摘要：招商蛇口的产品力持续叠新，在市场上亮眼表现非一日，也非几人之功。本着从客户需求出发的初心，招商蛇口不断推演品质时代下新的生活场景，构建出招商蛇口独特的产品力IP，形成了玺系、启序系、天青系、揽阅系，「3+1」产品体系。

老静安稀缺上新

2000万级入籍梧桐区

“半山式”坡地豪宅

集萃玺系之上的人居造诣

梧桐浓荫下的领馆花园

建面约120-232㎡高定私邸

招商蛇口的产品力持续叠新，在市场上亮眼表现非一日，也非几人之功。本着从客户需求出发的初心，招商蛇口不断推演品质时代下新的生活场景，构建出招商蛇口独特的产品力IP，形成了玺系、启序系、天青系、揽阅系，「3+1」产品体系。

| 产品系示意图

玺系自2014年在深圳问世，从深圳海上世界·双玺花园、北京·招商玺、再到合肥·招商玺，“一玺一高定”的产品理念持续精进，赢得市场与口碑。

2024年，招商蛇口深耕核心战略城市上海，七玺连珠之后，产品再精进，落子十年新玺的开篇之作「海上清和玺」。

2025年，站在上海静安源贵之地，招商蛇口集萃玺系之上的人居造诣，开端高定产品序列，为上海顶级居住范式另起一行， 在玺系之上，打造产品力拔新的上成之作——康定壹拾玖。

| 康定壹拾玖效果图

5月28日首次开盘，平均28秒售出一套两三千万豪宅，43分钟就宣布售罄。

康定壹拾玖，不仅是一块稀缺的土地，更是一座城市的“时间琥珀”。

招商蛇口选择了以「考古式」的诚意深挖城市文化，提炼专属这座土地的故事内核——这也是项目以康定路1119弄路牌命名案名的灵感之源。它不仅是地理的标定，更是城市记忆的坐标系。

随着不可再生的土地资源的日益稀缺，内环核心区的竞争已经进入白热化，康定壹拾玖不仅是对市场的一次精准卡位，更是对传统内环豪宅价值体系的一次重构。

| 示意图

要知道，老静安是上海人的白月光，它代表的不仅是一块门牌，更是一种生活方式的传承。康定壹拾玖就位于中央活动区内的老静安康定路，曾经这里汇聚了叱咤上海滩的名人和富豪：

康定路2号，是“颜料大王”张发文的居所；

康定路5号，是徐园，中国第一部电影在此放映；

康定路528号，是华侨最高学府国立暨南大学的旧址‌；

康定东路85号，是张爱玲童年所住的麦根路别墅；

……

走在这里的任意一处，随意指出一座建筑，就是一部近现代史。

| 示意图

现在，在康定壹拾玖2.5公里生活圈范围内，汇聚了冠绝全国的顶级商圈——静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货、晶品、上海商城、恒隆广场、中信泰富、锦沧文华广场、梅龙镇广场、兴业太古汇等等。

伴随着着梅龙镇广场的整体更新，东斯文里的风貌改造，属于老静安的商业顶奢商业版图还将进一步升级。

别人眼中的潮流聚场，不过只是康定壹拾玖业主遛弯的日常。

招商蛇口组成大师设计天团：gad、上海德森建筑设计、日清景观、DIA丹健设计、纳沃设计、布鲁盟设计，深入洞察趋势和设计之道，直视住宅之于人的生活本源，为康定壹拾玖塑造独属于自身那“不被定义的优雅”。

