摘要：2025年，雅礼中学东校区将于金秋9月敲响开学钟声，长沙杉杉奥特莱斯广场同步开启高端消费新纪元，浏阳河风光带（劳动东路-柞山港段）建成生态休闲示范区，智慧能源站构建绿色低碳新范式。

2月，《长沙2025年重点建设项目清单》新鲜出炉。长沙国际会展新城，这座规划面积30平方公里的新城即将迎来价值裂变。

2025年，雅礼中学东校区将于金秋9月敲响开学钟声，长沙杉杉奥特莱斯广场同步开启高端消费新纪元，浏阳河风光带（劳动东路-柞山港段）建成生态休闲示范区，智慧能源站构建绿色低碳新范式。

随着四大标杆配套的全面落地，一个集国际会展、总部经济、生态宜居于一体的城市新中心正加速崛起。

01黄金半径里的全维价值图谱

1.教育高地的虹吸效应

在教育资源的战略布局上，长沙国际会展新城规划了24所公立中小学，配套中小学学位高达4.58万个，教育密度位于全市前列。

目前，片区南侧12年高端教育体系已全面成型——雅礼中学东校区2025年秋季即将迎来首批学子，雅礼会展学校也将于2026年投入使用。

与此同时，育英会展小学、雅礼洋湖会展中学、长郡会展中学以及苏州外国语学校（高端私立学校）的布局，也使得片区北侧12年高端教育体系同步完善。

一南一北两大全学龄教育高地的形成，为片区居民提供了更加多元化的优质教育选择空间。

2. 商业能级的迭代跃升

根据公开信息显示，2025年9月，长沙杉杉奥特莱斯广场即将亮相，这标志着长沙国际会展新城的商业格局迎来跨越性质变。

它正好与片区内的运达会展湾高端商业集群相呼应，进一步完善区域高端商业，极大提升片区商业的辐射范围和影响力。

长沙杉杉奥特莱斯广场项目效果示意图

3. 立体交通的时空革命

"五位一体"交通体系正重塑片区空间格局。外部交通实现“空铁一体”，片区内规划多条轨道交通线路，不仅能高效实现长沙东西、南北向全方位辐射，还可无缝对接全省、全国乃至全球。

目前片区内地铁2号、4号线已建成通车，串联了长沙城市商圈及人口密度最高的区域中心。同时，根据《长沙2025年重点建设项目清单》，已建成通车的磁浮快线新增的站点工程有望年内动工，并将实现公交化运营。

新增5个站点中，有3个位于位于长沙国际会展新城国际交流区，分别为国展路站、高塘坪路站、东四路站（均为暂定名）。

磁浮站点的增加，将极大方便片区居民出行，进一步强化长沙国际会展新城片区“空铁一体”区位优势，推动片区提质发展。

在内部交通方面，片区已形成“五横五纵一环”的完善路网体系，全面贯通，交通便捷性显著提升。同时，人均道路占有面积高达17.7平方米，远超城市平均水平，充分体现了片区的高标准规划与宜居性。

4. 生态与健康的双重保障

在生态资源方面，“一带一轴一洲一湿地”，四大标志性生态工程共同构成了长沙国际会展新城的四张响亮名片。

根据规划，片区综合容积率仅为0.87。人均绿地面积高达16.95㎡，远远领先国家生态园林城市标准（8平米/人）。是当之无愧的低密低容、生态宜居、产城融合发展的国际新城。

更具前瞻性的是，规划中的三甲医院（香樟医院），将带来不少于1000个床位。将与省妇幼光达院区构建起"15分钟医疗圈"，合力推动片区医疗资源升级。

02市场进化论中的价值密码

1. 需求结构的质变升级

数据显示，片区新建商品住宅成交均价在2023年突破至15561元/㎡，较2019年上涨172%。价格涨幅领跑长沙，印证市场对品质住区的强烈认可。

同时，从产品结构来看，从刚需为主到高端别墅、大平层频出。片区内160㎡以上改善型产品占比持续攀升，在2023年高达53%。

2024年运达会展湾单盘劲销11亿元，吸引了全国高净值人群。其空中别墅产品，单套成交总价突破1200万元，带动长沙普宅市场千万级顶豪项目破零，印证了高端客群对片区价值的认可。

2. 产品创新的范式革命

片区内集聚运达、万科、城发恒伟等一线房企，以前沿理念打造第四代住宅、零碳社区等标杆产品。

城发恒伟壹中心打造绿色零碳示范住区，利用可再生能源，配置集中供暖和供冷系统，以水为媒介传输，实现恒温、恒湿、恒静、恒净；运达会展湾引入第四代住宅理念，打造垂直森林体系。这些创新推动片区住宅科技含量上涨，重新定义居住标准。

（城发恒伟壹中心集中功能示意图）

值得关注的是，片区规划常住人口40万的蓝图正在加速兑现：依托会展经济、总部基地创造的6.8万个就业岗位，配合雅礼、长郡系名校教育磁场，正形成"以产聚人、以城留人"的良性循环，铸就长沙新的人口增长极。

