摘要：观点指数 政策助力低空高质量发展，物流指数回温预期向好2025年9月中国物流景气指数（LPI）为51.2%，创近六月新高，航空运输、快递等指数向好，仓储指数49.6%虽处收缩区间但呈积极信号。多地出台政策支持低空经济发展，大湾区走在前列；同时关税政策下物流企业

观点指数 政策助力低空高质量发展，物流指数回温预期向好2025年9月中国物流景气指数（LPI）为51.2%，创近六月新高，航空运输、快递等指数向好，仓储指数49.6%虽处收缩区间但呈积极信号。多地出台政策支持低空经济发展，大湾区走在前列；同时关税政策下物流企业提升供应链灵活性对冲单一市场政策风险。

企业加速布局新赛道，“低空经济+智慧物流”试点据物联云仓披露，9月全国重点城市租金持平、空置率略升，快递企业集体提价后盈利预期改善，为物流仓储需求回暖提供支撑。头部企业加速布局“低空智慧物流”，采购大型货运无人机，开通跨区域低空航线，实现降本增效。同时企业与政府、科技公司合作推进智慧供应链。

完善区域物流总部布局，商流赋能垂直领域供应链报告期内，共录得11起投资事件，中通密集推进多区域总部项目，完善全国物流网；玉湖冷链、京东特色品类仓储等垂直领域，多个专业项目落地。融资端，红星冷链港股IPO推进，中金普洛斯ABS发行，债券融资活跃且成本低，为产业发展注入活力。

物流仓储REITs市场韧性较好，外资巨头加码中国资产资本市场承压下，物流仓储REITs的抗风险韧性凸显，优于产业园区、保租房等。外资巨头安博加速布局中国，聚焦粤港澳大湾区，以21.71亿元的资产发行REITs，其城市配送服务满足刚需，受到市场的波动小，资产出租率高，可持续产生稳定收益。

政策助力低空高质量发展，物流指数回温预期向好

2025年9月份，中国物流景气指数（LPI）为51.2%，较上月上升0.3个百分点。升至近六个月以来的最高点。从需求端看，新订单指数达53.3%，环比回升1个百分点，连续8个月处于扩张区间。

其中，航空运输业业务总量指数和新订单指数分别为53.4%和58.1%，环比分别上升0.3和1.2个百分点。反映出高时效物流需求的快速增长，而低空物流在高时效运输方面的优势，与这一需求趋势相契合。

开学季与旅游季叠加，带动冷链鲜食、家电3C等品类需求攀升。这类高附加值、高时效要求的商品，是低空末端配送的核心目标品类，为低空物流发展提供了直接且旺盛的需求支撑。

数据来源：国家邮政局、中物联，观点指数整理

2025年9月份仓储指数为49.6%，较上月回升0.3个百分点，仍处于收缩区间，但已现积极信号。三季度仓储指数均值为49.7%，比二季度均值下降1个百分点，但比去年同期回升0.9个百分点，显示行业在面对短期冲击时的韧性有所提高。

细分来看，新订单指数为51%，较上月回升1.5个百分点，重回扩张区间，表明随着天气影响因素减退及传统旺季到来，仓储业务需求有所回升，新订单数量较前期增加。不过，期末库存指数为47.9%，较上月下降2.1个百分点，指数低于50%，显示行业整体仍处于去库存周期，企业备货意愿较为谨慎。

2025年9月，中国快递发展指数为459.6，同比提升3.9%。其中发展规模指数和发展能力指数分别为589.3和228.8，同比分别提升9.3%和1.9%。服务质量指数和发展趋势指数分别为690.8和69.3，与去年同期基本持平。快递市场规模稳步增长，无人化智能化水平逐步提高，综合运输网络不断完善，产业链供应链服务能力持续增强。

快递企业稳步挖掘市场潜力，推动产业数智化升级，有效满足多元化寄递需求，为促进经济回升向好、内需持续扩大作出积极贡献。四季度，行业逐步进入旺季，预计仍将保持向好的发展态势。

此外，2025年9月份中国电商物流指数为112.7点，环比回升0.4点，继续刷新年内新高。分项指数中，总业务量指数、农村业务量指数、人员指数、物流时效指数、履约率指数、满意度指数、库存周转率指数有所上升，实载率指数与上月持平，成本指数有所下降。

企业通过供求适配、无人配送、前置仓布局、需求预判等多项举措，推动降本增效，成本指数连续下降，为自2023年以来的最低。后期，双节假期将推动电商物流需求回升，双十一电商促销预热措施也将带来一定利好。

