摘要：第四点得重点唠唠，二手房才是市场的 “真心”。要是你都到了需要置换房子的地步，开发商新推的豪宅再光鲜亮丽，跟你又有啥直接关系呢？

朋友们，5月份的百城房价数据在6月1号新鲜出炉了。今天咱不绕弯子，先撂下几个关键结论。

第一，整体楼市还在 “跌” 的通道里。

第二，一线城市和部分新建住宅放出了相当给力的政策信号，不少城市的新房价格正逆势上涨。

第三，不管是一线、二线还是三线城市，二手房市场齐刷刷下跌，没有一个例外。

第四点得重点唠唠，二手房才是市场的 “真心”。要是你都到了需要置换房子的地步，开发商新推的豪宅再光鲜亮丽，跟你又有啥直接关系呢？

中国房地产指数系统的百城价格指数显示，5月份百城新建住宅的均价是16815元/平米。报告里特别提到，这是受部分城市优质改善项目入市的带动。

说白了，就是大家常说的 “好房子来了，豪宅入市了”。所以环比来看，新房价格结构性上涨了0.3%，同比涨幅更是达到2.56%。

眼瞅着都6月4号了，前两天咋没见着铺天盖地的 “房价暴涨” 新闻呢？你琢磨琢磨，2.56%的同比涨幅是咋来的？报告里明明白白写着 “部分城市优质改善项目”，就是少数高价盘把平均数拉上去了。

再看二手房市场，挂牌量居高不下，“以价换量” 成了主流。5月百城二手住宅均价13794元/平米，环比跌了0.71%，同比跌幅更是达到7.24%。重点是，这100个城市里，没有一个二手房价格是上涨的。

租赁市场也好不到哪儿去，50个城市的住宅平均租金35元/平方/月，环比跌0.34%，同比跌3.44%，妥妥的淡季行情。

咱来上图看看趋势。第一张图是2021年1月至今的新建住宅价格及环比变化，2021年可是大陆房产的一个高峰，之后新房价格急跌了一轮，最近又有小幅回升。

但第二张图的二手房走势就扎心了：除了中间有几次短暂 “歇脚”，整体就是一路向下，第五波下跌眼看就要创新低。0.71%的环比跌幅看着不算大，但得明白，这是 “平均数” 的猫腻。

就像西安、成都的朋友常吐槽，自己家500万的二手房跌了20万，咋统计局说只跌了0.1%？因为高价盘和低价盘一平均，个体的跌幅就被 “稀释” 了。

5月一线城市新房环比涨0.9%，这个涨幅可不小，尤其是上海，环比涨了1.47%，妥妥的 “领涨担当”。为啥上海这么猛？看看5月入市的楼盘就明白了。

绿城朝鸣东方，改善型豪宅项目，每平米均价19.5万，一开盘就卖了120套，去化率超高。中海在南京砸盘，咋不在上海砸？因为人家觉得上海市场够硬气。

二线城市新房环比涨0.06%，勉强没跌；三四线城市就撑不住了，环比跌0.1%。 拿上海举例，浦东新盘单价10万+，绿城朝鸣东方均价19.5万，这种房子压根就不是给普通置换族准备的。

5月核心城市二手房成交倒是挺 “活跃”，但价格压力山大：一线城市二手住宅环比跌0.37%，上海新房涨得欢，二手房照样环比跌0.3%；二线城市跌0.78%，三四线跌0.76%。

不管城市能级高低，二手房 “全军覆没”，没有一个例外。 有人问，二手房卖不出去、价格跌，谁还买新房？新房买了不也成二手房了吗？这其实还是老一套 “投资思维” 在作祟。

国家早就说了 “房住不炒”，现在还想着靠买房坐等升值、“买涨不买跌”，那可就跟不上形势了。以前新房越盖越好，价格越涨越高，二手房跟着沾光。

现在呢？要是新房价格涨上去了，两年后二手房价格反而跌下来，谁还敢轻易买新房？

现在的问题是，置换链条被打断了。以前大家想着 “卖了老破小，换远大新，再一步步往市中心挪”，但现在80后、90后的房子，00后还愿意接盘吗？大概率是不愿意的。

前两天有人问深圳保租房、配售型商品房的事，其实这就是在推行 “新加坡模式”：保障房和商品房彻底分开。

你买了保障房，就别想着将来转成商品房上市交易，一辈子只能在保障房体系里 “打转”；要是有钱，就去买商品房、买豪宅。

这其实挺好理解的，刚需族要的是 “住”，又不是 “炒”，保障房能满足居住需求就够了；要是在大城市实在混不下去，回老家也不是不行。

新房涨跌榜

上海、广州新房涨得猛，广州5月开了两个高价新项目，要是鄂尔多斯也全推2万多的新盘，房价也能拉起来。

无锡、南通、西安、哈尔滨都在涨，呼和浩特新房环比跌0.07%，乌鲁木齐跌0.41%，妥妥的 “吊车尾”。

二手房涨跌榜

重点来了，二手房没有一个城市上涨。成都二手房环比跌0.1%，这已经是 “跌幅最小” 的了，汕头、银川、深圳全在跌；呼和浩特二手房环比跌0.88%，乌鲁木齐跌得也挺狠。

租赁市场除了乌鲁木齐、宝鸡、天津、银川租金微涨，其他城市也在跌。很简单，租金太贵就不租了，回老家或者换个便宜地方住。

楼市这摊子事，说白了就是：新房靠豪宅 “撑场面”，二手房才是 “真战场”，置换链条断了，保障房另开赛道，普通人就别跟着瞎折腾了，认清现实最重要。

来源：经济观察君