03优质金地块的魅力解密

2025年，长沙国际会展新城重点推介了9宗优质地块，涵盖杜家坪地铁站周边、国际交流区、及浏阳河畔三大区域。

其中杜家坪TOD地块凭借双地铁口和“双书包”教育配套，规划高端低密社区；国际交流区以运达会展湾双生地块为核芯，依托成熟的国际化配套和高端教育资源，打造品质住区标杆；浏阳河畔地块则以1.8容积率和10公里黄金岸线为核芯，塑造城市理想栖居范本。

这些地块地理位置优越，配套资源丰富，将进一步推动片区价值提升，助力长沙国际会展新城成为城市副中心的核芯增长极。

杜家坪TOD——“双书包“配套项目

作为长沙国际会展新城“超级中央商务轴”上的战略地块，N08-E21/E32以双地铁口（2/4号线光达站、4号线杜家坪站）为核芯支点，构建“30分钟全城通勤圈”。

值得关注的是，地块1公里半径内规划清水塘公园、光达公园、中轴公园、金凤公园四大生态矩阵，叠加2公里内8000亩画田垸湿地与10公里浏阳河风光带，形成“出则繁华、入则自然”的稀缺生活场景。

教育配套方面，地块有望地块纳入雅礼中学东校区（2025年开学）与雅礼会展学校（2026年开学）双学区范围（具体以教育局官方信息为准），妥妥的“双书包”地块。将采用“本部直管、师资共享”模式，实现从小学到高中的全链条教育覆盖。

宗地容积率2.0的规划指标，可规划“叠墅+洋房”组合，为打造高端低密社区预留充足空间。

N08-E07-1商业地块位于双地铁口交汇位置，据统计，2024年长沙地铁每日的平均人流量达到44.7万人次。地块坐拥2/4号线双地铁交汇（光达站+杜家坪站），日均客流量达8万人次，占长沙轨交全网流量的18%。

结合规划中的磁浮快线高坪塘路站（年内启动），未来将形成“三轨交汇”格局，承接年均超百场会展带来的高端商务客流。

2023年片区住宅成交均价突破1.5万元/㎡，较2019年上涨172%，高净值客群占比高。运达会展湾商业集群（在建）已吸引路易威登、爱马仕等顶奢品牌签约，预示片区商业能级跃升。

叠加长沙杉杉奥特莱斯广场（2025年9月亮相）的虹吸效应，将升级为“流量变现”的黄金入口。建议该宗地与长沙杉杉奥特莱斯广场做到消费分级，形成“快时尚+轻奢+顶奢”消费闭环。

国际交流区——运达会展湾双生地块

长沙国际会展新城的国际交流区，堪称发展成熟度最高的板块。这里作为国际化配套核心，汇聚了多元且高端的资源。

此次重点推介的N07-B25/B28地块北侧即为板块红盘运达会展湾项目。运达会展湾项目自2023年入市以来，月均流速达0.93万方，连续两年销售额排长沙市前列。销售单价在今年1月突破至20992元/㎡。

N07-B25/B28地块无论是地理位置，还是地块指标，都与其极其相似。运达集团去年11月摘得的[2024]长沙市070号地块，同样是2.5的容积率，很大概率将作为运达会展湾项目的一部分进行开发。

从指标来看，地块2.5容积率可规划小高层+洋房组合。建议借鉴成都七一森林城市花园模式，通过户均6㎡空中庭院、130%立面绿化率等第四代住宅设计，打造“立体生态住区”标杆。

具体来看地理位置，宗地东侧紧邻规划中的磁浮快线新增站点高坪塘路站，年内启动建设。1公里半径内集聚长郡会展中学（市属高中）、雅礼洋湖会展中学（已开学）等多所重点名校。

此次地块与运达项目形成“南北品质住区联动”，可共享其商业集群、五星级酒店等高端配套，进一步强化资产保值预期。运达集团四次摘地形成的“会展湾现象”，已带动区域二手房溢价率较周边高出18%。

作为长沙国际会展新城国际交流区的核芯商业地块，N07-C19-1地块3公里范围内已交付小区包括运达会展湾、万科天空之城等高端项目，常住人口超5万人，且片区规划人口规模达40万，客群流量有保障。

另外，片区规划“超级中央商务轴”，沿线布局自贸总部、国际科创等产业集群，预计导入78万高收入产业人口，将推动社区商业向“白领经济+家庭消费”复合模式升级。

低密滨水住区范本

作为长沙主城最后的滨河低密珍藏，N09-A10/B04/B07组团地块以1.8容积率+10公里黄金岸线的顶配基因，叠加“会展芯+生态核”的双重红利，将掀起一场关于城市理想栖居的价值革命。

地块与10公里浏阳河风光带无缝衔接，东侧的滨河公园（即将启动建设）将打造包含湿地栈道、星空露营基地、水上运动中心的复合型生态空间，与磨盘洲生态公园、光达公园形成“一河三园”生态矩阵。

交通方便，宗地距离临近地铁4号线杜家坪站，出行便捷。距离高铁站约2公里，仅需5分钟车程；通过香樟东路直达黄花机场，15分钟即可抵达，形成了高效立体的交通网络。

站在2025年，长沙国际会展新城已积蓄澎湃动能。随着更多高能配套的落地，价值投资的黄金窗口期开启。当教育磁场、交通核爆点、商业新极核三重势能叠加释放之时，抢占先机就是把握未来。

来源：克而瑞湖南区域