政策方面，据观点指数不完全统计，期内共录得9起相关政策，从低空经济专项支持、智慧物流建设、多式联运优化等多个维度，为低空物流发展搭建起完善的政策框架。

粤港澳大湾区在低空经济发展中走在前列，东莞、深圳、广州多地接连出台专项政策，从场景培育、企业扶持等方面为低空物流破局。

东莞市发改局于9月28日发布《东莞市支持低空经济高质量发展的若干措施》，提出为拓展低空飞行示范应用场景，大力推动低空示范交通航线建设并给予补贴，降低企业运营成本，鼓励企业探索低空物流航线，为城市配送、应急物资运输等场景提供更多可能。

深圳市交通运输局发布《深圳市支持低空经济高质量发展的若干措施实施细则》，对新落户的低空经济企业提供落户奖励，助力做大低空物流市场规模，吸引优质低空物流企业集聚，形成产业集群效应，促进技术交流与合作，加速低空物流技术迭代与应用落地。

商务部发布《关于大力发展数字消费共创数字时代美好生活的指导意见》，明确推动智慧物流建设，鼓励有条件的地区有序发展无人机支线运输和末端配送业务。借助大数据、人工智能等技术，可实现低空物流航线的智能规划、无人机的精准调度，提升配送效率与准确性，也为消费者提供更便捷、高效的物流服务体验。

交通运输部9月24日发布《“一港一策”推进集装箱铁水联运深度融合发展行动计划（2025—2027年）》，以基础设施一体互通、联运组织一体协同，推进集装箱铁水联运深度融合发展。

综合测算数据显示，现阶段我国多式联运量占全社会货运量的比重每提高1个百分点，可降低全社会物流总费用约0.9%，对应成本节约达1000亿元左右。

近日，交通运输部制定的《对美船舶收取船舶特别港务费实施办法》正式生效。该办法明确了征收范围与阶梯式征收标准，作为对相关贸易措施的对等反制举措。

同期，“对所有中国输美商品加征额外100%关税”的政策将落地实施，中美经贸领域的博弈强度上升，直接导致出口企业的成本基数增加，并通过供应链传导至物流、仓储等上下游环节，引发跨境物流需求出现结构性变化。

为应对关税政策影响，物流企业加快推进全球化布局调整。头部企业增加对东南亚、欧洲等非美市场的航线与仓储资源投入，减少对美国航线业务的依赖。

同时，物流基础设施投资向“多式联运枢纽”与“海外仓集群”倾斜，通过提升供应链灵活性对冲单一市场政策风险。普洛斯、安博等物流基础设施巨头已启动亚太区域仓储网络扩容，重点布局中国—东盟跨境物流节点，为企业供应链转型提供支撑。

随着企业应对措施的逐步落地及供应链的适应性调整，行业有望在成本重构中形成新的竞争格局，具备多元化布局与高效成本管控能力的企业将更具发展韧性。

企业加速布局新赛道，“低空经济+智慧物流”试点

期内，仓储市场供需指标同步调整。据物联云仓数据，9月全国平均租金为23.17元/㎡·月环比持平，空置率16.49%有所上升；41个重点城市平均租金为23.57元/㎡·月，较上月持平，空置率15.42%，同样呈现环比上升的趋势。

数据来源：物联云仓，观点指数整理

分城市来看，41个重点监测城市中，超半数城市租金与空置率基本维持稳定，部分城市因新增供应集中，空置率出现阶段性上升，整体市场供需格局未发生显著变化。

9月以来，中通、圆通、申通、韵达及极兔等快递企业在上海集体上调快递单价，幅度集中在0.3-0.8元/单，此前广东、浙江义乌等快递产量核心区域及周边省市已落地类似调整，部分地区还明确了每单不低于1.4元的底线价格。

快递单价回升后，快递企业盈利预期改善，在物流园区租赁、分拣中心建设等方面的投入能力增强，为物流仓储租金稳定提供需求端的支撑，尤其在快递分拨中心、区域转运枢纽等核心物流节点，租赁需求保持回暖态势。

报告期内，头部企业加大大型货运无人机采购力度，为低空物流规模化运营奠定设备基础。中国邮政、京东物流均完成国产大型货运无人机采购，签署了10吨级高商载货运无人机采购意向协议，长航程、高商载、低运营成本的智能无人货运体系投入实际运营。

跨区域低空航线密集开通，突破此前低空物流以“末端配送”为主的局限。9月，京东物流运营的苏州太仓港区至上海崇明无人机跨江物流航线正式启动，这是国内首批规模化应用的跨江无人机物流航线，航线单程约30公里，相比传统陆路运输，时效提升约40%，单位运输成本降低15%，实现了跨区域物流“降本增效”的目标。

同期，京东物流在四川完成干支线低空物流测试飞行，测试航线覆盖成都、德阳、绵阳等川渝地区核心城市，为后续干线物流无人机常态化运营积累数据；合肥—怀宁低空无人跨城货运航线启用，航线全长约80公里，主要服务于两地制造业零部件与农产品运输；中国邮政联合贵州市启用首台大型快递投送无人机计，投用后将重点覆盖贵阳周边县域，解决农村地区“最后一公里”配送难题。

