摘要：1570 元-㎡？！我滴乖乖，在淘宝司法拍卖上看到郑州中牟绿博文化产业园这块科研用地，我直接瞳孔地震！这价格，跟同区域的住宅地价比起来，简直是骨折价，五分之一都不到！这是抄底的黄金机会还是个巨坑？必须得盘一盘！
-1570 元-㎡？！我滴乖乖，在淘宝司法拍卖上看到郑州中牟绿博文化产业园这块科研用地，我直接瞳孔地震！这价格，跟同区域的住宅地价比起来，简直是骨折价，五分之一都不到！这是抄底的黄金机会还是个巨坑？必须得盘一盘！
立马驱车前往中牟绿博产业园，实地考察！从郑东新区CBD的摩天大楼到产业园的工地，这画风转变，感觉穿越了时空。
阿里资产平台上显示，这块地评估价 1.2 亿，现在起拍价 6519 万，这落差，妥妥的"打骨折"！想起之前在深圳，某创投大佬说过："资产价格偏离 30% 是机会，偏离 50% 就得小心了"。
现在这块地，价差都超过 45% 了，里面肯定有故事！
放大格局来看，这次拍卖就像中原经济转型的一个缩影。
郑州 2023 年的规划里，可是要在绿博片区打造"数字创意产业集群"的。
但现实是啥？工地上飘着防尘网的烂尾楼，跟规划图上的高大上 VR 体验中心，简直是卖家秀和买家秀！数据也说明问题：郑州科研用地均价从 2021 年的 3800 元-㎡，一路下滑到现在的 2600 元-㎡，这次拍卖更是跌破 1600 元大关！
但是！危机危机，危中有机！跟当地住建部门的负责人聊了聊，他指着规划图上的"框剪结构"说："这玩意儿改造起来比普通框架结构灵活多了，搞数据中心贼合适！"想想也是，按每平米 2000 元的改造成本算，砸个 2.8 亿，就能搞出 8 万㎡ 的数字经济载体！想起了三年前杭州那个老厂房改的云计算基地，当时改造成本 3000 元-㎡，现在租金 780 元-㎡，这 ROI，真香！难怪山东的产业基金都派人来看了。
拍卖公告上"跨省执行"几个字，信息量巨大！山东聊城中院处置河南的资产，这是五省法院签署《黄河流域司法协作备忘录》后的典型案例。
这波操作，打破了地域壁垒，加速了不良资产的出清。
数据显示，2024 年 1-5 月全国司法拍卖成交量同比增长 27%，跨省标的占比从 12% 飙升到 19%！这不仅是交易机会，更是全国统一大市场建设的实锤！
不过，抄底也得谨慎！跟税务师一算，这项目的隐形成本可能高达成交价的 22%！土地增值税按超率累进，可能到 60%，契税 3%，再加上消防验收和电力增容，实际持有成本可能超过 8000 万！想起 2022 年郑州那个物流地块的拍卖纠纷，竞拍者忽略了人防工程改造，最后多花了 1900 万，血的教训！
政策的春风还是有的！园区管委会最新出的《入驻企业租金补贴办法》，明确数字经济企业前三年租金补贴 60%！如果改造成本分摊到十年，再加上郑汴科创走廊的人才政策，项目 IRR（内部收益率）有望从 6.8% 提升到 9.2%！这政策杠杆，在东莞松山湖科技园已经证明过有效了。
站在 27 层楼顶，看着还没硬化的园区道路，就像毛细血管，远处郑开城际铁路的塔吊，正在搭建新的连接。
这景象，就像现在的经济形势，暂时的停滞孕育着新的循环。
司法拍卖的槌声即将敲响，我们更应该思考：在双循环格局下，这类特殊资产的价值重构，是不是预示着新质生产力载体的崛起？答案或许就在郑州海关的数据里：2024 年前四月，河南数字服务贸易额同比增长 41%，这增速，能让任何烂尾楼焕发新生机！
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来源：房子的梦想