摘要：前几天回村办事，发小阿强拉着我问：“我在县城买了套商品房，老家的宅基地房子还在，最近村里确权登记，说我这情况可能违规，这可咋整？”其实不止阿强，现在很多农村出身的人在城里安了家，都担心老家的房子会被认定为违规。2025年中央一号文件对农村宅基地管理出了新规定，
前几天回村办事，发小阿强拉着我问：“我在县城买了套商品房，老家的宅基地房子还在，最近村里确权登记，说我这情况可能违规，这可咋整？”其实不止阿强，现在很多农村出身的人在城里安了家，都担心老家的房子会被认定为违规。2025年中央一号文件对农村宅基地管理出了新规定，“一户一宅”的边界更清晰了。今天就用大白话拆解城里有房再占农村房的合规性问题，把不同情况的判定标准、操作方法讲透彻，家里有农村房产的朋友建议收藏好，别因政策误解吃亏。
一、先搞懂核心：“一户一宅”管的是啥？
要判断是否违规，首先得明白“一户一宅”的真正含义。根据《土地管理法》第六十二条规定，“一户一宅”是指农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积还不能超过当地规定标准。这里有两个关键知识点要记牢：
第一，管理范围仅限农村宅基地。农村宅基地属于村集体所有，而城里的商品房建在国有土地上，两者的土地性质完全不同。政策管的是农村宅基地的分配和使用，不管你在城里有多少套商品房，都不影响农村合法宅基地的权益，这俩压根不在一个管理体系里。
第二，“户”的认定有明确标准。这里的“户”通常指具有本村常住户口、能享受集体资产分配的集体经济组织成员家庭。比如夫妻双方户口都在农村，就算在城里买了房，只要没把户口迁出，依然算本村的“一户”，符合“一户一宅”的基础条件。
举个例子，村里的王大伯户口一直在农村，早年在城里买了房给儿子结婚用，自己还在老家居住，他在农村只有一处宅基地房屋，这种情况就完全合规。因为他的农村房屋是合法取得的宅基地建房，城里的房子属于国有土地房产，两者互不冲突。
二、4种常见情况：哪些合规？哪些违规？
结合2025年最新政策，城里有房再占农村房的情况要分情况判定，这4种常见情形大家可以对号入座：
1. 本村集体成员+合法宅基地：完全合规
如果你的户口还在农村，属于本村集体经济组织成员，农村的房子是通过合法审批取得的宅基地建造的，并且只有这一处宅基地，那么就算在城里买了房，农村的房子也完全符合规定。2025年中央一号文件明确，进城落户的农民依然可以保留宅基地使用权，不会因为在城里买房就收回。
这种情况下，还能享受宅基地确权福利。2027年底前全国要完成“房地一体”确权登记，拿到《不动产权证书》后，房子的权属更清晰，后续遇到拆迁能获得合理补偿，甚至还能办理抵押贷款，盘活农村资产。
2. 城镇户籍+继承农村房屋：合规但有限制
很多人把户口迁到城里后，父母在农村的房子该怎么处理？根据政策，城镇户籍的子女可以继承农村父母的房屋，同时获得宅基地的使用权，但这种情况有明确限制，不能随意处置。
首先，继承的房屋只能维修加固，不能推倒重建或扩建。村里的李阿姨去世后，城里工作的儿子继承了老家的房子，去年想拆了盖二层小楼，被村委会制止了，就是因为违反了这个规定。其次，要是房屋自然坍塌或者长期闲置，宅基地的使用权会被村集体收回，不能再继续占用。另外，遇到拆迁时，只能获得房屋本身的价值补偿，不包含宅基地的补偿款。
需要注意的是，如果父母的宅基地上没有房屋，是空地的话，城镇户籍子女不能继承，这块宅基地会直接归村集体所有。所以如果父母还健在，宅基地上的房屋年久失修，建议及时维修，避免后续失去使用权。
3. 城镇居民购买农村房：绝对违规
