摘要：每年网上都会传各种学校的升学率榜单，有的是真的，有的是假的，有的半真半假。大家如果实在没有渠道了解，可以作为佐证，但不要偏信，更不能全信。

6月份是深圳小升初、中考的时候，出成绩会在下个月。

每年网上都会传各种学校的升学率榜单，有的是真的，有的是假的，有的半真半假。大家如果实在没有渠道了解，可以作为佐证，但不要偏信，更不能全信。

过去两三年，因为深圳名校集团化的推进，很多家庭的孩子可能已经或者正在上深中、深实验、深高级等等。

以深中为例，除了罗湖的本部，现在南山有一所南山创新九年制，福田有两所，梅香学校小学部和梅香九年制。

光明、龙华、坪山、大鹏也都有深中的分校，龙岗更是有四所。

原来深中本部的名校学位房，愉天小区、金丽豪苑、柏丽花园、嘉多利花园，等等等等，房价几乎都被打到地板价。

相比之下，坪山的深中，旁边新盘如燕澜和鸣花园、紫樾润府，可以打出“4万上深中”的口号。

深实验光明学校，旁边的光明大第单价4万多/平、5万多/平；深高级龙岗学校，旁边的中海寰宇珑宸，22年、23年开盘3.9万/平，现在部分尾盘甚至低到2万多/平。

按照深圳2022年施行名校集团化的计划，今年2025年是最后一年，全市建成不少于80个名校集团。

名校集团化推进的时候，传统名校学位房房价下跌。

名校集团化结束以后，下跌的趋势能不能跟着终止？

先简单说一下，名校集团化和名校集团化对学位房房价的冲击。

名校集团化的背景是2021年深圳立法层面推进大学区化，受到阻碍，另辟蹊径的产物。

2022年开始，或新建、或组建，2025年全市要有不少于80个名校集团。

在这之外，还有各区、各学校的教师轮岗、校长轮岗制度等等，各种细节不谈。

名校集团化带来的直接影响，就是名校的概念被模糊了。

过去我们说深圳的名校，不管是四大还是八大，大家都有比较共识的名单。

但现在，名校一多——都是深中，到底哪个深中才好？

提供一个我的观察：2022年到现在，来线下咨询学位房的家长们，十个里面至少有七八个，是不大清楚的。

这个时候，钱多的就继续买传统的名校，钱少或者离得远的，就干脆买旁边新出的、便宜的名校。

此外还有更复杂的，比如师资流动、生源掐尖等情况，比较敏感，有机会线下聊。

总之名校集团化带来的，是传统名校学位房的购买力，出现史无前例的分流。

直接导致的，就是最近几年大量高价学位房持续下跌甚至暴跌、腰斩。

有的人可能会觉得，学位属于刚需，学位房房价的下跌，是“全深圳都在跌”导致的。

好学位的价值依然存在，以后等行情好了还会涨回来。

明确告诉你：不是这样的。

大家关注房价可能只关注某个阶段，比如五一、十一前后很多新盘出来，关心新盘；年底年前有学位房的需求，关注学位房。

不一定能完整了解比较长周期的房价涨跌情况。

我一直给圈子的同学做线上的《闭门直播》和线下的《资产诊断见面会》，所以能有很多资料，看到各种类型房子什么时候热、什么时候低迷，包括它们房价比较长期的走势。

如果学位房的价格下跌，仅仅是深圳房价下跌带来的，那么即便是过去两三年，学位房因为它的刚性需求，也一定是下跌最慢、最少的。

但事实恰恰相反，它的下跌是最快、最多的。

比如罗湖的金丽豪苑，深中本部学位，成交价跌到7万多/平，部分户型甚至到6万多/平，相比2020年的高位相当于腰斩。

比如福田的长乐花园，深实验学位，成交价跌到6万多/平、7万多/平，相比2020年高位同样在腰斩。

学位房成交的高峰是每年年初的1月-3月份，年底的11月-12月份。

每年学位房房价的趋势是怎样的？

年初的1月-3月份、年底11月-12月份，学位需求出现，房价短暂回暖一点，但只是回光返照，新一年比前一年的更低。

直白说来，就是一年的周期看，年初年底的价格是高的。

但拉长到前一年，当年最高的价格可能依然比前一年还要低。

这个时候，你哪怕在今年的最高点卖掉，价格可能还没去年淡季卖得高。

当然，并不是所有的学位房都会继续下跌。

我在线下的《资产诊断见面会》跟大家说房子的五种属性：居住、投资、金融、圈层和学位。

当学位支撑房价的能力被削弱，就要看另四种属性的支撑能力。

同时还要考虑另一个关键节点：

那些新出的“名校”，出成绩的时候。

这又会让本就混乱的市场，变得更加混乱。再加上很多卖房子的人，从各种渠道弄来的各种学校榜单，则会加剧混乱。

因此现阶段，对学位房的房价趋势，依然要抱有谨慎态度：

假如你目前不需要学位，暂时不要买。

假如你现阶段需要小学学位，小学没初中那么重要，权衡能否暂时用实用型的小学学位过渡。

假如你已经用完学位，除非房子有其他价值支撑，否则就尽早卖掉它吧。

如果实在必须要学位，记住这三个原则：

第1，买小不买大。

小面积哪怕下跌，亏钱也没别人亏得多。

第2，不买单一学位属性的房子。

原因依然是我刚才说的，当学位属性支撑房价的能力变弱，其他属性就变得尤为重要。

第3，一定要跨板块挑选学位房。

这是重中之重，比如前阵子一场《资产诊断见面会》，粉丝想买宝安宝中的新锦安海纳公馆。

89平，1100多万，单价大概12万/平。

别的都不用看，直接PASS掉。

为什么要PASS？

不是房子不好，而是价格不匹配。

新锦安海纳公馆是宝安中学海天学校，网上卖房的人跟你说这叫“宝安潜力优质名校”。

优质就优质，什么叫“潜力优质”？

看学校质量，宝安最好的是宝安中学本部和宝安实验，勤诚达22世纪、中洲华府、华联城市全景价格约9万/平。

宝安最好的学位房，9万/平。你要12万/平买个更次的吗？

再看其他板块——隔壁南山区，南二外也有很多10万多/平的学位房，尽管楼龄旧点，但学位、市场认可度强太多了。

这就是“跨板块挑选”的重要性，无论是同一梯队的学校，高性价比买到学位房，还是相同总价预算，买到更高梯队的学位。

也只有做到这点，才能称作买房的优中选优。

这是一个楼市分化的时代

买对房是购房者必须要做的事情

房产知识既能让你有判断房产价值的能力

又能帮你避开楼市风险

参加线下《资产诊断见面会》

这是你买对房的第一步

来源：谭帮主说房一点号