摘要：中国购物中心行业正经历深刻的结构性变革，已彻底告别以规模扩张为核心的“增量发展红利期”，全面迈入以价值重构为导向的“存量价值再生期”。这一转变并非偶然，而是行业发展到特定阶段的必然结果——据中购联发展委员会发布的1990—2030年购物中心开业情况与存量/增量
新闻 News
中购联企业内训
10月16日，中购联企业内训系列走进首都机场餐饮公司。
中购联新媒体中心
作者丨陈晓雯
中国购物中心行业正经历深刻的结构性变革，已彻底告别以规模扩张为核心的“增量发展红利期”，全面迈入以价值重构为导向的“存量价值再生期”。这一转变并非偶然，而是行业发展到特定阶段的必然结果——据中购联发展委员会发布的1990—2030年购物中心开业情况与存量/增量关系数据统计及预测，1990—2024年的三十余年间，行业始终处于“高增量+高存量+低存改”的扩张态势，购物中心开业数量从零星起步到持续攀升，在满足市场基础需求的同时，也积累了大量待优化的存量资产；而2025—2030年，行业将明确进入“新增趋缓+改造升温”的新阶段，新增开业项目数量逐步回落，存量项目的升级改造、业态调整、运营提质成为核心任务，行业竞争的焦点正式从“拼规模、抢增量”转向“挖潜力、提价值”。
在这一行业转型背景下，实体商业面临着共同的挑战：随着消费者需求日益多元化、个性化，传统“千店一面”的运营模式难以持续吸引客流；同时，电商冲击、消费理念升级、经济环境变化等多重因素叠加，使得“如何更好地吸引消费者、如何打造差异化竞争优势”成为所有商业从业者亟待破解的核心课题。尤其是机场商业这一特殊场景，其客群具有全球性、流动性强、停留时间有限等特点，既要满足旅客基本的餐饮、零售需求，又要承担提升旅行体验、展现城市文化的功能，差异化打造与消费者吸引力提升的难度更甚。
为助力实体商业，特别是机场商业领域的从业者精准把握行业趋势、破解运营难题，中购联内训系列活动再次走进首都机场餐饮公司，搭建起专业的学习与交流平台。本次内训特别邀请到中购联发展委员会主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼中国商业地产工作委员会主任郭增利老师，以《从洞察消费者变化求解机场商业餐饮业态应对策略》为主题展开深度分享。
郭增利老师基于中购联多年积累的行业数据与案例库，结合国内外标杆机场商业、购物中心的实战经验，从新周期下商业发展的宏观趋势切入，以“租户服务、商户赋能”为核心抓手，始终围绕“提升商业收益与长期经营价值”的目标展开，既为首都机场餐饮公司的运营实践提供了专业指导，也为整个机场商业乃至实体商业领域，在存量时代如何通过深度洞察消费者、构建差异化竞争力提供了清晰的路径参考，助力行业在转型中实现高质量发展。
PART.01
新消费环境下的人群需求
与机场商业场景创新方向
在实体商业从“增量红利”迈向“存量再生”的大趋势下，机场商业凭借非航收入的强劲表现，成为行业增长的核心引擎。2025年上半年，国内一线城市上市机场非航收入占比均突破50%，白云机场以57.73%领跑。上海机场同期商业餐饮收入达10.91亿元，同比增长2.33%，2024年全年非航收入占比高达56%。国际市场上，迪拜国际机场非航收入占比以70%位居全球第一，新加坡樟宜机场、中国香港国际机场等国际枢纽机场均维持60%左右的高占比，且非航收入占比与国际旅客占比呈现显著正相关。
《2024年民用机场服务质量评价报告》指出，“机场商业服务”是提升1000万量级以上机场旅客满意度的关键环节，需紧密匹配消费者不断升级的需求。
郭增利老师认为，面对这一趋势，机场商业运营逻辑需彻底摒弃传统“房东－租户”的单一收租关系，建立“先利他再利己”的利他观、“先共创再共享”的共创观、“先共生再共赢”的生态观，以“C（消费者）×（b1商户 + b2产业）×B（商管）”的核心逻辑构建商业生态。这种新的运营逻辑，不仅是对机场商业现状的深刻洞察，更是对未来发展的精准布局。
从消费环境来看，消费市场已从“品牌垄断信息、消费者被动接收”的时代，转向“信息渠道无限化、消费者主动选择”的新阶段。新国货、国际品牌、小众设计师品牌同台竞技，消费动机也从基础功能需求，升级为情感补偿、身份表达、圈层归属等精神层面需求。
因此，郭增利老师指出聚焦“生活方式人群”成为破局关键，如追求家居美学的“家居创想家”、热衷户外的“城市活力派”、依托国潮与二次元的“圈层文化沉浸者”、愿为环保付费的“可持续生活派”、“拟人化”养宠的“萌宠家族”、追求味蕾体验的“超级食客”、深挖城市文化的“本地探索家”、以学习对抗不确定性的“自我精进主义者”、依赖科技求便捷的“懒系效率派”、实现地理自由的“数字游民”。这些人群的需求差异，指引着商业创新方向，场景延伸出的精神共鸣，是消费决策的核心驱动力。