除低空物流外，物流企业与政府、科技公司的智慧供应链合作也同步推进，围绕乡村振兴、智能供应链等领域展开深度协作，推动供应链从“传统运输”向“智慧协同”转型。

期内，普洛斯与中国物流与采购联合会签署战略合作协议，双方将在物流基础设施数字化、供应链数据标准制定、智慧物流技术推广等方面展开合作，共同搭建物流行业数字化服务平台，推动物流园区、仓储设施的智能化改造，提升供应链整体效率。

京东物流则聚焦区域合作，与阳春市政府、茂进科技达成三方合作，围绕乡村振兴、农村电商、供应链智能集散中心建设等领域展开深度协作。申通快递也加大在智慧物流领域的投入，成立申纬智联科技有限公司，从“快递运输”向“智慧供应链服务”延伸。

期内典型园区有京东诸暨智能产业园、顺丰丰翼科技产业园、湖北十堰低空物流园区、汉口北低空物流港。

京东诸暨智能产业园投资10亿元，建筑面积30.6万平方米，核心亮点在于引入“无人机智能配送+无人智能仓库”一体化模式。园区内部署的新一代JDX20“京鹊”多旋翼智慧物流无人机，最快飞行时速达98公里，兼容固定式货仓、自动装卸货箱、索降3种装载方式，最大载重量10公斤，货箱/货仓最大容积超20升。

顺丰丰翼科技在产业园聚焦“空地协同”，建立分布式无人机配送枢纽，实现无人车与无人机的无缝衔接，传统物流与低空物流业务在同一场地融合运营。园区内配备专业化无人机起降平台、物流交互设施及通讯网络等自动化设备，覆盖半径50公里的即时物流圈，日均处理电商包裹超5万件。

湖北十堰低空物流园区试点项目由湖北云中翼航空科技运营，采用方舟-150型号无人机，最大载重量达50公斤，传统陆路配送需2小时路程，无人机配送仅用时16分钟，极大节约了时间及人力成本，其12条低空物流航线利用无人机开展配送，物流效率提升60%、成本降低约20%，有效解决了山区物流“时效慢、成本高”的问题。

汉口北低空物流港建设无人机/直升机起降场、低空飞行可视化系统及智慧调度系统，依托无人机运输，单趟运输成本控制在10-20元，与人工运输成本持平但精准度更高，货物配送时效较传统公路运输提升60%以上，其中生鲜食材运输时间从30分钟缩短至15分钟内，大幅降低了生鲜产品的损耗率。

完善区域物流总部布局，商流赋能垂直领域供应链

报告期内，共录得11起投资事件相关动态，物流企业聚焦区域物流总部建设与垂直领域供应链深耕，通过投资端的项目落地，持续完善全国性物流网络布局，以商流为核心赋能各垂直领域供应链发展，推动行业向精细化、专业化方向进阶。

区域物流总部作为物流网络的关键枢纽，成为企业的投资重点。中通快递在全国核心区域的布局动作尤为密集，期内多个总部项目推进至关键阶段。其中中通快递闽台总部项目开工仪式在福建南安市官桥镇举行，该项目以深化闽台物流合作，为两岸商贸往来提供更高效的仓储、运输及配送支撑。

同时，中通北方总部项目、西南总部项目投入运营，中通供应链华北、华中总部项目进入全面建设阶段，一系列总部项目的推进，标志着中通在全国核心区域的物流网络持续完善，能更高效地辐射周边市场，提升区域物流运转效率。

在垂直领域，物流企业聚焦冷链、特色品类仓储等细分场景，推出适配性服务项目。9月27日，华中最大冷链枢纽玉湖冷链武汉交易中心将投运，该项目聚焦冷链物流领域，将有力保障华中地区生鲜、食品等冷链商品的高效流通，满足消费者对高品质冷链产品的需求。

中通云仓科技与鸣鸣很忙集团合作打造兰州集配仓，结合兰州当地商贸特点，为区域内商品流通提供定制化仓储配送服务；京东物流京津地区酒水专仓启用，针对酒水垂直品类，为京津地区酒水贸易提供专业仓储服务。

同时，顺丰在苏州落地首个大闸蟹专属智能转运中心，针对大闸蟹这一季节性、高附加值生鲜品类，提供定制化的智能转运解决方案，在保障运输时效的同时，降低商品损耗率，适配生鲜品类的特殊物流需求。