| 康定壹拾玖设计团队

同时，康定壹拾玖还充分尊重高级定制的专业细分化趋势，联合顾问团队，和而无形的共创理念，实现了每一模块的深度融合。

| 康定壹拾玖顾问团队

经典的技法，现代的演绎，康定壹拾玖在外部的建筑立面和公区设计上，产品也极为考究。

| 效果图 仅供参考

建筑立面对标伦敦切尔西将军公馆与怀特利酒店的建筑美学，采用柱式基座设计，隐隐透出古典建筑美学的浑厚美感，紧密贴合产品公馆级调性。

| 效果图 仅供参考

在立面竖向构件上，挑战性地使用圆弧形石材及瓦楞板，窗框采用转角整体拉弯工艺，并植入家族式勋章，以金属镶嵌的形式呈现在窗框上，每一枚“勋章”都经过精雕细琢，象征康定壹拾玖门牌。

| 效果图 仅供参考

| 示范区实景图

主入口的景墙，采用水刀雕刻、手工打磨等工艺，搭配高立的围墙，展现出康定壹拾玖公馆级隐贵之感。

| 示范区实景图

| 用材细节

造景的用料也同样考究，大门景墙选用工艺复杂、用料扎实的沙漠风与白海棠石，风雨连廊选用了经过多轮艺术工艺抛光打磨形成的哑光荔枝面的沙漠风石。

还选用了大面积圆弧定制玻璃、仿铜色乱纹不锈钢板、定制玉盘形玻璃围栏等造价昂贵，工艺考究的材料。

| 示意图 图片来自网络

康定壹拾玖在社区景观打造上，尤其注重呈现老静安在地的况味，传承海派建筑之父邬达克的“都市文脉主义”，尊重地块本身的独特天赋，借鉴徐园的造园理念，通过多级抬高的坡地，呈现类似旧金山九曲花街的观感，每一段起伏都是精心设计的场景体验。

| 九曲花街 图源网络

受地块原始条件影响，地块北面的万春街属于公共通道，所以，在设计的时候，招商大胆创新将万春街横穿地块这一段地面道路改为地下，不但成功改道，保证了地块的整体性，也使得地块北侧整体被抬高了7.2米，与东侧地块形成了超过3米的内部高差。

| 示意图 仅供参考

同时也得益于两个地块融合在一起形成了完整地块，项目打造了约160米超长中轴，约4000㎡中轴景观，约700㎡落玉水院、下沉庭院以及私属入户花园。

| 示意图 仅供参考

最近新开的1#楼栋以高于四周的地势，营造错落有致的半山式观感，首层视野可比一般楼层的3F，推窗即览康定路百年人文街区。

半山楼王南向开阔楼间距约40米，拓展采光与观景广角，迎接阳光与风景的盛待，进阶老静安的上成生活之姿。

| 康定壹拾玖效果图 仅供参考

楼上的风景看得倦了，就下楼开启一场mini的绿野仙踪漫游。散步即可到达的“九曲花街”，在脚下奏响大地起伏的诗意。洄游约5°微弧的缓坡的花园，与四季时节建立默契。从花丛草地，履步乌柏林下沉浸在耳边泉流的叮咚眼所见，耳所闻，心所感，每一步都踏在自然与造物的奇境。

| 示范区实景图

在已实景呈现的示范区内，景观严选造型优美的乌桕树等名贵树种，与梧桐区氛围内外辉映。

康定壹拾玖传承梧桐浓荫下领馆花园的生活方式，项目基于会所空间，创新推出公馆级服务，引领老静安的未来生活风尚。

| 示范区实景图

康定壹拾玖配备了建筑面积约1800㎡带泳池的会所与建筑面积约1200㎡挑高、约6m的首层架空泛会所，打造源贵静安的生活殿堂。

| 示范区实景图

会所涵盖泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等功能空间，容纳了多样化的社交休闲场景。

| 示范区实景图

场所之上，康定壹拾玖沿袭领馆花园的管家传统，创新定制公馆级管家服务，发布物业服务白皮书和康定拾玖间小程序，覆盖作家书房、游泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等逾10种功能空间，轻松唤起专属管家，为业主定制更高级的生活日常。

