存量调改成为“必答题”，商业项目如何逆天改命？

摘要：面对市场环境的快速变化、消费者偏好的日新月异，那些承载着时代记忆的商业体正在经历一场从物理空间到运营思维的全面革新。中购联发现，购物中心在存量改造中愈发注重消费者体验、文化融合、品牌创新和可持续发展，以适应市场环境的变化和消费者偏好的升级。

观察 OBSERVATION

存量改造

存量时代，操盘者将建筑更新、内容创新、资产增值构成闭环，实现 “空间再生” 到 “价值共生” 的跨越，使商业项目在竞争中不败。

中购联新媒体中心

作者丨李洪健

在城市化进程放缓的存量时代，商业地产的竞争逻辑已悄然转变。当增量开发逐渐触达天花板，如何唤醒沉睡的存量资产，成为头部开发商的核心课题。

面对市场环境的快速变化、消费者偏好的日新月异，那些承载着时代记忆的商业体正在经历一场从物理空间到运营思维的全面革新。中购联发现，购物中心在存量改造中愈发注重消费者体验、文化融合、品牌创新和可持续发展，以适应市场环境的变化和消费者偏好的升级。

PART.01

这些商业项目正在攒大招

近年来，越来越多的商业项目通过“空间重塑+业态融合+文化赋能”的多维创新手段，探索从传统商业体向城市人文地标的进化路径，为行业展现了未来商业“空间即内容，场景即体验，文化即价值”的无限可能。

以北京为例，在消费变迁及城市焕新的影响下，存量改造浪潮爆起，前有西单更新场、赛特+、王府井奥莱UPTOWN等成功案例，后有北京侨福芳草地牵手轻资产管理合作伙伴宁朴集团，更新定位、焕新品牌全面升级，以及北京世纪金源购物中心、北京双安商场、北京西单商场等蓄势谋变，加速提高商业设施的服务水平，拓展新消费场景，挖掘新消费潜力。

■ 北京侨福芳草地

近日，北京侨福芳草地宣布与轻资产运营商宁朴集团达成战略合作，共同启动全面战略升级计划。这座曾以“艺术商业综合体”而闻名京城的商业地标，正试图在存量时代探索一条差异化突围路径。

侨福芳草地此次战略升级不仅仅是品牌名称或业态策略上的微调，而是对整个项目进行了全方位的审视，从而进行一场从基因到场景的系统性重塑。“焕新消费体验、激活商业势能”将成为侨福芳草地此次战略升级计划的核心关键词。侨福芳草地将不再满足于仅仅作为一个艺术欣赏的空间，而是要将艺术基因深度融入商业血脉，打造一个“会呼吸的时尚艺术社交中心”。

在未来的业态组合上，多元餐饮集群的打造将成为一大亮点。品质中餐、创意西餐及国际美食的引入，不仅满足了全时段社交与商务消费需求，也为项目增添了更多烟火气。同时，零售业态的布局也将迎来全面焕新，以兼具美学与功能性的生活方式类、先锋设计时尚类与户外运动休闲类品牌，塑造差异化竞争力。这也切中了都市人群“高频刚需+低频体验”消费逻辑，用高频餐饮引流，以特色零售提升黏性，再以艺术空间强化记忆点，从而形成商业闭环。侨福芳草地的全面战略升级，在北京启动朝外大街城市更新二期工程的背景下，无疑将起到示范带头作用。

■ 北京世纪金源购物中心

图 | 改造后项目效果图

20周年之际，北京世纪金源购物中心即将着手分区改造，涵盖空间场景打造、业态组合优化及品牌焕新等各个方面。2025年项目西区为首期改造区，此期间东区将持续经营。首先，从建筑外部来看，世纪金源将彻底改变第一代的“盒子”形象，用“潮水”的无界设计营造自由氛围，形成了视觉上的丰富性，重塑城市天际线的独特风貌。

