摘要：每天进小区，电梯里的广告从装修公司换到期房楼盘，轮播个没完；下班回家，地上停车位抢着停，地下车库也满满当当，外来车辆还得登记缴费；就连单元门口的快递柜、大厅里的自动售卖机，都是小区里的“常驻嘉宾”。

每天进小区，电梯里的广告从装修公司换到期房楼盘，轮播个没完；下班回家，地上停车位抢着停，地下车库也满满当当，外来车辆还得登记缴费；就连单元门口的快递柜、大厅里的自动售卖机，都是小区里的“常驻嘉宾”。

这些年，不少业主心里都藏着个疑问：电梯广告、停车费、快递柜进场费，这些钱到底有多少？最后都花哪儿了？以前问物业，要么说“没赚几个钱，都用来补物业开支了”，要么给本看不清的账，业主们明明是小区的主人，却对这笔“共有收益”摸不着头脑。但从2025年起，这事儿不一样了——福建、江西、西安、黑龙江等多地密集出台《住宅小区公共收益管理办法》，把小区公共收益的“账本”彻底摊开，业主们终于能明明白白知道钱的去向，再也不用吃“糊涂亏”。

先搞懂：小区哪些钱算“公共收益”？全是业主的

首先得明确一个关键点：小区公共收益不是“小钱”，更不是物业的“额外收入”，而是全体业主的共有财产。2025年黑龙江省住建厅出台的新规里，把公共收益的范围列得清清楚楚，简单说就是“小区共有部分产生的收入”，主要包括这几类：

- 广告收入：电梯轿厢、单元门、外墙、道闸、电子屏这些地方的商业广告收入，都算公共收益，哪怕是小区门口的灯箱广告也不例外。

- 停车收益：利用业主共有道路或场地划的停车位，不管是收业主的停车费还是外来车辆的临时停车费，扣除成本后都归业主。

- 场地租赁收入：快递柜、自动售卖机、净水机这些设备的进场费和租金；还有会所、活动室、物业服务用房等公建配套场地对外出租的收入。

- 其他收入：通信运营商装基站给的占地费、公共设施旧设备变卖的残值，甚至相关单位支付的违约金，都属于业主共有；连公共收益存在银行产生的利息，也算在内。

可能有人问，物业帮忙管理这些收益，能拿好处吗？新规说了，物业的管理费用有明确上限，前期物业服务期间不能超过公共收益的30%，而且必须在合同里写清楚，不能随便加钱。说白了，物业只是“管家”，不能把业主的“家产”当成自己的。

2025新规划红线：钱怎么管、怎么花，全有规矩

以前公共收益成“糊涂账”，关键是没规矩可依。2025年的新规从“管理、公示、使用”三个环节下了硬规定，把权力关进制度的笼子里。

1. 钱要“专户管理”，不能和物业资金混着放

新规最明确的一条是：公共收益必须单独开户、独立核算，说白了就是“专款专用”，不能和物业的物业费、办公经费混在一起。

不管是物业代管还是业主委员会管理，都得按小区单独开一个公共收益专项银行账户，用个人名义存这笔钱的行为直接违规。要是小区还没成立业委会，也没委托物业代管，街道办会指导居委会帮忙建账户，确保每笔钱都有“落脚处”。

这种方式从根源上堵住了“挪用漏洞”。2025年青岛就查处过一起物业挪用共有收益的案子，涉事物业被追回资金，还被处以挪用金额两倍的罚款，这就是专户管理不到位的教训。

2. 账要“公开透明”，多久公示、在哪公示都有要求

“不公示”“公示看不清”是以前业主最头疼的问题。2025年新规把公示要求细化到了“时间、地点、内容”，物业想藏都藏不住：

- 公示时间：前期物业期间至少每季度公示一次，业主大会成立后每月或每季度公示，具体周期得写在管理规约里；而且年度收支情况必须做年度审计，收入累计超过10万元的小区，审计是硬性要求。

