摘要：澳洲最近的一项税改，一下子火爆全网，成为了全民讨论的话题。尤其是对于高净值人士和房产投资者来说，这是近几年最重要的一项税务变化，很可能意味着整个澳洲的房产投资逻辑要跟着改变。这将成为集体抛售投资房的起点。澳洲从今年7月1日开始，对于300万澳元以上的养老金余额

【澳洲房产】房子还没卖就要交税！澳洲税改突然落地！真正的危机才刚刚开始！300万门槛变“税务地雷”！这项改革掀翻全澳高净值人群!【澳房策366】

欢迎来到澳房策，我是Alex老师。

澳洲最近的一项税改，一下子火爆全网，成为了全民讨论的话题。尤其是对于高净值人士和房产投资者来说，这是近几年最重要的一项税务变化，很可能意味着整个澳洲的房产投资逻辑要跟着改变。这将成为集体抛售投资房的起点。澳洲从今年7月1日开始，对于300万澳元以上的养老金余额加收15%的收入税，并且对于未实现资本利得也同样征税。也就是说你房子还没卖掉，就要为纸面增值缴税。要是开了这个先河，会不会紧接着对于家庭信托和个人持有的房产也逐渐实施呢？如果是这样，就不能说是税改了，而是对于整个澳洲房产投资逻辑的彻底颠覆。我们将会从这项税改的底层思考说起，了解可能对澳洲财富领域造成的影响，尤其对于房产投资者来说，如何调整房产投资组合，减少损失，绕路达到财富自由。。

欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳房策专注“一站式澳洲房产投资托管”，帮助会员实现财富自由，退休自由，旅行自由。频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。

Division 296

这项税务学名叫Division 296，是几十年来对澳洲退休金税制的最重大改革没有之一。对于个人退休金余额超过300万澳元部分本金的盈利，除了原本的税务之外，再加收一个15%附加税。退休金积累阶段的收入，本来只收15%的税，现在最高要收到30%。我们脑袋里面第一个想到的问题就是，那公司的税收才25%或者30%，是不是用公司投资更好呢？家庭信托的收入可以分给公司或者个人名下，综合税率也有可能低于30%，那是不是用家庭信托投资更好呢？所以你就知道为什么这项对于养老金的税改这么重大了，因为它的影响不只是针对养老金本身，而是影响全部澳洲人选择用什么实体，去持有什么资产，用什么比例持有资产的整体逻辑。

Division 296里面最有争议一项是凭空多出了一个“未实现资本利得”税，就是对于资产的账面增值，也要算作收入，去交这个额外15%的税。那问题来了，如果养老金或者自管养老金里面投资的都是房产，没有足够的现金去交税怎么办？是不是要卖掉房产来交税呢？那问题就大了。投资的是股票就还好，容易卖。如果是房产，是不是就需要现在就卖掉，会不会引起恐慌性抛售的现象。或者现在问题不大，但是为了避免未来遇到这种情况，现在就开始变卖资产，把钱转移到养老金系统之外。这将会引起澳洲金融系统动荡。对未实现资本利得征税，在澳洲可以说是史无前例。那这项税改到底会不会实施，什么时候实施，如何计算未实现资本利得呢？

立法进程

这条税法原本已经在联邦众议院通过，但是因为2025年大选来临，暂停审议，没能在选举前在参议院通过。既然没通过，如果这次是自由党执政，只要不再去理睬这个议案就好了。但是在联邦大选中，工党以压倒性优势获胜，拿到了1996年霍华德政府以来众议院子最多席位，政治局势已经改变。大选之后，工党政府已经好几次明确表示将会重新提交这项立法。财政部长还说，工党政府从没有改变过立场，这项税改只会影响养老金余额超过300万澳元，一共0.5%的人群。更改之后，税率还是很优惠的，只是没有原来那么优惠。说得好像这件事情一点都不重要，不用大惊小怪一样。但是根据测算，25岁的人年薪8万澳币40年后退休，几乎养老金都会超过300万余额，因为1，养老金长期持续投资产生的复利效应会积累财富，2，300万这个数字居然是不根据通胀调整的。所以实际上受到影响的普通人非常多，而且会越来越多。

到我们本期影片发稿为止，工党政府的说法是，预计将会在2025年7月1日开始实施，但是考虑到立法进程，退休金系统软件和操作流程，我猜可能会拖延。

那么这项税法通过的可能性有多大呢？很大。2025年联邦大选，众议院工党占多数，通过法案没有障碍。参议院工党目前是第一大党，假设自由党反对，而工党联合绿党，照样法案能够通过。只不过按照以往的习惯，绿党肯定会要点好处。那么绿党想要什么呢？把300万养老金余额起平点变成200万。你可能还没有意识到如果这个改变成真的话，澳洲会发生什么翻天覆地变化。我就来举个例子详细说说。

