摘要：3月31日，由酒店之家举办的“2025中国酒店投资白皮书发布会”吸引了近300位酒店行业权威人士、酒店业主和行业媒体，共同探索未来酒店行业的发展新机遇。
随着全球经济环境的波动和消费需求的不断变化，酒店行业正经历着一场深刻的转型和投资变革。
3月31日，由酒店之家举办的“2025中国酒店投资白皮书发布会”吸引了近300位酒店行业权威人士、酒店业主和行业媒体，共同探索未来酒店行业的发展新机遇。
酒店之家CEO乔锋表示，在不确定的、充满变数的市场环境中，投资人的每一次投资决策都是一场风险和收益的博弈。而数据的力量可以为这场博弈增加一些理性和确定性。当前错误投资行为，第一种因为完全不懂酒店投资背后的科学逻辑，第二种是懂酒店但没有客观、丰富、真实的数据和材料提供帮助来辅助决策。为此，酒店之家以及驿镜数据研究院为酒店投资人和住宿企业提供了非常多的数据产品和数据工具，包括选址评估、品牌加盟、转让租赁等等。目前酒店之家用户数已经突破了21万，其中50%以上为酒店投资人，驿镜数据研究院为所有需要了解酒店行业的企业提供服务。未来，酒店之家也会为用户提供更多好用、实用的产品和工具。
(图为酒店之家CEO乔锋)
酒店集团“规模扩张”，县域市场需求旺盛
《2025中国酒店投资白皮书》数据显示，截至2024年12月31日，全国15间及以上酒店的数量为37.03万家，同比2020年底大幅增加了34.21%；全国15间及以上酒店房量为1846.69万间，同比2020年底增长24.28%。
伴随着行业规模的不断扩大，全国连锁酒店的数量也在不断增加。截至2024年12月31日，全国连锁酒店数量为5.96万家，同比2020年增长52.92%。
同时，2024年各县级城市酒店市场新开业表现区域分化现象明显，其中四线及以下城市（县级市场）新开业15间客房及以上的酒店共1.73万家，占比达37.31%。进一步透视线级酒店市场发现，在这其中经济型酒店（0-2星）新开业1.25万家，占比约72%，远超其他档位，显示出县级市场对基础住宿依旧旺盛。
从酒店集团的发展来看，2024年三大酒店集团均采取了较为积极的扩张动作。无论是酒店数量还是酒店房量，2024年供给均较2023年有所上涨。从供给涨幅上看，2024年，锦江在东北区域门店涨幅最高，超100%，首旅在华中区域门店涨幅最高，超300%；华住则在华南区域供给涨幅最高，超150%+。
从翻牌情况来看，2024年全季酒店翻牌率为3.13%，亚朵翻牌率为3.7%；希尔顿欢朋酒店翻牌率为9.88%；维也纳和维也纳国际酒店整体翻牌率为14.68%，是列举的四个品牌中翻牌率最高的。
聚焦到行业整体经营现状，2024年中国酒店行业出租率呈现“暑期爆发、节后回调”的鲜明特征。整体出租率维持在45%-60%区间，季节性波动特征显著。
酒店之家驿镜研究院院长韩全政总结指出，2024年酒店市场RevPAR数据集中反映三大趋势：第一，国庆档和暑期档已成为新增长极，建议2025年投资人重点配置门店相关资源。第二，春节和五一档传统旺季持续疲软，需优化定价策略。第三，差异化、精细化运营，品牌化发展将成为2025年投资关键。
(图为图为酒店之家驿镜研究院院长韩全政)
中国酒店周期每轮4-5年，境内外投资应理性
当前，品牌同质化倒逼行业整合，而品牌内核的升级，将成为资产估值的关键。北京龙藏天下投资管理公司董事长赵祥龙在会上指出，现在中国酒店业特别是中高端品牌市场不缺品牌，但品牌同质化高度雷同。当前行业依然处于调整期，未来随着出游与商务需求逐步上行，第三轮供需周期有望启动。
赵祥龙指出，在行业周期轮动的大背景下，酒店投资者应进一步保证自身产品品质，另一方面要控制投资成本，控制酒店的初始投资额，以抵御周期性波动。可考虑适当降低投资强度，关注资产产生现金流的水平有利于降低风险。不过在经济收缩阶段，优质资产（现金流能力、品牌、地段等）仍然能实现较高溢价。
（图为北京龙藏天下投资管理公司董事长赵祥龙）
针对酒店的海外投资，国泰君安证券商贸零售及社会服务业首席分析师刘越男指出，酒店行业是一个非常强周期的行业。中国酒店市场周期每轮约4-5年，明显短于美国每轮周期的8-12年。此外，中国酒店建设周期更短，供给弹性更大，政策对需求端扰动的影响周期也更长。
她提到，酒店业最终会需要高利润率、高财务杠杆、资产利用率高的轻资产品牌管理公司。行业经营降幅自24年Q4开始逐步收窄，增长的驱动力主要是开店和效率提升。行业在2-3年内将再次开启并购整合周期，驱动力来自规模效应，更可能是中腰部集团之间的收购整合。
盘活与改造，存量酒店资产的新机遇
存量时代，如何盘活现有酒店资产、通过改造释放潜力，已经成为行业核心命题。
“存量酒店资产盘活与改造的新机遇”论坛中，资深酒店投资人沈军强表示，在酒店投资的过程中，要理解存量物业项目为什么要转，要弄清楚转让物业原有的条件。
酒店投资人徐希明认为，翻新的前提是酒店至少已经经营了八年以上，出现了产品老化、不能满足用户需求等情况。但是如果周边已经有类似的产品，已有品牌表现尚可只是产品有瑕疵，那么可以进行升级改造。
投资人吴冬珂指出，酒店改造还要考虑到流量的再生。投资人在改造的过程中应该如何植入场景，以度假酒店产品的改造为例，度假型产品基本上都是以目的地旅游为主，植入场景目的是为了让住客打卡，打卡是为了曝光和传播，这是获取流量的关键。所以我们才会根据这样的客群来打造产品。这其实也是打开游客在我们这个城市度假的一个方式。
来源：风财讯深度