摘要：二者交汇点，便是市场的大多数，似乎市场已经进入一个“临界点”，即将大变！从西安玺、璞逸东方、金茂府等，西安高端领域迎来多项数据指标的回升，制造了西安5月份新房价格上涨0.37%的“价格幻觉”（备注：中指研究院）。
引言|Preface
目前，西安市场已经出现了一个“大十字”，一方面是豪宅盘量价齐涨，另一方面是刚需盘量价双跌。
二者交汇点，便是市场的大多数，似乎市场已经进入一个“临界点”，即将大变！从西安玺、璞逸东方、金茂府等，西安高端领域迎来多项数据指标的回升，制造了西安5月份新房价格上涨0.37%的“价格幻觉”（备注：中指研究院）。
6月份，豪宅市场再次迎来华发·锦宸赋首开，从示范区开放以来，历经14天筹备，以单价约3.4万/㎡、单套总价700万起步、96套房源面世，冻资320组，人房登记比3.3：1，一触即告罄。
还接待累计到访约2000组，接待房企头部高管约50组，全国知名媒体超100家，全网曝光量超千万……
NO.1|壹
站在房地产观察的维度去看，从市场的横切面去审视，这个项目为什么会“首开告罄”？
从三个维度去看，大家可以发现，其实，在销售之前这个项目的“需求模型”已经搭建完成：
其一，被集中的换房需求：曲江一期大量开发是在2005年以后，曲江二期大量开发是在2012年之后，大量的楼盘房龄在15-20年，历经房价长周期增值，这些家庭换房需求密集，急缺好地段中的好房子。
▲曲江南湖-实景图
其二，倒计时的土地资源：在2021年以来，曲江土地供应倒计时已经十分清晰，并且出现两宗土地楼面地价达到2万/㎡之上，匪夷所思的低库存，与密集的改善需求撞在一起，形成了曲江的特殊现象——全面豪宅化。
其三，核芯区的有限供应：目前，曲江的开发已经被打散，CCBD作为曲江重点开发板块，占据中轴、繁华在握、全维配套，一跃成为豪宅供应核芯，但供应量却十分有限。豪宅化特征也造成了曲江特有的大户型、高总价，动辄单套近千万。
这个“需求模型”投射到华发·锦宸赋，一切便不再神秘，因为，曲江实在太缺豪宅盘，而项目又是地段上乘之选，二者完美契合。
NO.2|贰
应该说，在曲江豪宅盘之中，每一座都是盛名之下无虚士，都有属于自己的ICON，但华发·锦宸赋却属于意料之外。
一直以来，我们都在反复给市场传递一个理念，房地产的第一条铁律就是，地段！房是“居住属性”，地是“投资属性”，产是“经营属性”，合在一起构成房地产，因此，地段越好，投入产出越有保障。
这个项目之所以首开售罄，拨开华发·锦宸赋的神秘感，地段价值还是底层的逻辑，权重至少占到40%：
其一，在规划上：CCBD板块与古都中轴叠加，属于西安一个新爆点，按照《西安市古都核心区国土空间详细规划》十二个重要发展单元板块，曲江仅有这一处被纳入重点开发，这里属于唯一的普遍豪宅化开发板块，没有之一。
其二，在预期上：悦府、悦玺、瑞玺一二手价格均在3-4万/㎡，与板块新房价格相比，呈现出极为明显的倒挂，再加上曲江CCBD商办资产的租金、出租率热度，一度超过锦业路，双重预期之上，可见华发摘地的预判力非同一般。
当然，规划是目标，落地是关键，作为曲江一期南湖后再升级的豪宅居住区，这里已经呈现出一个“陆家嘴”的雏形。万象城M1综合体、万象天地、乐荟中心三大购物中心之外，一批超高层、高端酒店运营，环绕地铁2号线-三爻站板块，还规划有“公里级”的丝路公园、口袋公园......