机场商业与一般商业的客群、场景创新逻辑存在本质差异。客群层面，机场客群具有全球性、流动性强、构成复杂的特点，以商务旅客与休闲游客为主，消费能力整体偏高但注意力分化。一般商业客群则以本地及周边居民为主，文化背景统一、标签模糊，消费能力分布相对平均。因此，在场景创新层面，郭增利老师指出，机场商业需围绕“化解旅客时间压力、焦虑情绪与不确定性”展开，创新场景需“一秒看懂”以快速触达。
2025年餐饮业态呈现“正餐领跑”趋势，创意西餐、文化中餐、创新中餐新增占比达61.6%，打破此前甜品烘焙的垄断格局。
餐饮场景创新案例丰富，如文化茶饮融合中医养生打造“中式养生水”“中药咖啡”，星级酒店推出“地摊模式”高性价比产品，中式Omakase通过“厨师发办”模式，打包“信任、知识、剧场感、身份认同”的复合体验。
消费场景还涌现出疗愈经济、反向消费、国潮跨界、异业联动等新趋势，为机场商业场景升级提供方向。例如采用“1 + N”布局模式，或打造主题区域，如“京韵时光”“环球风味街”，满足旅客不同需求。
郭增利老师提出的运营逻辑，为机场商业在新的消费环境下，如何更好地满足旅客需求、提升旅客满意度，提供了清晰的思路和方向。机场商业只有紧跟时代潮流，不断创新和优化运营模式，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现可持续发展。
PART.02
从空间运营到生态构建
与长期价值实现路径
郭增利老师指出，空间运营是机场商业价值挖掘的关键，其逻辑与一般商业差异显著。机场客流动线由航班流程决定，商业只能“嵌入动线”，主打“顺路消费”，内容需融合国际名品、旅行特供与本地品牌；一般商业布局灵活，可通过中庭等引导动线，更侧重流行趋势。此外，机场空间运营需兼具“生活洞察、产品设计、场景营造”，以此打造差异化。如新加坡樟宜机场以瀑布景观将机场变为“目的地”，缓解旅客焦虑并形成自传播；西安咸阳机场结合古墓发掘建全球首家机场博物馆，2024年上半年入境外籍旅客占比28%；北海道新千岁机场突破边界，设拉面道场、动漫馆等，成为“完整商业项目”。
经营层面，机场餐饮是“必备配套+体验增值点”，旅客决策看重时间、便利度，竞争有限；一般餐饮是“客流发动机”，需面对多方竞争。针对机场餐饮六大困局，郭增利老师给出破局思路：“消费降级”可重塑价值主张，如单一维度极致化、创新定价；“商宴减少”就推出“轻商务”场景；“烟火气与预制菜矛盾”就采用“基础预制+核心现做”并透明化；“引流困局”就搭建私域并异业联动；“成本高企”优化人效坪效、开发非餐时段；“人员管理难”靠文化塑造与成长赋能。
流量转化上，机场商业遵循“销售额=航站楼客流×捕获率×进店率×成交率×客单价”公式，需弱化复购率。郭增利老师强调，提升“捕获率”要数据化识别动线，用磁极品牌拉动非主流动线客流；提升“进店率”需降认知与时间成本，如用国际图标、推限定款。同时要合理组合商户：主力品牌引流、现金流品牌撑租金、流量品牌保活跃、特色品牌提差异、刚需品牌满足全时段需求，还需从空间、内容、营销维度打造商业IP。
通过郭增利老师细致入微地讲解，现场学员受益良多，特别是对于消费者洞察、经营协同生态、运营生态等核心问题的商业项目管理者来说，非常有实际指导意义。而企业内训作为中购联ASM培训体系中重要的一环，根据企业实际面临的棘手问题和直接需求进行课题定制，并通过多年的行业服务经验邀请最为匹配的专业讲师进行授课解疑。
未来，中购联还将继续为行业同仁提供更多具有领先行业示范高度和提振专业市场成就的课题；并积极助力打造和运营符合属地文化和社区特征，同时兼具城市服务和社会功能的全生活空间。
北京首都机场餐饮发展有限公司简介
北京首都机场餐饮发展有限公司（以下简称“餐饮公司”）是首都机场集团有限公司旗下全资国有企业，业务起源于1958年，公司正式成立于1986年，注册资本2700万元，是从事机场及交通枢纽商业规划、招商、运营、管理的专业化商业管理公司，公司凭借30多年运营管理机场及交通枢纽商业所积累的先进理念和成功经验，提供机场餐饮资源项目全链条建设运营的解决方案。
目前正在为首都机场和大兴机场提供餐饮资源管理服务，管理面积达3.6万平米，涵盖商业资源点位200余个。在持续夯实线下机场餐饮业务同时，公司积极拓展线上业务布局，并稳步推进外部市场合作，致力于实现多渠道、多场景的业务延伸与业务发展。
来源：中购联