这是政策明确禁止的行为。2025年中央一号文件强调“两个不允许”：不允许城镇居民到农村购买农房或宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。因为宅基地的使用权只能归本村集体经济组织成员所有，城镇居民没有资格取得。
就算私下和村民签订了购房合同，这个合同也是自始无效的，一旦产生纠纷，买家的权益很难得到保障，可能会面临钱房两空的风险。之前邻村就有村民把房子卖给城里人居，后来村里确权时无法登记，双方闹到法院，最终买家只能退房，还损失了多年的维修费。
4. 一户多宅+超出标准：部分违规
如果本身是本村村民，但除了自己的宅基地，还通过其他方式多占了一处或多处宅基地，并且总面积超过了当地规定的标准，那么超出的部分就属于违规。比如当地规定每户宅基地面积最高160平方米，你有两处宅基地，总面积达到250平方米，超出的90平方米就不符合政策要求。
不过对于历史原因形成的一户多宅，政策也不是“一刀切”处理。可以通过本村集体内部转让、有偿退出等方式合法处置。比如把多余的宅基地转让给本村符合建房条件的村民，或者自愿退出换取经济补偿，避免被认定为非法占用。
三、3个政策红线别踩，否则可能损失权益
了解了合规情形，还要警惕这些政策红线，不小心触碰可能会导致权益受损：
1. 严禁改变宅基地用途
宅基地只能用于建造住宅，供村民居住使用，不能擅自改变用途。比如把农村的房子改成工厂、民宿用于商业经营，或者建设别墅、会所等非农项目，都属于违规行为，可能面临拆除、罚款等处罚，严重的还可能承担刑事责任。如果想利用农房发展乡村旅游，需要经过村集体备案，通过出租、入股等合法方式进行，不能直接改变宅基地用途。
2. 避免非法取得宅基地
除了合法审批和继承，通过其他方式非法占用宅基地建房都属于违规。比如占用耕地建房、未经审批擅自建房，或者通过欺骗手段骗取宅基地审批手续等，这些情况都可能被认定为非法占地，面临房屋被拆除、宅基地被收回的风险。
3. 不要忽视一户多宅的清理
对于合法原因之外的一户多宅，比如通过私下交易多占的宅基地，村集体有权进行清理。各地现在都在推进宅基地规范管理，对于非法一户多宅，可能会采取拆除复垦、有偿收回等方式处理，所以如果有多占的宅基地，建议及时通过合法途径处置，避免被强制清理。
四、合规盘活农村房：这几种方式可以试
如果农村的房子长期闲置，又不想失去使用权，可以通过这些合规方式盘活，既能产生收益，又不违反政策：
1. 出租给本村村民或用于合法经营
可以把闲置农房出租给本村有住房需求的村民，或者出租给他人发展乡村旅游、农产品加工等项目。需要注意的是，租赁期限最长不能超过20年，并且要到村集体备案，明确双方的权利义务，避免后续产生纠纷。浙江义乌就有农户把闲置农房改成民宿出租，年收入能达到12万元，实现了资产增值。
2. 自愿退出换取补偿
如果确实不需要农村的房子了，可以选择自愿退出宅基地，获得经济补偿。不过要注意，完全退出后就不能再向村集体申请宅基地了；如果是部分退出，还能保留一定的宅基地资格。退出前要确保权属清晰，并且拿到足额补偿款后再办理相关手续。
3. 入股参与乡村项目
可以把农房和宅基地的使用权入股到村集体的乡村旅游、特色农业等项目中，按照股份获得收益。这种方式既能盘活闲置资产，又能参与乡村发展，适合不想亲自打理房产的村民。
身边不少村民通过这些方式盘活了农村房，村里的老周把闲置的老房子出租给返乡创业的年轻人做农产品直播间，每个月能拿到1500元租金，比闲置着划算多了。不过大家在操作时一定要遵守政策规定，确保所有手续合规，避免后续产生风险。
最后想问问大家，你家有没有农村房产？在处理农村房和城里房的关系时遇到了哪些问题？如果还有其他关于宅基地政策的疑问，欢迎在评论区留言讨论，咱们一起把政策弄明白，守住自己的合法权益！
来源：伊莘想要个房车
