2025年前三季度重庆中心城区房地产市场盘点（附销售榜）

摘要：2025年前三季度重庆政策通过取消限售、刺激需求、盘活存量等，促进市场流动性，并推动向“高品质、新模式”转型。目前市场呈现“一手提质、二手保量、商业创新、保障房兜底”的行业新模式，那么前三季度具体有哪些变化呢？

前言

2025年前三季度重庆政策通过取消限售、刺激需求、盘活存量等，促进市场流动性，并推动向“高品质、新模式”转型。目前市场呈现“一手提质、二手保量、商业创新、保障房兜底”的行业新模式，那么前三季度具体有哪些变化呢？

政策：全国限购解绑，重庆取消限售提流动性，存量盘活与增加“好房子”供给，推动行业向高质量发展转型；

投资：新供地聚焦核心，含宅地成交价涨20%，溢价率攀升至10%，近郊存量地加速回购，优化库存降行业风险；

新房：核心城市回暖快，重庆整体规模涨11%，近郊领跑规模，核心主导价格，刚需和豪宅成交涨，市场“两头热”；

产品：四代宅产品面积趋小，极致控总价和提升赠送率， “实用性改善盘”接受度高，大户型新规产品市场接受度降；

营销：配套先行，极致产品实现降维打击，树立标杆效应等核心动力，操盘创新贯穿稀缺资源+极致产品+售罄/品牌背书；

二手房：限售取消，二手 “次新房”成供应主力，豪宅抛售，成交规模同比涨16%，次新与20年以上老房子成交两头热，市场进入“微观价值”挖掘时代；

商业：新开商业加速，布局“多中心化”，定位精准化与主题化，整体呈现社交体验化、商业场景化。

·政策

前三季度全国北上深限购解绑，加快构建房地产新模式，重庆集中在存量盘活、增加“好房子”供给，双线并举市场

·土地市场

供地“量质齐升”，供地“中心化”策略推动地价同比上涨20%

△2025年1-9月，中心城区涉宅土地市场呈现“量稳价升”的结构性特征。土地供应战略性向城市核心区及近郊区倾斜，两者合计占比高达85%；

△城市供地“中心化”，区位优势助推了土地成交均价结构性上涨，目前均价达7783元/㎡，同比提升20%。

核心区弱竞争板块为企业投资优选项，最高参拍企业数量达7家

△2025年1-9月中心城区含宅地成交16宗，整体成交可建体量151万方，成交均价7783元/㎡，目前综合房地价差为7616元/㎡，有一定利润空间；

△土地竞争上，企业对核心区短供板块拿地意愿强，前三季度企业参拍家数平均值为2，但核心区短供板块参拍家数最高为7家。

市场分化显著，呈现“核心区做增量、远郊区优库存”的格局

△土地市场呈现核心区与远郊区的战略分化：核心区积极供应土地，远郊则着力存量优化。

△2025年1-9月，重庆通过政府专项债，拟以202.5亿元，回购中心城区44宗存量土地，合计可建体量505万方。其中蔡家、茶园、华岩是土地回购的重点板块，拟回购可建体量达272万方，占总计划的54%。

·新房市场

核心城市市场回暖，重庆二手房拉动整体规模涨11%，排名全国第五

近郊板块主规模、核心板块支撑房价，TOP10板块销量同比上涨33%

△2025年前三季度中心城区住宅以C（近郊）板块主导成交规模、核心板块支撑房价，销量TOP10板块整体规模同比上涨33%、价格下跌9%，普遍降价促去化，提升市场份额；礼嘉凭借龙湖御湖境四代宅入市热销驱动销量涨幅达116%，弹子石、鸳鸯分别凭借流量改善盘长嘉汇、海成云湖郡一己之力带动板块成交量价双涨。

刚需小户市场份额稳涨，刚需刚改呈强-，改善豪宅产品占比上涨

四代住宅新项目扎堆入市，核心区位、品质产品力推动高去化

△2025年1-3季度重庆中心城区住宅市场推案量先涨后降，整体去化率呈现“稳涨”态势；

△首开项目10个，大多以四代住宅项目为主，以品质产品力、良好蓄客情况、核心区位实现首开热销；加推项目周边配套齐全，板块内推盘节奏慢，竞争格局小，形成推盘高去化，提升整体去化表现。

产品回归居住本质，从空间概念向实用功能转型

△四代宅产品面积趋小，通过可控总价和高赠送率提升性价比，100-120㎡产品成交占比上涨11%，大户型改善类产品市场接受度呈下降趋势；

△新规项目陆续入市，产品通过优化户型结构、拓展功能空间、提升得房率和实际使用空间，强化产品的功能性和居住体验。

龙湖御湖境通过稀缺资源+极致产品+售罄/品牌背书，定义品质改善新标杆

△项目入市推出143㎡以下中小户型，精准抓住客户对可控总价、高功能性产品的需求，表现强劲；9月推出三期大户型，在面积、价格均上涨的情况下仍然表现亮眼；

△配套先行、产品降维打击，树立标杆效应等核心动力，开盘实现热销。

存量高位缓降，整体销售承压，板块存量风险两极化

△2025年三季度中心城区住宅广义存量约4197万方，存量与去化周期均得到有效缓解，但待入市存量仍有35%的占比，中长期的市场销售压力仍然存在；

△热销板块存量健康，去化周期短，如西永、回兴、中央公园等板块，去化周期均小于1年，安全性相对较高；远郊板块库存压力大，其中城南新城（137个月）、鱼洞（87个月）等板块去化周期无限拉长，库存风险极高，面临长期的价格和竞争压力。

