摘要：招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告显示，该基金在一季度呈现出出租率上升、租金收缴率下降等变化。以下将对报告各方面进行详细解读。
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告显示，该基金在一季度呈现出出租率上升、租金收缴率下降等变化。以下将对报告各方面进行详细解读。
主要财务指标：现金流分派率可观
多项指标反映基金财务状况
本季度报告披露的主要财务指标如下：
项目指标数值本期收入17,672,755.78元本期合并净利润-1,462,043.83元本期现金流分派率（%）0.68年化现金流分派率（%）2.77本期收入为17,672,755.78元，然而本期合并净利润却为 -1,462,043.83元，表明尽管有收入，但成本等因素导致当季处于亏损状态。不过，本期现金流分派率为0.68%，年化现金流分派率达2.77%，显示出基金在现金流分配方面具备一定吸引力。
可供分配金额及计算
本报告期可供分配金额为12,398,832.33元，单位可供分配金额为0.0248元。其计算过程涉及多项收支调整：
本期合并净利润-1,462,043.83本期折旧和摊销16,051,763.25本期所得税费用-2,738,182.52本期息税折旧及摊销前利润11,851,536.90调增项5,607,436.12未来合理相关支出预留等调减项-4,245,970.68当期购买基础设施项目等资本性支出、应收和应付项目的变动等从计算过程可看出，折旧和摊销等因素对可供分配金额产生了重要影响。虽然合并净利润为负，但通过对各项收支的综合调整，最终得出了可供分配金额。
资产项目运营：出租率上升，租金有波动
整体运营平稳，指标有变化
本基金基础设施资产由林下和太子湾两个租赁住房项目组成，共927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积65,253.27平方米。报告期内整体运营平稳，完成收入17,672,755.78元，息税折旧及摊销前利润13,038,532.06元。
两个项目整体运营指标变化如下：
指标名称指标单位本期上年末同比（%）实际出租面积平方米60,294.8851,531.5217.01出租率%92.4078.9717.01平均租金单价（含税）元/平方米/月103.93--加权平均合同剩余租期年0.600.559.09租金收缴率%96.9698.90-1.96企业租户占比%15.3516.94-9.38可以看到，实际出租面积和出租率同比上升明显，主要因林下项目原重要现金流提供方退租后，管理方积极采取措施提高出租率。但租金收缴率有所下降，需关注后续租金回收情况。
林下项目：出租率大幅提升，租金下降
林下项目相关运营指标如下：
序号指标名称指标单位本期上年末同比（%）1可供出租面积平方米39,304.4239,304.420.002实际出租面积平方米35,684.1727,658.1929.023出租率%90.7970.3729.024平均租金单价（含税）元/平方米/月-105.47-5加权平均合同剩余租期年0.640.4156.106租金收缴率%96.3299.68-3.377企业租户占比%16.3919.73-16.95林下项目出租率提升显著，但平均租金较2024年期间有所下降，主要是原重要租户退租及促销策略影响。
太子湾项目：出租率稳定上升，租金平稳
太子湾项目运营指标如下：
1租赁住房可供出租面积平方米25,051.8525,051.850.002实际出租面积平方米24,000.2023,262.823.173租赁住房出租率%95.8092.863.174配套商业出租率元/平方米/月68.0668.060.005租赁住房平均租金单价（含税）元/平方米/月107.60--6加权平均合同剩余租期年0.540.58-7.707租金收缴率%97.6697.86-0.208企业租户占比%12.4912.301.51太子湾项目出租率稳定上升，各项指标相对平稳，租赁住房平均租金单价保持在一定水平。
资产项目财务分析：成本费用各有特点
林下项目公司：收入结构与成本分析
林下项目公司营业收入构成：
序号构成金额（元）占该项目总收入比例（％）1租金收入8,536,684.2693.662物业管理费收入310,130.303.403停车位收入266,998.452.934其他收入452.220.005合计9,114,265.23100.00营业成本及主要费用情况：
序号构成金额（元）占该项目总成本比例（％）1折旧和摊销费用3,049,942.9553.912运营服务费1,007,223.3417.803物业管理及维修费781,036.6513.814其他运营成本747,823.3713.225税金及附加44,300.910.786财务费用27,277.480.487合计5,657,604.70100.00租金收入是林下项目公司主要收入来源，成本方面，折旧和摊销费用占比较大。
太子湾项目公司：收入与成本情况
太子湾项目公司营业收入构成：
1租金收入7,760,862.0390.682物业管理费收入625,171.297.303停车位收入170,367.821.994其他收入2,089.410.025合计8,558,490.55100.00营业成本及主要费用情况：
1折旧和摊销费用2,050,640.2247.702运营服务费951,058.3522.123物业管理及维修费503,557.2811.714其他运营成本392,675.599.135税金及附加383,998.128.936财务费用17,425.830.417合计4,299,355.39100.00太子湾项目公司同样以租金收入为主，成本结构中折旧和摊销费用也占据较大比例。
除基础设施资产支持证券外投资：货币资金为主
资产组合以货币资金和结算备付金为主
报告期末基金资产组合情况如下：
序号项目金额（元）占基础设施资产支持证券之外的投资组合的比例（%）1固定收益投资--2买入返售金融资产--3货币资金和结算备付金合计4,925,200.10100.004其他资产--5合计4,925,200.10100.00可以看出，除基础设施资产支持证券外，基金投资主要集中在货币资金和结算备付金，占比达100%，体现出资产配置的稳健性。
回收资金使用：部分用于补充流动资金
原始权益人回收资金使用情况
原始权益人净回收资金金额为69,918.33万元，拟将85%用于投资基础设施项目，15%用于补充流动资金。本报告期内使用3,495.92万元（占5%）用于补充流动资金，截止报告期末累计已使用10,487.75万元（占15%）用于补充流动资金。报告期末净回收资金余额为594,305,820.10元，净回收资金使用率为15.00%。
原始权益人对回收资金的使用，在满足自身资金需求的同时，也规划了对基础设施项目的投资，后续需关注其投资进展及对基金的影响。
基金份额变动：份额保持稳定
本季度基金份额无变动
本报告期期初基金份额总额为500,000,000.00份，期末基金份额总额仍为500,000,000.00份，本报告期内基金份额未发生变动，显示出基金份额的稳定性。
综合来看，招商基金招商蛇口租赁住房REIT在2025年第一季度，出租率上升是亮点，但租金收缴率下降、净利润为负等情况需投资者关注。后续需持续跟踪原始权益人回收资金使用效果、项目运营指标变化等，以评估基金的投资价值和风险。
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来源：新浪财经
