摘要：自从4月份川普实施“关税大战”之后，整个楼市又开始重新“进入调整周期”，整个市场持币观望情绪加重。

自从2024年924新政之后，中国楼市来了一轮“小高潮”。

但这一轮楼市小高潮，只持续到了2025年的一季度。

自从4月份川普实施“关税大战”之后，整个楼市又开始重新“进入调整周期”，整个市场持币观望情绪加重。

关税大战之后，期间一直传闻，可能会有“新一轮楼市新政”要出台，用来对冲美国的关税。

但是到了5月12日，中美第一轮谈判成功，“日内瓦声明”之后中美关税暂时休战。

中国出口重新强势，于是“新一轮楼市新政”被搁置。

于是从4月份就开始的楼市调整，一直持续到了6月份。

大多数的城市，4-6月份的成交量环比1-3月份几乎都下降了20%-30%。

4-6月份的北京楼市，更是“难上加难”。

为什么？

因为其他城市在4-6月份都在减少卖地，减少市场新房供应。

但是北京在4-6月份却在不断加大卖地规模，增加新房供应。

2025年上半年，北京新增供应量同比增加了30%，是一线城市中唯一供应量增加的城市。

而进入6月份以来，北京市就已经拍卖了6块地，到了月底可能还要再拍4-5块地。

也就是说，6月份北京新增卖地就会超过10宗地。

这样必将导致今年下半年，北京新增供应量会进一步加大，库存量会进一步增加。

一方面是市场成交环比下降，一方面又是新房供应量的不断增加，结果就是市场“更难了”。

【2】北京二手房全面调整

相比新房来说，北京二手房这一次是“全面调整”，难上加难。

北京的二手房市场一共分成4种类型：

第一种类型是200-300万的老破小产品，这种产品一直以来都比较难卖。

原因就是在北京进一步疏解人口，控制落户之后，北京的中低端刚需规模大幅减少的结果。

但是这部分产品由于位置比较好，租金回报率还不错，总体上也不用着急卖，出租能够获取比较好的收益。

第二类是300-500万的次新小户型。这部分产品未来受到新房的冲击越来越明显。

原因就是现在北京很多新房，也开始要做大量的低总价小户型产品。

2024年的北京新房，都是做大户型改善需求，主要以120-160平米的改善户型为主。

但是从2025年开始，北京很多新房，开始控制户型面积，开始做低总价的小户型产品。

甚至做出了总价450万的70平米小三居产品，逐渐成为了市场的重要组成部分。

北京新房现在正在利用“好房子”的高得房率优势，不断做出“小面积大功能”的产品，对二手房形成了严重冲击。

70-80平米的三居室，90-100平米的四居室，正在逐渐成为北京市场的重要趋势。

未来的买房人，用400-500万就可以买到一个得房率100%的三居室，用600-700万就可以买到一个得房率100%的四居室。

而且还是精装修的新房。

北京这个二手房就真的没法卖了。

第三类就是总价500-800万的改善次新产品，这一类产品是北京过去10年涨价幅度最高的产品。

也将是北京未来受到冲击最大的产品，因为北京新房重点都是在做这个区间的改善产品。

500-800万这个区间，现在已经成为北京二手房的重灾区。

因为在这个总价区间，在北京随便都可以买到新房，位置好，有地铁，得房率高，精装修，有私家会所，带游泳池等等。。。

所以这个区间的二手改善次新，在北京是最难卖的，房价受到的冲击也最大。

第四类就是总价在800万以上的中高端类产品，这一类产品在2025年开始受到比较大的冲击。

原因就是北京在2025年开始加大提供中高端类新房供应量，海淀核心区，朝阳核心区，丰台二环三环，都在疯狂供地。

就在5-6月份，海淀五环的核心位置就拍出了6块地。

朝阳区在下半年，要拍卖大量的核心区项目等等。

随之而来就是上一代豪宅类产品逐渐价格崩盘。

星河湾、御翠园、金茂府等等，都在降价。

可以说，从“小刚需”到“大豪宅”，北京二手房已经全面进入调整期。

【3】这是北京楼市的最后一次调整

北京楼市的这一次调整，快的话，可能会持续到6月底；慢的话，可能会持续到9月底。

也就是说，从现在一直到9月份底，在北京买房，大概率可能就是最后一次“优惠的价格”了。

也就是说，未来3个月，可能是最后一次“抄底北京”的机会了。

尤其是在北京的“新房市场”。

原因一：北京未来3个月之内，大概率将会出新政。

这一次再出新政，对于北京来说，几乎只有一种可能，那就是“取消限购”。

只有北京现在唯一的底牌，就是取消限购了。

北京现在五环外已经仅仅是“三年社保”，北京五环外已经脱到只有“2年社保”，下一次再出新政，必将是“取消限购”。

而北京一旦取消限购，必将虹吸全国的购买力，至少会虹吸整个北方的购买力。

一旦取消限购，北京房价必涨。

原因二：北京本轮新房价格和产品将急剧吸引力和性价比。

北京最近一段时间，大规模拍出的新地，不仅价格比较低，而且位置都比较好。

不管是通州八里桥，还是通州运河商务区，还是昌平朱辛庄，海淀核心区等等。

甚至局部三居室的总价已经降到了450万就可以上车。

高得房率，地铁通勤，低总价，好位置，未来1个月北京新房非常具有性价比，是上车最好的机会。

一旦取消限购，这些优惠将会全部取消。

原因三：北京并不是一个土地资源很丰富的城市，集中卖地仅仅是阶段性行为。

北京其实并不是一个开发土地资源很丰富的城市，北京五环内的土地资源主要集中在南城。

五环外的资源主要集中在五大新城区。

本轮北京为了增加土地财政，几乎把所有的压仓底的好土地都拿出来卖了，未来就只能卖郊区的土地了。

所以北京的大规模集中卖地，也只是阶段性的行为，很快就会重新进入惜售的状态。

因此抓住本轮北京的市场调整，以相对较低的价格买入核心区域的优质资产，其实是比较好的机会。

综上所述，我们认为自从4月份以来的北京楼市调整，可能将是北京最后一轮调整周期，三个月之内，北京大概率将会出新政。

所以未来3个月，可能是最后一次抄底北京的最好时机。

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来源：北京大山房子