随着万象城M1综合体运营，从“生命之树”火爆全网，到大量首店、概念店引领风潮，再到景甜、董洁、宋祖儿、朱珠等明星走秀，打造“一日明星店长”，CCBD重奢地段影响力已经破圈。
▲西安万象城-实景图
基于城市规划及板块发展特征，我们给出了一个全新的提法，即华发·锦宸赋开启了西安“中轴豪宅新元年”，在此之前，3万+/㎡豪宅从未如此之近。未来，在这个板块开发的新项目，无论是建筑格调，或是定价策略，都会参考华发制定。
当然，这些分析偏重于逻辑，曲江购房者体感更为真切，这一次，曲江成交客户占到绝大多数，也充分反映了这一点。
NO.3|叁
好地段一直都在，为什么华发·锦宸赋的放风价出来之后，市场反响就立竿见影？
要知道，在此之前，璞逸东方、金茂府已经两度开盘，销售也是一路飘红。其实，秘密就在于“产品模型”的六个模块：
创新团队的联袂：面对“国家中心城市唯二千年帝都中轴”地块，华发·锦宸赋力邀goa大象设计、JTL加特林、SLD梁志天、奥迪杜康生等豪宅御用大师联袂操刀，一起创新产品设计，从规划、立面到会所、户型全面创新，对于大师来说也是何其幸哉。
▲华发·锦宸赋-实景图
作为长安路上限量版的封面住宅，规划模块的突破分为两个大类：
一个是“横向突破”，北邻丝路公园规划，西瞰长安路繁华，东侧口袋公园，华发·锦宸赋采用并列式排布、错位瞰景，形成“栋栋皆王座”，南北楼距、东西向视野超大，还有奢阔中庭。另一个是“竖向突破”，整体地势抬高约7米，加上架空层双层挑空，构成起步即拥享三层楼的“云端视野”。
▲华发·锦宸赋-实景图
立面模块的创新：近年来，曲江供应太少、立面换代极慢，但华发·锦宸赋却起步即巅峰，外立面采用“五彩鎏金”，融合威斯康白石材、赤金铝板、大面积玻璃幕墙，运用“金脊银腰”等五种奢侈品锻造技法，打造独树一帜的“官式美学”立面，与省市两级重量级配套一路呼应。
▲华发·锦宸赋-建筑立面示意图
归家仪式的重塑：一进，宝相流光的入口，约7.2米天然贝壳雕塑、威仪感十足的汉阙柱、赤金琉璃景墙、金云华盖顶棚，一派奢华酒店级官式美学。二进，金虹飞渡的归家，约400㎡沉浸水院，以及金水桥、约1500片安哥拉奢石龙鳞墙、名贵造型松迎宾、约4.5米仿铜门对景，仪式感无匹。三进，天光云影的水院，反重力“镜面水廊”，约8米宽、6米长、5米悬瀑高挂，媲美新加坡艾迪逊悬挑泳池美感，拉升整体调性至国际水准，形成了独特的辨识度。
▲华发·锦宸赋-实景图
▲华发·锦宸赋-实景图
▲华发·锦宸赋-实景图
配套模块的蝶变：拒绝地下会所，华发·锦宸赋规划约2600㎡平面海派风奢华会所，包括双泳池、私宴厅、壁球馆等，这些都已经呈现，可以提前体验。还有约1800㎡架空层“泛会所”，户均享有约15㎡会所面积，超越顶级豪宅标准，这一点令人津津乐道。
▲华发·锦宸赋-实景图
▲华发·锦宸赋-实景图
服务模块的加持：西安首个引入荷兰管家X金钥匙双认证体系【H+华赋管家】，直接亮相销售期。历时6个月严苛培训，而且通过率仅27%，服务之上的创新方案，覆盖礼仪、急救、品鉴等等，还有资源管理如雪茄、名画养护、国际校园、资产增值等塔尖专属服务，刷新服务的高度、广度、深度。
▲国际职业管家联盟认证授牌仪式-实景图