康定壹拾玖现已推出建筑面积约120-193㎡的户型，集招商在上海玺系产品造诣之大成，优化空间的算法设计，精研每一寸面积，显著提升空间的使用效率和场景感受，建面约193㎡四房户型，是老静安主人从容优雅的首选；建面约120㎡的三房，匹配与平层级的类独立电梯厅入户，让改善不止于面积。

| 建面约193㎡户型平面图 仅供参考

建筑面积约193㎡四房的飘窗甚至包括主卫和厨房，带来极佳的采光和视野延展性，全屋不计入建筑面积达到了约20.7㎡，比市面上同面积段常规户型多了约43%。

| 建面约120㎡户型平面图 仅供参考

建筑面积约120㎡三房户型，最多做到了南北西三面设飘窗，加上约1.7米大进深阳台，全屋约13.7㎡不计入建面，相当于多了2间卧室的使用面积。中间户型更是少见的四开间朝南，能够充分享受阳光。

| 建面约183㎡户型平面图 仅供参考

最新推出的建面约183㎡户型，除了入口玄关与次卧套房卫生间外，几乎与193㎡户型相似。

招商从真实生活场景角度出发，洞见并安放生活的美好本源。由户型设计来滋养家的每个模块，让每一寸空间，都成为身心能量的归栖之所，解构并沉淀老静安的优雅与生动。

| 建面约193㎡户型样板间实景图

科学规制户型布局，精妙构划生活蓝图。宅内公区空间各得其所，起居场景动静相谐。主人的雅趣、孩童的欢笑、长辈的沉稳，在亲密有间的尺度中自由舒展。多代同堂的温情，于此绘就绝妙的平衡。阳台一体化设计，可选AB方案封窗交付，阳台移门保留或者拆除，满足居者个性化需求。

据悉，康定壹拾玖产品的精准标准非常之高，卫浴设备均采用国际一线的唯宝、高仪、卡德维等，厨电精选嘉格纳全套设计，搭配上德国美诺洗衣机烘干机套装等等，在细节中体现豪宅该有的精致感。

| 建面约120㎡A3户型样板间 仅供参考

康定壹拾玖还打造了舒居系统，全屋温度均衡调控。采用大金或同等品牌的空调、地暖两联供设备，覆盖客餐厅、卧室、书房、阳台、卫生间干区，全屋温度均衡调控（厨房阳台除外），无论走到哪个房间都有一样的温暖；室内新风系统，配备百朗或同档次品牌，让室内的呼吸，四季如春般清新。

| 建面约120㎡A1户型样板间实景图

除此之外，康定壹拾玖采用前沿的技术，创新无感的全屋使用体验：分户门锁，支持人脸识别、小程序APP开门、指纹、密码、刷卡、钥匙等多种智能开锁方式，让回家就像打一个响指般简单。室内的光源，聚合灯光调控系统，主卧、客厅智能灯光调控，随心切换灯光模式。

深耕上海22年，招商蛇口用行动诠释了何为“与城市共生”——不是简单地盖房子，而是通过文化唤醒集体记忆，通过社群重建邻里温度，通过运营激活城市基因。

在源贵静安的鎏金热土，私藏一处梧桐浓荫下的静谧所在，不只是居所，更是百年文脉的当代续章。老静安的时光，栖于浓荫掩映的领馆花园，康定壹拾玖，隐于繁华商圈的繁花街区，再造梧桐区专属的浪漫，拾缀老上海的优雅腔调。

工程档案

项目名称：康定壹拾玖

项目地点：上海市静安区

开发单位：招商蛇口、南通瑞城

建筑设计：gad、德森设计

景观设计：日清景观

室内设计：DIA丹健设计、纳沃设计、布鲁盟设计、德森设计

绿化设计：芸彤绿化

景观软装：迪安装饰

灯光设计：关永权灯光设计

标识设计：柏熙标识

占地面积：18501.78㎡

总建筑面积：80279.58㎡

容积率：2.68

绿化率：35%

车位配比：1:1.2

本资料声明：

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3. 本资料制作时间为2025年6月，有效期3个月。

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来源：地产线