计算方式

Div296的计算方式跟现在的退休金完全不同。不再是针对养老金的应税收入征税，而是基于“总退休金余额”(TSB) . 这个TSB算起来比较复杂，好较真儿的朋友可以到ATO官网上看看，研究一下。我用人话说说这个税是怎么算的。

总共分三步，1，本财年养老金余额减去上一个财年余额，再针对本财年存入和提取做个调整，得到当年的收益。2，这些收益按照300万和高于300万的部分的比例分配，3，额外的15%税率针对超过300万部分的收益收取。

举个例子，比如你今年养老金余额320万，算完存入和提取之后，余额比去年多出来20万。盈利总共是20万。那么300万部分的盈利是20/320*300=18.75万，那20万部分的盈利是20-18.75=1.25万，针对1.25万征收额外15%的税，也就是多收 $1,875。这个税是每年收一次，而且因为资产价格几乎每年都在增长，所以税收的数字也是每年都在涨的。上涨的比例是越来越高，因为超过300万部分的资产占总资产的比例越来越高。

在计算每年的TSB的时候涉及到了一个很尴尬的问题，就是资产没有卖出去之前，怎么定价，是谁来定？如果是政府来定价，肯定有失公平，因为政府的动力是多收税，会偏向于更高估价。或者可以找第三方估价。但是无形中操作的难度和费用将会以肉眼可见的速度上升。估价的问题，包括随之而来的审计问题，现在还没有具体解决方案。

而更加关键的问题我们还没有谈到，那就是澳洲人整体的财富规划，房产投资逻辑，尤其是对于用自管养老金购买住宅房产，期望获得长期资本增值，少交税的人，会有什么巨大的影响呢？

快速入门澳洲房产投资, 请参加直播公开课《选好投资房开启创富之路》揭秘普通人如何购入10套房产实现财富自由；有相关问题请到官网预约15分钟免费‘基础咨询’；房产投资想安全省心, 请使用1号服务“VISION会员”。澳房策帮您定位, 贷款, 选房, 管理, 搭建投资组合与财富传承，一站式澳洲房产投资托管。想学习房产投资并且独立实践，请使用2号服务“VISION俱乐部”，获得澳洲顶级房产投资人知识经验和所有工具，买房辅助与持续培训, 省下买家中介费，澳洲房产投资到财富自由不求人。也可使用澳房策3号买家中介服务, 数据为先导帮您全澳买好房。咨询报名链接请看YT影片说明栏，或者到澳房策官网。其他平台请先关注再私信。

.....

.....

对自管养老金的影响

澳房策在过去5年运营VISION会员产品的过程中，一路看着会员的财富稳步增长。最近1-2年因为部分会员贷款能力限制和对提前退休的重视程度变高，我们帮助会员建立自管养老金和用自管养老金购买投资房的案例越来越多，几乎每周都会碰到。我们为什么用自管养老金而不是用普通养老金投资呢？1.可以购买单套房产，2.可以增加贷款额度并且使用杠杆加快收益速度，3.房产现金流和增值部分税率在0-15%之间，比个人持有，公司持有，家庭信托持有，税率都要低。那么问题来了，在Division 296出台之后，自管养老金投资澳洲住宅房产这条路还行得通吗？要弄清这个问题要看几方面。

1.使用SMSF作为主要住宅房产投资载体的策略不再可行。在澳洲，对住宅房产投资研究的比较深入的高净值人士，很多都是通过给自管养老金大量供款，再借助银行贷款，投资了多套房产。因为贷款不占用个人贷款额度，税率又是澳洲所有实体中最低的。但是在Division 296出台之后，这个策略不再适用。多给点税倒是小事，因为加上了额外的15%，用自管养老金持有房产，在税务上还是比用其他实体持有更划算。问题就出在“未实现资本增值”也参与计算收入上。没准会出现这种情况，房产来了一波大涨，赶上了，然后通过估价发现房价1年涨了30%，那这个税就交太多了。交钱可以，问题是钱从哪里出呢？供更多款？这个有限制，杯水车薪。卖股票？投资房产的人可能股票配置得不多，卖了也没多少。那就只剩下卖房了。这样就打破了长期持有房产的复利效应。房子可不是一时半时能卖掉的，万一还没等到卖掉，ATO就来追债怎么办？或者等卖掉的时候因为拖太久市场又跌了怎么办。这些都是很现实的问题。

2.SMSF购买的房产单套价格范围将会大幅度下降。300万这个坎儿说高其实也不算高。比如你买一套80万澳元的房产，放在养老金里面20年，按照年化增值7%计算，20年后这套房子就差不多320万了。这300万又不会按照通胀调整。所以SMSF购买的房产目标总价会被有意压低，去找那些低价的房产买。比如65万的独立别墅。这类房产一般只出现在小镇或者远郊。那就会有涨价的动力。

3.SMSF投资房产，现金流压力变大。既然早晚有一天会突破300万大关，要交更多税，就必须要刻意去寻找现金流更好的房产。住宅类房产的寻找优先级就会更偏向于高现金流类。甚至有些人会考虑去购买风险更高，增值更低，但是现金流更好的商业物业。