这些垂直领域项目的落地，体现了物流企业对细分市场需求的精准洞察，通过专业化场景建设与服务设计，进一步衔接产业链上下游，实现商流与物流的高效协同。

9月25日，红星冷链港股IPO获证监会备案，此次IPO进程的推进，将为其在冷链物流领域的业务扩张、技术升级及网络布局提供资本支持，助力其进一步完善冷链物流服务体系，提升在垂直领域的市场竞争力。

ABS成为盘活存量物流资产的关键工具，9月30日，中金普洛斯持有型不动产资产支持专项计划成功发行，规模达94.3亿元。普洛斯作为物流基础设施领域的领军企业，通过ABS融资，可盘活优质物流不动产资产，为后续物流园区建设、运营等提供资金，强化其在物流基础设施领域的布局，助力区域物流总部等项目的发展。

债券融资期内保持活跃，且呈现出低成本的态势。珠海港发行4亿元超短期融资券，利率仅1.62%，较低的融资成本有助于珠海港优化资金的使用效率，为港口物流相关业务拓展提供资金支持；广州港集团2025年第二期公司债券发行，利率确定为1.96%，所筹资金将助力广州港强化港口物流枢纽功能，服务区域物流发展。

不过，厦门象屿发行2025年度第九期绿色中期票据，金额3.5亿元，后因近期市场波动较大，出于对融资成本与发行时机的考量，该发行计划最终取消。但从整体融资态势看，物流行业仍具备较强的资本吸引力。

整体而言，报告期内物流企业在投资端持续完善区域物流总部布局，深耕垂直领域供应链；融资端多元资本工具齐发力，为产业发展注入活力。

物流仓储REITs市场韧性较好，外资巨头加码中国资产

在资本市场整体承压、多板块表现分化的背景下，物流仓储REITs凭借与实体经济的强关联性，展现出突出的抗风险韧性。

根据观点指数整理，从各类REITs二级市场的表现来看，物流仓储REITs近一个月虽有-0.29%的小幅波动，但拉长周期至近三个月，实现了2.01%的正增长。

横向对比其他类型REITs，产业园区REITs近三个月跌幅达1.72%，保租房REITs受市场环境等因素影响，跌幅扩大至7.67%，能源设施、高速公路等板块也均处于下行区间。

当市场多数板块在波动中遭遇不同程度的调整时，物流仓储REITs凭借独特的资产逻辑，成为资本市场中兼具防御性的“稳定器”。

物流仓储REITs的抗风险表现背后是坚实的行业基本面。在电商持续渗透、消费升级以及供应链优化的大趋势下，物流仓储作为现代物流体系的核心节点，始终保有稳定的需求且具备增长潜力。

一方面，电商行业的蓬勃发展，催生了大量的货物存储、分拣与分发需求，物流仓储设施成为电商企业保障高效运营的关键；

另一方面，制造业企业为优化供应链管理，对原材料与成品的周转仓储也提出了更高的要求，推动着物流仓储行业的升级与发展。

这种与实体经济深度绑定的特性，让物流仓储资产在市场波动中，能凭借稳定的租金收益和资产价值，为投资者提供相对可靠的回报，成为资本市场中兼具防御性与成长性的优质标的。

此外，全球物流巨头安博对中国公募REITs市场的布局，成为外资参与中国物流仓储领域的重要信号，其动作兼具示范效应与行业影响力。

其布局的底层资产聚焦于粤港澳大湾区，三处资产评估总值约21.71亿元。这些资产从设计阶段即遵循国际领先标准，在建筑结构设计上充分考虑不同类型货物的存储需求与作业流程，保障仓储空间的高效利用。

从业务场景看，这些资产主要服务于城市配送，直接对接当地居民日常消费与产业生产的刚性需求。城市配送具有高频次、小批量、高时效的特点，与居民日常生活消费中的生鲜、日用品供应，以及企业生产原料及成品的快速流转紧密相连。

这种需求的强刚性，使得相关物流仓储资产受到外贸政策的短期波动较小，能持续产生稳定收益，为REITs投资者提供了可靠的回报来源。

第三季度业绩显示，安博拥有和管理的资产组合平均出租率94.8%，报告期末出租率95.3%，新起租面积(含运营和开发资产组合)609万平方米，续租率77.2%。安博持有份额方面，现金同店净运营收益5.2%，净有效租金增长率49.4%，现金租金增长率29.4%，展现出较强的稳定性与增长潜力。

安博持续加大在中国市场的投资，既是基于对中国物流市场长期发展前景的认可，也也体现了其借助国际化经验与资源赋能中国物流仓储行业的意图。

同时，安博的全球化资源网络，也有助于推动中国物流仓储行业与国际市场的对接与融合，助力行业在技术应用、管理模式等方面迈向更高的水平。

外资的深度参与，也将为中国物流仓储REITs市场带来更多元的资金与创新思路，进一步激活市场活力，推动其向更成熟、更高效的方向发展。

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来源：观点小知