销售型商业持续低迷，购物中心新开4家，呈现区域化、场景化、体验化

△销售型商业供应放缓，以存量去化为主，2025年前3个季度供应3万方，同比降62%，成交47万方，同比降41%，成交均价10605元/㎡，顶级板块成交拉高均价；

△2025年3季度新开4家大型购物中心，聚焦区域级商圈升级与新兴板块填充，定位精准化与主题化，整体呈现社交体验化、商业场景化的大型商业购物中心。

·存量房市场

二手供应结构发生“由刚需到改善”的转向， “次新房”成供应主力，豪宅抛售

△二手房累计挂牌量持续上涨，截止2025年三季度已达到28万套；2025年前三季度月均新增挂牌持续攀升，但低于去年平均水平，说明市场进入“高供应，低增长”；

△限售取消后，大量次新房源入市，100㎡以上新增挂牌房源占比均上涨，同时144㎡以上豪宅套均价涨24%，说明二手房市场改善型房源增加，尤其是豪宅房源的大量挂牌，反映出高净值客户积极优化资产结构。

二手房市场的“基本盘”已从追求“有房住”的刚需，转变为追求“住好房”的改善型需求

△2025年三季度二手房月均成交9193套，同比上涨5%，前三季度整体同比上涨16%，在二季度成交量创下阶段性高峰后进入平稳阶段；

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存量房收购速度减缓，但保租房项目转化加速

△2025年3月6日，重庆嘉寓房屋租赁有限公司再次公开征集批量收购商品房房源，为第四批收购，房源要求与此前公告要求一致，但上半年无新增存量房收购改造型租赁住房入市。2024年累计收购房源量9000余套，2025年1-6月累计1200余套，符合条件的优质房源在前期已甄选，2025年收购量呈现下降趋势。

△另外两大存量房收购平台、地产辰寓及重发展建渝基金，首次收购存量房并且快速转化为保租房，特别是建渝基金首个项目，营业5个月已满租。

重庆保租房筹集聚焦存量转化，由公租房改造与闲置资产盘活双轮驱动

△2025年，重庆市计划新筹集保障性租赁住房2.4万套（间）,在筹集目标下调的背景下，房源补充主要聚焦于 “公租房转化” 与 “闲置资产盘活” 两类途径；

△公租房转化路径：2025年1-9月，公租房转化型项目提供的新增房源量超5000套，其中，两江知寓着力自有项目改造，万寿雅苑、双溪雅苑、天堡雅苑、协创雅苑等项目贡献超4800套房源，渝地辰寓拓展轻、中资产合作项目，将皓月小区公租房系统性改造为皓月青年公寓，通过专业化资产管理与精细化服务为国有资产赋能增效。

△闲置资产盘活路径：“嘛嘛公寓海棠溪地铁站店”2025年3月开业，是建信住房租赁基金与重庆发展投资有限公司联合设立的“建渝基金”首个落地项目，以“央地合作+市场运作”模式盘活闲置商办物业，将金融活水、属地资源与专业运营深度融合，为重庆保租房发展提供了创新样本，目前已满租。

联交所搭台签约11个项目，引资15亿，精准盘活重庆国企资产

△2025年9月，重庆联交所2025投资人大会暨“国企优投”赋能“四企”联动高质量发展大会举行，现场发布第三轮合作机会清单，涵盖527个重点项目，总投资额超2500亿元，成功实现11个重点项目现场签约，金额近15亿元，包括重庆文旅集团永川里整租项目、重庆东站铁路综合枢纽西南楼酒店整体招租项目、星汇两江商业中心委托运营服务项目、三湾金季二期开发项目等，覆盖跨区域资产盘活、产业合作、股权投资等领域，将低效存量资产转化为商业中心、文旅目的地、便民生活圈等城市新功能空间。

为提升价值、管控风险，各类企业竞相引入代建服务作为品质压舱石

△2025年1-9月，重庆中标及签约典型代建代管项目10个，呈现如下特征：市场主导者鲜明，业务模式多样化，龙湖系（龙湖龙智造、龙湖物业）占据7席，业务范围涵盖住宅项目管理、装修服务、商业委托运营等，彰显其强大的综合实力和品牌输出能力；

各类企业均倾向于借助专业代建方的品牌和能力来提升项目价值、控制风险，业主方包括江北城开、高科集团、重庆城投等地方国企，桥达、昕晖等本土民企，中交、万华等外地企业，背景多元。

公租房兜底，配租及配售保障房共同构建覆盖不同群体、多层次住房保障体系

·后市预测

土地/企业投资：2025年前三季度，土地投资市场迎来多维政策“组合拳”，从供地结构、存量优化及产品引导三方面协同发力，推动市场信心稳步修复。供应端加大核心区及短供板块土地出让，提振企业拿地意愿；存量端通过远郊及高竞争板块土地回购，缓解企业库存压力；开发端则推出“好房子”规划指引，赋能产品力升级。在“优地增供、劣地回收”的双向调节下，市场投资情绪有望逐步回暖，进而促进楼市进入“供地—投资—去化”的良性循环轨道。

供需关系：市场总需求回暖，但新房与二手房“此消彼长”的抢市格局日益鲜明。新房市场坚守500万方左右的容量，以刚性需求为主导，产品呈现“四代宅刚需化”趋势；二手房市场则步入买卖深度博弈期，业主提价试探与客户压价观望并存。预计后续新房将通过升级刚需产品力，实现对二手房需求的虹吸。

存量发展：2025年重庆保障房筹集目标2.4万套，筹集模式呈现“存量转化加速、直接收购减缓”的新特征。具体路径上，由公租房系统性改造与闲置资产盘活“双轮驱动”，形成公租房兜底、租售并举的多层次保障体系，为闲置资产提供了重要的盘活通道。

附：《2025前三季度重庆中心城区房企销售榜》