再通俗一点来说，虽然华发作为豪宅专家，在全国市场开发了如南京·金陵月华、成都华发·锦宸院等豪宅，但进入曲江之后，还是必须依赖“核芯地段+核芯产品”，从而在西安豪宅领域崭露头角。
当然，我们几乎可以肯定，购房者在看完华发·锦宸赋实景展示之后，最打动人心的还是户型设计，这属于项目的CPU。
NO.4|肆
在西安，四代宅开发已经超四十个项目，但华发·锦宸赋是“在地化”考虑极为特殊的一个：
其一，考虑人与景的串联：四代宅汲取度假产品特征，对于景观追求很高，但西安四代宅遍地开花，即便是一些环境恶劣、密度很高、无景可赏的板块，也在强推四代宅。
华发·锦宸赋显然考虑到这一点，在户型格局、功能搭配、空间尺度等方面都考虑周全，例如大露台的瞰景、落地窗的融景、新场景的借景等，建面约220㎡大平层主卧卫生间，一眼瞰窗外便是地标电视塔，达到了影视剧效果。
▲华发·锦宸赋-创意装修体验馆实景图
▲华发·锦宸赋-创意装修体验馆实景图
其二，考虑景与院的互融：以建面约220㎡户型为例，规划三大天际露台，融入三大场景：北向瞰电视塔、丝路公园，呼应大国地标；西向与270°端厅融合，俯瞰千年古都中轴，切合文化底蕴；南向与社区景观中庭融合，一切尽收眼底。
其三，考虑空间场景定位：华发·锦宸赋规划两款户型，一款是建面约220㎡居住天花板，四开间朝南+超大南向露台，再加上独立主卧奢华套房，不仅采用独特的“双开门”追求仪式感，还在室内打造“十字轴”，象征着空间旋转。
▲华发·锦宸赋-创意装修体验馆实景图
▲华发·锦宸赋-创意装修体验馆实景图
另一款是建面约270㎡社交新境界，在“三厅合一”的基础之上，荟聚私人酒吧、西餐岛台、独立茶室、宴会圆桌、社交厅堂等，所有空间服务社交平台，即便是举办小型家宴，也是不在话下。
▲华发·锦宸赋-创意装修体验馆实景图
▲华发·锦宸赋-创意装修体验馆实景图
这两款户型，算是将华发在西安的产品力推向了新高峰，无论是空间概念，或者场景抒写，都是国内一流水准，对曲江楼市来说，一切恰到好处。
当然，这些内容在华发·锦宸赋的说辞上可能是没有的，这是我们在实地看盘之后，内心的一些触动，变成了文字反馈。
结语|Conclusion
一切经济行为，都可以用价值最大化来解释，即便是华发·锦宸赋打造豪宅，仍然藏着一整套经济逻辑。
一是，项目的得房率已经达到约130%，相比过去公摊最大31%，可谓是天差地别，即便是270㎡的产权面积，实际体验面积达到约400㎡左右，因此，不少客户一折算，公示均价约3.4万/㎡，实际折算均价约2.3万/㎡，价格诱惑力不言而喻。
二是，项目首开采用买毛坯送精装的方案，在实际体验华发·锦宸赋的精装样板之后，就会发现，全部采用国内外一线装标水准，如果再加上拓展面积，再次折算价格的话，就会发现，这个项目的入手成本要低于2万/㎡。
通俗一点来说，就是在核芯地段之上，打造了一个核芯产品，形成了优势叠加，而华发·锦宸赋的“经济账”，也将豪宅的质价比拉升到了极致！
华发·锦宸赋，建面约220-270㎡中轴传世藏品，首开售罄的传奇战绩，让不少塔尖家庭扼腕叹息，据悉，加推房源即将上线，这一次，入手趁早，切勿错过！
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来源：徐三刀评楼市