- 公示地点：必须在小区门口、单元楼大厅这些业主常去的显著位置贴纸质版，还得同步在业主群、小区公众号等线上渠道公示，方便所有人查看。

- 公示内容：不能只写“收入XX元、支出XX元”，得列清楚每笔钱的来源（比如“3月电梯广告收入5000元”）、去向（比如“支付广告架维修费800元”），连物业扣除的管理费金额都得标明白。

要是物业不公示或者公示的内容含糊，业主可以直接举报。青岛就有物业因为没按规定公示信息被责令整改，差点被罚款，现在各地对这事的监管都越来越严。

3. 钱要“用在刀刃上”，不能随便乱花

公共收益怎么花，谁说了算？答案是“业主说了算”。新规明确，公共收益主要用于三个方向，而且大额支出必须业主表决：

- 优先补维修资金：这是最主要的用途，比如小区电梯老化、外墙漏水，公共收益可以直接补充房屋专项维修资金，不用业主再额外掏钱。

- 业主共同开支：可以用来付业主大会、业委会的工作经费，或者委托第三方做审计、评估的费用；要是业主们同意，还能用来抵扣物业费、水电公摊费。

- 其他共同需求：比如小区加装充电桩、更新健身器材，只要经业主表决同意，都能用这笔钱。

这里的关键是“表决程序”：不管是用公共收益搞项目，还是制定分配方案，都得由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主过半数同意才行。物业不能自己拍板把钱花了，这是底线。

业主该怎么做？这3步让你握牢“主动权”

新规再好，也得业主主动维护权益。其实不用费多大劲，做好这3步就行：

1. 定期查账，别当“甩手掌柜”

从现在起，主动关注小区的公示栏和业主群，每季度看看公共收益的收支明细。重点看三样：收入来源有没有遗漏（比如小区新增了快递柜，有没有对应的租金收入）、支出项目合不合理（有没有莫名其妙的“管理费”）、物业扣除的比例超没超30%。

要是物业没按时公示，或者公示的账有问题，直接找业委会（没业委会找居委会）反映，要求限期公示。现在很多城市的政务服务网能线上查询小区公共收益信息，不用跑断腿。

2. 留存证据，维权有底气

遇到物业不公示、乱花钱的情况，别光口头抱怨，要留好证据：没公示的可以拍一张空的公示栏；公示内容不清的拍下来存好；和物业沟通时可以录音，问清楚“电梯广告收入多少”“停车费花在哪了”。

这些证据关键时候能派上用场。2025年青岛查处的物业违规案例里，不少都是靠业主的举报和证据才查清问题的，证据越全，维权越顺利。

3. 依法维权，渠道很畅通

要是物业拒不配合，甚至挪用、侵占公共收益，业主有三个维权渠道，而且都很方便：

- 向主管部门举报：打当地住建部门的投诉电话，或者通过“12345政务服务热线”反映，主管部门有义务调查处理。

- 申请审计：业主们可以联合提出申请，要求对公共收益进行专项审计，收入超10万元的小区，审计费用能从公共收益里出。

- 法律途径：如果物业侵占金额大，构成违法，还可以向公安、税务部门举报，追究其法律责任。2025年就有地方物业因为挪用公共收益，不仅被罚款，相关负责人还被追究了刑事责任。

最后想说：公共收益透明，小区才更和谐

小区公共收益不是“小事”，它关系到每个业主的切身利益，更影响着小区的居住品质。以前这笔钱成“糊涂账”，既伤了业主和物业的和气，也让不少小区陷入“设施老化没钱修、业主不满拒交物业费”的恶性循环。

2025年的新规就像一把“标尺”，把公共收益的归属、管理、使用都规定得明明白白，既给业主吃了“定心丸”，也给物业划了“红线”。其实业主想要的不是“分多少钱”，而是“知情权、决定权”；物业做好管理、公开透明，也能减少和业主的矛盾。

从今天起，做个“上心”的业主，多关注小区的公共收益，主动参与监督。当每笔钱都花在明处、用在实处，小区的设施会更全、环境会更好，这才是真正的“共治共享”。希望每个小区的公共收益都能清清楚楚，每个业主都能感受到“当家作主”的踏实。

来源：木子聊聊