摘要：前阵子中央电视台 “焦点访谈” 聚焦 “老房更新” 新模式 —— 原拆原建，这一信号释放后，不少家里有老破小的人都坐不住了。也有人说三里河不一样，都是bu委领导，占着资源呢。但焦点访谈的播出，这可意味着城市核心区老破小的更新路径，要从 2015 年的 “棚改拆

前阵子中央电视台 “焦点访谈” 聚焦 “老房更新” 新模式 —— 原拆原建，这一信号释放后，不少家里有老破小的人都坐不住了。也有人说三里河不一样，都是bu委领导，占着资源呢。但焦点访谈的播出，这可意味着城市核心区老破小的更新路径，要从 2015 年的 “棚改拆迁模式”，全面转向 2025 年的 “原拆原建模式”，一场关乎千万家庭住房命运的变革，即将在全国范围内拉开帷幕。

提起 2015 年的 “棚改模式”，大家都不陌生。简单说就是政府把老破小拆掉，给居民一笔补偿款，居民拿着钱去其他地方买房，也就是 “棚改货币化”。这种模式虽然让不少人告别了破旧住房，但也带来了一些问题，比如居民被迫离开熟悉的生活圈，去远郊买房面临通勤、教育、医疗资源落差等。而 2025 年的 “原拆原建模式”，则完全是另一番景象 —— 居民要自己掏一部分钱拆自己的房，再掏一部分钱把新房盖起来，全程都需要居民主动 “掏钱参与”，听起来新鲜，却藏着多方共赢的巧思。

按照 “焦点访谈” 透露的信息，原拆原建的费用由三方共同承担：居民出三分之一，政府补贴三分之一，开发商承担三分之一。以北京为例，原拆原建每平米成本约 1.5 万元，居民只需承担 5000 - 6000 元 / 平米。一套 40 平米的老破小，居民自己掏 25 万左右，就能把老房子换成新房，剩下的费用全由政府和开发商兜底。这对居民来说，无疑是笔划算的买卖，要知道，在核心区买套新房，动辄几百万甚至上千万，原拆原建让居民花小钱就能实现 “住房升级”。

可能有人会问，开发商为啥愿意干这事儿？答案藏在 “面积增量” 里。原拆原建后，小区的建筑面积能大幅增加，多出来的面积会交给开发商，由其转化为商品房销售，以此收回成本。比如一栋原本 1 万平米的楼，原拆原建后能扩到 1.5 万平米，多出的 5000 平米商品房，只要顺利卖出，开发商承担的三分之一费用就能轻松回本，甚至还能盈利。而政府也能在这个过程中收获满满，不仅能拿到税收，还能拉动 GDP 增长，实现 “财政增收” 与 “城市发展” 的双重目标。

更关键的是，原拆原建还是个 “刺激消费” 的好办法。居民把老房子换成新房后，装修、买家具家电是必不可少的环节，这就会促使居民把 “存款” 拿出来消费，带动装修、家电、家具等行业发展。从这个角度看，原拆原建堪称 “一箭四雕”—— 居民改善住房、开发商盈利、政府增收、消费市场活跃，各方需求都能得到满足。

根据行业判断，2025 年四季度起，原拆原建大概率会成为危旧房改造的核心模式，在全国大范围推开。未来 5 年，也就是 2030 年之前，大部分 D 级危房、C 级危房以及非成套住宅，都有望通过原拆原建实现 “华丽变身”。家里有老破小的居民，可得提前把钱包准备好，迎接这场住房 “升级红利”。

原拆原建给居民带来的好处，更是实实在在。首先是 “房龄归零”，不管原来的房子有多老，原拆原建后，房龄直接清零，土地使用年限也按新房标准计算，相当于拥有了一套 “全新的房子”；其次是 “产权归私人”，哪怕之前住的是公房或单位房，原拆原建后，产权都会完全归居民个人所有，彻底解决 “产权模糊” 的烦恼；最后是 “面积增加”，居民还能争取扩大住房面积，当然，增加的面积需要额外支付费用，但相比在市场上买新房，成本要低得多。

不过，也有人担心：要是家里实在没钱，拿不出原拆原建的费用咋办？别慌，目前已有两个解决方案。第一个是 “贷款支持”，居民可以用手里的老破小做抵押申请贷款，用贷款来支付自己承担的那部分费用，减轻当下的经济压力；第二个是 “房票安置”，如果一个小区里没钱的居民太多，原拆原建难以推进，就会直接启动拆迁模式，政府给居民发 “房票”，居民拿着房票去市场上买房，既能解决住房问题，还能帮助消化房地产库存，一举两得。

经过多年试点，原拆原建模式已经日趋成熟，如今借助 “焦点访谈” 的关注，即将走向全国。对政府而言，这是一种 “低成本、高效益” 的城市更新方式；对居民来说，是花小钱改善住房的好机会；对开发商和市场而言，更是新的发展机遇。

来源：绿居庄主在北平