4.其他投资载体更有吸引i力。SMSF的规则越来越紧，就会让那些做得非常深入的专业投资者，开始去寻找更有效的投资载体。比如用家庭信托，公司或者个人买投资房是不是会更有效率呢？当然这个要看个人的具体情况了，没有固定的标准。

讲了这么多，对于正在考虑使用SMSF投资澳洲住宅房产的朋友，应该如何调整策略呢？

SMSF建立前规划

首先就是要明确自己的退休时间点。比如今年45岁，退休还有20年。那建立自管养老金去买住宅投资房产就要考虑，买几套，什么时间点买，总价最高多少这一系列问题。澳房策大概的测算是，如果想要20年内一分钱Div296都不交，房子总价最高买到80万。如果可以忍受交一点，直到那个换不换持有实体都差不多的水平点，最多购买总价150万的房产。前提是贷款6成。在维护自管养老金的过程中，还要引入一个提前预期的机制。就是说，如果房价涨20%就会交太多Div296税，又没有现金的话，可能要提前衡量是不是要先卖掉，筹措现金准备交税。然后就是在配置房产的时候，一定要找低价位，而且租金不错的房产，增加现金流。反正SMSF收入税只有15%，所有实体最低，那对比其他实体，多赚点正现金流肯定更好，税务上更有效率。

其实说到底，15%额外的税务问题不大，让我们改变投资逻辑的就是这个未实现资本增值税。那么这项税务会如何发展，会不会有一天取消掉呢？其他国家的先例给了我们一些启示。

未实现资本增值税的未来走向

在1970年代和1980年代的经济动荡中，欧洲好几个国家开始重视未实现资本利得税的概念。当时，各国政府正面临高通胀、经济停滞和日渐扩大的收入不平等的社会问题。为了增加财政收入，政府开始把目标锁定在富裕阶层，尤其是那些大量持有房产和股票等增值资产的人群。

其中最具代表性的案例之一，是瑞典在1970年代末推行的未实现资本利得税，用来遏制通胀并促进财富平等。这项政策的核心在于，只要资产升值，无论资产有没有卖掉，增值部分都应纳税。

但是，这个政策很快就遇到了严重的执行困难。征收未实现利得税，会给纳税人带来严重的流动性问题。尤其是对那些持有房产等非流动性资产的纳税人来说，因为变现没那么容易。这种状况导致了投资市场的“寒蝉效应”——个人和企业变得越来越谨慎，甚至不敢轻易购入可能因增值而产生现金税务负担的资产。到了几年后的1980年代初，这项政策因为对投资和经济增长带来的负面影响被全面废除。

德国在1980年代也尝试了类似的税收方式。当时，德国政府希望通过对未实现资本利得征税来稳定经济，并缩小人们的收入差距。跟瑞典一样，这项政策在德国同样面临强烈反对，尤其来自商界的压力最大。政策因为执行复杂而一直受到批评，同时也严重干扰了正常的投资决策。要准确估算每个资产的价值，并且对还没有卖出的收益征税，行政成本高得吓人，最终导致税务系统效率低下。这项政策最终也被废弃，因为它带来的经济负担远远超过了理论上的税收收益。

有没有感觉到当时瑞典和德国的社会问题跟现在的澳洲特别像？收入不平等和通胀。都是想要通过向富人多征税填补国库亏空。我们唯一不知道的是澳洲的政策能坚持多久。1年，2年还是5年10年？

可能有人会遐想，未来会不会进一步收紧养老金税务规则，或者把未实现资本增值税，在养老金里面门槛再次降低，甚至拓展到公司，信托和个人持有领域？我猜会非常困难，因为大多数房产投资者主要的投资都是在个人名下持有，本来就有自住房免收资本增值税，和投资房持有12个月以上资本增值税减半的优惠。在引入未实现资本增值税之前，按理说应该首先降低减免，因为更简单。说到底，政府只不过是想要多收点钱。收钱的方式一定不能引起多数人的不满，只能一次影响一小部分人，温水煮青蛙。能叫变革的加税，不可能一次大规模实现，否则就别想继续执政了。没准儿在政府换届的时候，这项税务政策会被废止也说不定。所以在我们了解整个税务的背景和影响的情况下，只要适时调整自己的投资组合和策略就好了。未来的事情没人知道。财富自由的方向不变，只是需要在遇到难走的路时，要学会绕开。

欢迎大家参加本周六悉尼时间晚上8点，北京时间6点的澳房策月度直播，90分钟的直播里，我会帮大家详细分析，澳洲房产市场5月走势，澳洲经济形势，国际形势，以及众多最近全新的房市观察点。剧透一下5月澳洲房市普遍加速上涨。这次直播只能容纳100人，每期都有报名报不上的，所以大家现在就可以在官网直播页面预约订位或者私信后台报名。YT频道可以在影片说明栏报名。

如果看到这里了，请您点赞订阅，把本期影片转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。

.....

.....

.....

.....

来源：澳房策