图 | 改造后项目效果图

最值得期待的是，建筑外立面南侧、北侧的焕新：南侧用一滴水唤起时光之浪，如同泛起的涟漪层层推开，而立面侧招的广告位，映衬着万种生活，为品牌提供了更为充裕的展示空间；北侧变身为首层主理人大道，随季节变换、灵动通透，项目室内外空间交互共生。

其次，伴随着外观上的改头换面，世纪金源也再一次做了聚焦：以“万种生活博物馆”为长远定位方向，打破博物馆与购物中心两种空间模式的界限，倾力打造一座展示万种生活与文化交融的“博物馆”。

一方面，与之匹配的一众品牌业态进行升级，提供了更多门店展示自我的可能性；另一方面，嫁接更丰富的生活方式资源，挖掘商业空间的增值点，适当融入年轻人钟情的文化元素，引领场景消费意识。规划了十大特色空间，国际高奢、东方美学、潮流运动、年轻力中心、食光盛宴、宠物友好、城市之光、欢乐海洋、臻享生活、城市市集等等。

按照项目的规划，未来还将引进其他多元化文化业态和营销活动，实现从大而全的商业综合体到最具中国多元文化的超级商业体晋级。

■ 北京双安商场

开业30年的北京双安商场在去年9月全面启动不闭店改造升级，此次改造，是其开业30年来最大规模的升级。不仅外立面增设了玻璃幕墙，整体通透性和现代感大幅提升，内部的布局和品牌矩阵也经历了全面调整。

一层至二层主打国际美妆和精品服饰，三至五层引入了运动品牌、生活方式品牌以及高品质餐饮。未来，消费者在商场内就餐时，还可透过玻璃幕墙欣赏三环路的车水马龙，感受城市的律动。

改造后的双安商场不再局限于传统百货的零售功能，而是注重“服务消费”和“体验经济”。新引入的餐饮品牌、健身房、咖啡厅和亲子项目，为周边社区居民提供了丰富的日常生活服务。新增的会员互动空间、快闪店和艺术展览，成为吸引消费者的重要亮点。

尽管焕新后的双安商场初现成效，但双安商场总经理胡绮年坦言：“升级改造是动态的，市场变化太快，只有不断进化，才能保持竞争力。”据了解，在完成现阶段的百货业态调整后，商场计划在2025年底启动地下一层超市板块的改造，并将引入更多快闪活动，持续强化社交属性。

■ 北京西单商场

西单商场于2024年12月31日营业终止后停业，全面启动更新改建升级工程。根据此前王府井集团发布的公告，新商场定位为“都市新生活引力场”，主要目标客群为22-55岁中青年，将围绕品质生活、运动健康等主线，打造综合性商业服务中心。

此次改造为项目的第三次大规模改造，也将是西单商场有史以来规模最大的一次。据王府井集团此前透露，西单商场更新项目面积约6.5万平方米，将在“西单商场”老字号招牌基础上进行创新，将实现由百货商场向集时尚零售、品质餐饮、社群娱乐、人文体验于一体的综合性商业服务中心的转变。在改造过程中，西单商场将充分尊重西单地区的文化脉络，植根于在地文化，从新的视角诠释传承与发展。

据了解，改造后的西单商场将整合现状南楼和东侧配楼，重新打造内部商业空间，强化主入口的标志性，优化人流引导。同时，商场还将提升沿街展示效果，增强项目建筑的可视性，实现对人流的有效吸引。

目前，西单商业街的连廊也在进行整体升级改造，完工后沿街主要商厦的二层店铺将成为“新首层”。西单商场也将对一层、二层的连廊进行改造提升，并将临街店铺打造为旗舰店。不仅局限于建筑本身，西单商场在业态布局上，也将进行大幅调整，引入更多符合当下消费趋势的品牌和业态。地下一层将打造“西单记忆1930”文化街区，引入文艺演出等文化体验业态，讲述西单故事和北京故事。

作为“中华老字号”和北京商业的昔日“店王”，西单商场的升级改造是王府井集团与首商股份合并后的重点焕新工程，同时也是北京城市更新及构建国际消费中心城市战略的重要组成部分。

