摘要：8月国务院全体会议再次强调“采取有力措施巩固止跌回稳态势”。从“止跌回稳”到“巩固态势”，政策指明从激活需求、优化供给、稳定预期等多方面，不断积蓄房地产市场止跌回稳的积极因素。

8月国务院全体会议再次强调“采取有力措施巩固止跌回稳态势”。从“止跌回稳”到“巩固态势”，政策指明从激活需求、优化供给、稳定预期等多方面，不断积蓄房地产市场止跌回稳的积极因素。

而作为从供给端激活市场存量的关键，优化存量土地也是实现“止跌回稳”的重要一环。本文梳理重庆存量土地的现状、成因及多种优化路径，旨在展现城市土地资源正向高效、可持续的方向发展。

重庆存量土地现状与结构特点

△土地开发现状：

平台公司、部分民企持有的土地，形成“沉淀资产”；

央国企开发效率高，有效库存占比超过70%，成为“高效典范”

从存量住宅土地工程状态来看，平台公司与早期民企地块，未开工死库占比69%，库存中在建占比25%，停工占2%，已竣工未销售占4%，已进入现房销售阶段。

央国企库存流动性最佳，以在建工程为主，占比59%，已竣工现房库存占7%；民企库存中除2010-2016年间拿地未开发死库存占59%以外，在建占比27%，已竣工现房库存占8%；平台公司库存储备性极强，未开工库存占比89%，在建库存11%。

△存量土地结构：

央国企库存质量最优，平台库存积滞

市场广义库存量处于高位，平台和民企低效资产超八成，有效库存占比极低。

压力主体：库存主要压在平台公司和民企手中，各占比超40%。

效率瓶颈：平台库存中88%未开发；民企超半数库存为无效资产。

高效典范：央国企库存规模小，其中71%为有效库存，运营效率显著领先。

重庆存量土地高库存成因分析

①平台公司持续兜底拿地，以战略储备为主，开发节奏慢；

2010-2025年，商品住宅市场高速发展，民企活跃，拿地可建体量占比60%，平台储备超3000万方土地。

2016-2020年市场热度延续，土地供应量放缓，民企参与度升至65%，央国企入场抢占份额，拿地占比提升至30%，平台占比降至12%。

2021年起行业调整，民企拿地转淡，央国企聚焦热点板块，平台托底其他区域，形成民企小幅领先、平台与央国企并进格局。

央国企开发周期普遍在5年内；民企兑现速度更快，以3年内为主；而平台公司早期择优缓慢开发，2023-2024年所拿地块均未实现交付。

②土地区位、土地性质受限，开发盈利预期低；

区位因素层面，由于拿地位置位于城市远郊，区域成熟度低，人口基础薄弱，缺乏开发基础，企业选择暂缓开发；土地性质层面，因地块带有商办部分，开发盈利预期低，制约整体地块开发效率；此外，约9%的土地因企业暴雷而闲置。

重庆存量土地优化路径盘点

△合作开发：

前期民企通过收并购实现增储与土地盘活，目前多企业聚焦代建激活国企存量土地

2017至2025年间，重庆市场通过收并购、股权合作及代建等模式，累计盘活存量可建体量超3000万方，反映出存量土地运营方式的阶段性演变。

2020年及以前，以融创、恒大为代表的企业收购存量土地与烂尾项目，实现资源重整；同期，龙湖、华宇等本土企业则依托与国企平台的股权合作，实现增储与土地盘活；

2020年后，企业操作模式转向，逐渐由重资产投入过渡至轻资产输出。龙湖、绿城等积极与国企平台进行代建合作，凭借品牌与管理输出，有效激活国企存量土地。

△土地调规：

通过调规，更改土地用地性质，盘活存量土地

针对存量土地盘活，实施分类精准规划调整：

片区整体开发： 调整方向为完善区域功能，明确未来产业聚集度、生活配套体量及居住占比，从宏观上提升土地价值。

商住混合用地： 调整方向为优化空间布局，通过重新配置商业与居住的空间比例，提高开发效率和市场吸引力。

纯商业用地： 调整方向为增加居住体量促进项目开发，根据其区位条件，调增居住用地比例，以加快项目开发，有效盘活闲置资产。

△土地逆回购：

通过专项债券逆回购闲置土地，主力回购新兴板块存量土地，优化市场供需结构

今年3月，自然资源与财政部联合印发《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，重庆截至目前拟回购金额超550亿元，其中中心城区占比31%。

逆回购土地超八成位于环线外，集中于蔡家、茶园等新兴板块，体量占比81%，耗资占比64%。环线内则聚焦杨家坪、石桥铺等成熟西区，体量占比19%，耗资占比36%。

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来源：重庆房产测评