纪海鹏依然保持着潮汕商人最传统的习惯：每周去工地食堂吃员工餐，随身携带计算器核对混凝土用量。

有人问他成功的秘诀，他总笑着用潮汕谚语回答：“猛火煮不出好糜（粥）。”

龙光集团正经历创立以来最严峻的考验。这家曾以激进取地策略横扫粤港澳大湾区的房企，2022-2024年累计亏损237.6亿元，2024年营收同比腰斩至232.65亿元，毛利率跌至-21.82%。

危机的导火索是2022年未披露的美元私募债曝光，引发资本市场信任崩塌，股价单日暴跌57%，市值缩水至67亿港元。

债务重组成生死时速

纪海鹏采取"壮士断腕"式自救：

1. 境外债重组：提出4种清偿方案，包括现金15折收购、票据置换等，成功获得80.8%债权人支持，涉及75.62亿美元债务，综合削债比例达70%；

2. 境内债化解：220亿元债务通过"现金+实物"组合落地，质押南宁、珠海项目股权融资；

3. 资产甩卖：深圳南山区69亿地块降价至42亿仍流拍，香港凯玥项目现房价值300亿但去化艰难。

深层危机仍在发酵

- 销售断崖：2024年销售额84.3亿元，同比下滑56.8%，2025年前两月回款仅10亿元；

- 土储萎缩：可开发土地储备下降10.5%至256万㎡，大湾区旧改红利耗尽；

-流动性枯竭：账面现金13.17亿元，其中41.65亿为监管资金不可动用，每月需支付利息超5亿元。

纪海鹏的突围策略聚焦"保资产"：暂停拿地、收缩资本开支，将415亿竣工现房转为偿债筹码。

业内分析，若香港法院批准境外重组方案，龙光或成首个完成800亿债务重组的出险房企。

但市场回暖前，每月10亿级回款难解千亿负债困局，这位潮汕商人的"钢镚哲学"正遭遇最残酷的实战检验。

潮商骨血里镌刻的生存基因，从不怕烈火炙烤。

但是龙光能否走出这次危机，我们交给时间。

不过还是期待龙光能有凤凰涅槃的那一天。

来源：岭南物语一点号