PART.02

存量项目这么改，不火才怪

众所周知，存量改造和改造焕新并不是简单的翻新，而是一场由内而外的“涅槃”，不仅要赋予旧建筑新的功能与价值，还需要提升项目的运营水平，改善经营状况，真正让旧商业起死回生。越来越多的企业通过“外科手术式”的精准改造，以差异化定位破局同质化竞争。

购物中心

在「商业流动性过剩」的时代，购物中心的更新速度已经不可同日而语，从五年大调、三年小调，到三年大调、一年小调，甚至按月份、按周更新都不足为奇。如何在充满考验的市场，紧随时代潮流，常变常新，以长期主义有条不紊的应对市场变革，成为购物中心从业者不得不研究的课题。

■ 上海七宝领展广场

笔者观察到，上海七宝领展广场作为上海外环商业的绝对标杆，自归属领展以来，面临商业大环境的动荡考验，以极强的商业的韧性完成了项目从「高流量」向「高留量」的平稳转换。

在空间改造上，项目拆除了原有的跨层树屋、彩色宝盒等装饰，让空间整体变得更加通透明亮，垂直动线的可视性与高层品牌的昭示性都获得明显提升。与此同时，项目还打造E752区（谐音：一起玩儿去）原创主题空间，展现出对于场景与内容同频升级的精准拿捏。譬如，引进弹力猩球（近4000㎡跨层空间）、镭战大联盟等社交体验项目进行补位，加入Motion漠浔健身以及JDV、Champion等潮流零售品牌构成了以体验业态为主、相对复合的品牌生态。

在品牌矩阵上，上海七宝领展广场围绕三个方向开展调改：延续高化原有势头，美妆矩阵基本成形；重点突破户外潮流，首层布局初具雏形；积极补位人气餐饮，充分满足多元偏好。在诸多调改措施的加持下，项目完成了完成了角色转换，又一次实现了新阶段的身位靠前。

■ 宝乐汇印象城

除了上海七宝领展广场，宝乐汇印象城的调改同样让行业为之侧目。作为宝山商业地产的代表项目，宝乐汇已开业近9年，被印力接手运营后，便开启了焕新升级。经过讨论研究，运营团队决定回归百货式的传统商场逻辑。

首先，为了兼顾收益和稳场，项目利用现有的品牌基础，强化高端零售氛围。利用平台资源引入了the sea life、kkv、mingsi、柚丁等品牌，形成片区最强的高端零售矩阵，项目整体可逛性和销售业绩稳步提升。

其次，餐饮板块上，项目团队选择不加入同质化的内卷，而是更有针对性地做补充取舍，招商目标更加聚焦：非连锁且属于市场各品类头部阵营的品牌，对餐饮品牌矩阵进行全方位的升级。4层原有的零售业态已陆续调整为全新的餐饮店铺，引进了点评必吃榜中的厚贞日式烧肉、牛new自助寿喜烧宝山首店等餐饮头部品牌。

再者，B1层整体升级，氛围场景化。项目团队迅速推进了盒马鲜生开业亮相，还趁热打铁地在B1层扩新了一处美食广场区域，提升B1层品牌数量和业态丰富度，租金坪效也得以大幅提升。同时为美食区定制首个复古工业风主题装修设计。

改造后的项目取得令人瞩目的成绩：出租率从86%提升至93%，开业率也从80%增至92%，同时客流量较2023年同比增长了60%。

产业科技园

目前我国的产业园区建设已从增量时代走向存量时代，作为存量资产中的重要组成部分，产业园资产的盘活与更新对提升园区整体竞争力和可持续发展能力具有重要意义。

■ 1906科技园扬韬广场

1906科技园扬韬广场前身是广州卷烟厂二厂，在“老城市新活力”的改造理念下，荔湾区政府引入扬韬科技，让这座民族工业遗址蜕变为扬韬广场，成为集新科技、新业态、新消费于一体的开放式街区。

