摘要：2025年房地产行业债务重组进程加速，行业信用风险压力逐步释放。数据显示，截至2025年1月16日，已有至少80家房企发生债券逾期或债务管理事项，境内债务重组方案逐步向境外模式靠拢，削债幅度、展期时间等条款更为灵活。3月13日，世茂集团境外债务重组计划获香港法

2025年房地产行业债务重组进程加速，行业信用风险压力逐步释放。数据显示，截至2025年1月16日，已有至少80家房企发生债券逾期或债务管理事项，境内债务重组方案逐步向境外模式靠拢，削债幅度、展期时间等条款更为灵活。3月13日，世茂集团境外债务重组计划获香港法院批准，成为当前房企化解流动性压力的典型案例。与此同时，政策端通过多层次债券融资工具及REITs市场创新，为房企资产盘活与经营修复提供新路径。

债务重组推进与短期流动性纾困

房企债务重组方案正逐步突破传统框架。根据行业报告，2025年房企境内债务重组将更多参考境外经验，引入现金回购、服务型信托等多元化选项，并通过更大规模的削债、更低的利息及更长的展期周期缓解短期偿债压力。以世茂集团为例，其境外重组计划在2025年3月13日获法院批准，标志着债务重组流程正式生效，为企业争取了稳定的经营窗口期。

债务重组虽能缓解现金流压力，但未根本解决房企造血能力不足的问题。目前，房企仍需依赖预售资金监管政策保障项目交付。行业分析指出，债务重组后企业信用修复尚未形成市场共识，融资渠道恢复仍需时间。不过，随着境内债务重组逐步启动，叠加预售资金严格监管，房企保交楼工作有望进一步提速。

政策支持也为房企债务化解注入动力。2024年至今，上交所通过优化债券发行机制、延长产品期限等方式助力央企融资，全年央企在上交所发行公司债券及资产支持证券规模达12055亿元。此类举措为市场提供了流动性支持范式，或为民营房企债务管理提供参考。

多元化转型与REITs驱动的长效经营

房企中长期经营修复需依托业务模式转型。参考日本大和房屋案例，房企可通过“住宅开发向商业运营转型”“重资产销售向轻资产代建转型”等策略寻找新增长点。当前，部分房企已尝试布局商业、产业园区等持有型物业，并通过提升运营效率培育优质资产，为后续资本化运作奠定基础。

REITs成为盘活存量资产的关键工具。2024年，沪市新增华夏金茂商业REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT等央企项目，涵盖消费基础设施、新能源等领域。上交所数据显示，截至2025年，沪市已形成以公募REITs、持有型不动产ABS为主的多层次资产证券化体系，为房企提供权益性资金回笼通道。例如，中交建通过系统化资产梳理，申报广明高速等ABS项目，有效改善报表结构。

政策创新持续拓宽资产盘活路径。上交所近期推动持有型不动产ABS发行，中铁建南方大厦项目成为首单央企商业物业ABS，进一步丰富融资工具。分析认为，房企通过REITs实现资产证券化，不仅能缓解债务压力，还可通过扩募（如华润有巢REIT）增强持续经营能力，为行业复苏提供内生动力。

当前房地产行业仍处风险出清与模式重构的关键阶段。债务重组为房企赢得喘息空间，但中长期增长仍需依赖资产运营能力提升与多元化业务布局。政策端通过债券市场支持与REITs创新，为行业注入流动性并打开资产价值重估通道。未来，具备优质持有资产及运营能力的房企或率先实现经营修复。

来源：金融界