摘要：日前，2025年上海城市更新路演推介活动举办，16个区首次集中在一起推介区域内重点地块。会上，静安东斯文里、虹口北外滩、普陀真如等诸多区域，未来均有涉宅地块推出。

看完不禁令人感叹：上海永未建成。在积极推地的背后，上海的两条主要拍地赛道——公开拍卖与协议出让，正以不同的方式协同发力，共同驱动着城市的更新进程。

公开土拍421亿，仅三幅零溢价

2025年，上海已经历四轮公开土拍，共计揽金421亿元，其整体格局延续了去年以来“量少价高”的态势。

首先，各批次供应宅地数量并不多，最低的二批次只有1宗地块推出，其他批次均供应4宗地。

从地块位置来看，采用“城央-城外肥瘦两两搭配”的策略，这既是平衡土地市场的手段，也是将中心城区更新释放的土地价值，通过市场竞价传导至新兴功能区的一种体现。

城央地块大多维持高溢价，频现区域单价纪录。比如虹口内环由金茂&庆隆摘得的地块，溢价率约38.2%，楼板价约11.75万/㎡；又如保利置业以总价42.41亿元竞得的地块，成交楼板价80199元/㎡，刷新定海社区板块单价纪录。

城郊区域虽溢价率不高，但作为肥瘦搭配中的“瘦”，承担着承接需求、完善配套、促进区域发展的“更新传导”功能。

另一条赛道，跑出去年八成量

与公开土拍价高者得的原则不同，协议出让更像定向邀请制——政府与特定企业通过协商出让土地使用权，这种模式在避免流拍的同时，也有助于稳定地块价格，尤其适用于那些涉及复杂背景的地块。

截至目前，上海2025年城央协议出让涉宅地块共14宗，总价飙升至824亿元，几乎达到2024年全年协议出让额的八成，相当于用不到半年时间完成了去年八成的交易量。

与公开土拍市场大多的净地相比，协议出让的地块大多涉及旧改拆迁或历史保护，这正是协议出让模式能发挥关键作用的地方。

比如贡献了523亿元成交额的三幅徐汇地块，均为徐汇东安新村三幅旧改地块；又如楼板价高达16.23万元/m²的静安寺地块，其前身是南京西路愚园路零星旧改地块。

此外，黄浦余庆里、杨浦滨江等协议出让的地块，都有着精细的历史保护要求，对房企的开发要求也更高。协议出让为这些难度大、周期长、成本高的项目提供了可控的落地路径。

从1/4到2/3，占比惊现逆转

倘若对比上海协议出让和公开土拍市场的总额，会发现一个更有趣的现象：

2023年，上海公开土拍出让72幅宅地，总金额为2200亿元；协议出让出让宅地17宗，总金额为723亿元，占总量的四分之一。

2024年则呈现公开拍地与协议出让并行的格局：公开拍出宅地48宗，总金额1345亿元；协议出让宅地22宗，总金额达1035亿元，占比约四成。

2025年至今5个月，这一比例迎来逆转：协议出让总金额约824亿元，接近同期公开土拍总金额的两倍，占比已大幅跃升至约66.2%。

协议出让占比的逐年显著增高，本质上反映了上海城市更新正进入攻坚阶段并加速推进。

以东安新村为例，从动迁到土地完成出让仅用了一年不到的时间。项目虽涉及大量居民疏解与拆迁，普通房企难以独立承担，但协议出让模式通过锁定特定、有实力和意愿的国企或大型房企，将资金压力合理分摊至开发全周期，保障旧改的高效推进。

在协议出让后，地块很有可能通过上海联交所引入央企、国企或头部房企共同开发。

这种“一级定向出让+二级市场合作”的模式，既保障了前期旧改的确定性，又引入了市场化的操盘活力。

在这样的匹配下，市场反馈已呈现出积极的正向循环。转让后的多个地块，已经兑现成前滩润璟、海上清和玺、保利外滩序BUND45等热销盘。这证明了协议出让模式下开发的产品，同样能获得市场的认可，形成城市更新的良性闭环。

上海土地市场的“双轨”并非割裂，而是互补协同：公开土拍的高溢价，为市场注入活力，验证了新兴区域的价值；协议出让则为复杂的城市更新项目守住灵魂和效率，确保文脉传承与民生改善。

这些地块并非简单的土地交易，而是超大城市破解“发展与保护”难题的关键钥匙。随着城市更新的加码，未来上海将释放出更多的优质储备地块，与大家见面。

来源：今日房产