在改造过程中，园区在不破坏原有建筑结构和立面的前提下，对建筑进行功能性改造，以微改造和轻介入的方式为旧建筑注入新产业。

扬韬科技在改造中坚持尊重历史、文化、生态的原则，延续了卷烟二厂的建筑形象，在外立面设计上沿袭原有的橙色主基调并赋予其更具现代活力的色彩，留存部分工业记忆，同时将原本封闭式厂区改造成开放式园区，支持24小时营业和办公，打破时间与空间限制。经过改造，原本封闭的厂区变成了开放式园区，包括12栋主体建筑、3个露天广场和2个艺术街区。

其中，项目根据工业园区的空间改造进行主题划分，组成6大特色主题街区：一是广州首个公园式穹顶立体街mall——无国界餐饮、轻潮生活集合地；二是独栋科技先潮体验空间——新能源、3C数码多元集锦；三是潮玩乐趣沉浸场——Live House新趣发生地；四是榕树里漫游街——日咖夜酒格调生活圈；五是赛博朋克茶饮街——社玩打卡新聚点；六是夜肆烟火里——网红风味探店热门地。

■ 金隅兴发科技园

通过城市更新取得巨大成就的，还有颇受行业关注的金隅兴发科技园。首先，金隅兴发科技园充分尊重原水泥厂工业建筑整体风貌，保留、改造具有显著历史人文价值、典型工业符号特点的54栋建筑。

其次，其优化建筑功能，满足新型业态需求。在考虑入驻机构功能需求的基础上，关注科学家及科研人员在工作、研究、生活等方面的特殊需求，建筑布局充分考虑后续使用者的日常习惯，对建筑舒适度和合理性进行优化设计，打造了一大批富有特色的现代化的科研设施。再者，项目探索前沿技术，打造绿色低碳建筑，致力于打造集绿色、低碳于一体的智慧科技园区。最后，金隅兴发科技园还突破传统模式，塑造产业运营新生态。

此外，园区还配备丰富的第三空间以及商业内容，以“贯通职住学游，打造长城脚下的未来生活”为目标，充分响应园区现有的产业主题，区别于一般园区商业的配套属性，倡导“工作是风景，生活是艺术”的新生活方式，打造“丰盛周末微度假地”“智趣山谷”“艺术策源地”三大核心组团，形成独具特色的休闲度假目的地。

历史文化街区

在更新中突出对历史文脉的传承，坚持在地文化，全力保留城市记忆，这是近年来历史文化街区改造的主流趋势。梳理此类项目的改造案例我们不难发现，“修旧如旧”是最普遍的改造手法之一。

■ 武汉咸安坊

武汉咸安坊自华发商业接手后，救按照“修旧如旧，保留原貌”的原则，以“当代里分博物馆”的形式进行重塑，并引入现代商业元素，历时十年让新的石库门建筑重返公众视野。

在咸安坊的保护和活化上，华发邀请国内外的设计师，共同为这项目做创作。团队将修缮部分和保护部分做区隔，让人们能够看出适当的差异。有对应的历史痕迹，有原件，有模仿当年的，也有最新修复的，也会局部做一些新建。新建就运用现代的建筑设计手法，以此来唤醒整个街区新的活力，实现新与旧的交融。

在品牌结构和业态规划上，咸安坊亦契合项目建筑特性及地块主题，放大话题性、体验性、目的性较强的餐饮、文体娱乐比重，营造整体社交氛围。同时，基于现代消费需求，以复合型书店、艺术展馆等精致、创新业态组合进行表达。面向个性精致、摩登活力、充满人文浪漫的消费客群，咸安坊计划引入各种引领潮流风尚的品牌旗舰店、星级餐厅、设计师与买手店、文创空间、创新零售等业态、将咸安坊打造成艺术商业博物馆、世界人文时尚策源地。

未来，咸安坊也将根据武汉城市本土文化在地性的理解与再创造，持续引入更多能与本土文化产生共鸣的创新品牌。

■ 成都祠堂街

值得一提的是，成都市城市有机更新的重点项目——成都祠堂街也是采用“修旧如旧“的策略，以“首店经济+在地基因”为核心策略，依托6座百年文保建筑（如新华日报旧址、四川美术社砖楼等）和38棵原生梧桐树，将历史街区焕新为一个复合美学商业体。

成都祠堂街重视在地文化的活化传承，严格保留川西民居建筑风貌，修复历史建筑时采用“锔瓷金缮”手法；街区引入木木美术馆、TASCHEN艺术书墙等艺术IP，通过当代艺术展、跨界沙龙（如建筑大师对话）等活动，将徐悲鸿、张大千等历史名家的艺术精神延续。引入木木美术馆、TASCHEN艺术书墙等艺术IP，结合HAMCUS、MISBHV等潮流首店，形成“艺术+商业”的沉浸式体验。

在品牌筛选上强调与川西建筑、在地文化的共振，如艺术展进驻老建筑，先锋设计与本土元素碰撞，打破传统业态边界。而全球首店MISBHV、西南首店Patagonia、观夏tosummer等品牌入驻，形成“艺术+潮流+在地文化”的独特生态。

不难发现，对在地文化的深耕正是历史文化街区重新焕发光彩的重要因素。

百货商场，作为曾经承载了几代人生活记忆的城市综合空间，却在近些年的市场沉浮中逐渐被消费者遗忘，于是乎，越来越多的百货商场开始走上调改之路，从而获得新生。

■ 国芳百货

作为兰州老百货代表，国芳百货一直在兰州人心中具有崇高地位。近日，记者到访，发现国芳百货正在向年轻化发展——在国芳百货发布的2024年度报告中的「调改升级」板块数据显示，新进+升级298个品牌、餐饮+配套118个品牌，甘肃首店27家、旗舰店79家、标杆店219家。

细化来看，零售首店多集中在年轻群体喜爱的时尚与运动板块，包括CHICJOC兰州首店、波比艾斯兰州首店、安踏冠军甘青宁首店、RAPIDO西北首家最新形象旗舰店；餐饮则以云贵菜为主，包括山缓缓火锅西北首店、泰汇聚·自选海鲜火锅兰州首店、麻六记甘青宁首店等。

其次是逐步建成宠物友好商业生态，联合兰州野生动物园、兰州领养日、四季宠物餐厅、百慈动物医院、宠町宠物烘焙举办毛孩子游园会及宠物领养日活动，制定明确的宠物入场公约；邀请兰州野生动物园的人气「嘉宾」小动物来到国芳，开启动物投喂计划。最后则是大步跨进二次元的世界，在商场G层新开二次元街区，引进LIKEGOODS、JUMPTOYS谷子集合地等多家二次元潮玩店铺，并在周末、国庆节等节假日举办假日二次元活动，以随机宅舞燃炸场地，邀请知名Coser现场集邮。

自去年三月启动调改以来，国芳百货已陆续完成大面调整，一层国际高奢及名品美妆也在近日启动重装升级改造。

■ 西宁王府井百货

与国芳百货类似，西宁王府井百货同样深耕品牌矩阵的升级。从“百货容器”到‌城市能量交换站‌，西宁王府井百货力图用“垂直切割‌、水平错维”业态品牌矩阵激活区域商圈生态位，让商业空间成为高原消费升级的“超导介质”。

整体来看，西宁王府井百货一方面通过为项目引进更多更具吸引力的首店品牌，将品牌流量导入项目，如西北首家周大生国家宝藏店、青海首家高端户外运动品牌迪桑特等；另一方面其还加强优化楼层业态布局，在男装与女装品类持续发力，让品牌之间的协同效应不断显现，以此不仅巩固了项目独有的品牌品类优势，还与商圈内现有品牌形成了层次划分，最终为项目带来了更加亮眼的经营表现。