摘要：每当这个时刻，“对外地人放开限购”的话题难免要被人翻出来说上几嘴。

5月的二手房数据，意料之内的走低了。

伴随接下来6、7、8月的传统淡季，让市场再度陷入新一轮的迷茫。

每当这个时刻，“对外地人放开限购”的话题难免要被人翻出来说上几嘴。

尤其最近临港的一篇《对市政协十四届三次会议第0602号提案的答复》中，提到“借鉴蓝印户口模式”，让外界浮想联翩。

那我们就大胆做个假设：

假如，上海真的对外地人全面放开限购了，也虹吸了大量资金进场，是否能从根本上，扭转你我对楼市现状和预期的观感？

时至今日，相信很多人已经无法不带犹豫得回答了。

因为我们心里明白，这两年的上海楼市已经尽力了。

普通人想要的信心，并不是单纯的从国内ABCD城市那里，掠走更多需求、资金，来成就上海楼市的“一城繁荣”。

因为本质上，大家都是一个篮子里的鸡蛋。

我们更渴望的是从新的增量中找到机会和信心。

上海是不是到了放开外籍人士限购的时刻？

有必要

不需要

不确定

01

上海对外籍人士限购，执行了20年

上海楼市和“外资”的关系，就和这座城市里的底色一样，渊源颇深。

如果追溯这段关系，我大致把它分成4个阶段：

2001年之前：外销房时代

1980年4月1日，我国推出过一款专供境外人员在中国使用的超级货币——外汇兑换券，也称为外汇券。主要是用于外国游客和华侨在中国境内时使用。

同年，北京、上海等地分别开展了针对企业的外汇调剂业务。

到了1984年，上海正式成立了外汇调剂中心，允许个人持有一定的外汇额度。

一系列积极动作折射出国内在外储上的严重短缺。

1985年全国外汇储备仅12.96亿美元，到了1990年这个数据出现了大幅增长，来到了110.93亿美元。

但对于要与国际社会展开一系列交流往来的我们来说，这些外储远不足以维系。

1992年的上海，针对港澳台同胞、外籍人士和华侨的外销房，就在这样大背景下诞生了。

那些如今早不被年轻人认识的锦明大厦，钻石公寓、宝石公寓、罗马花园等就是第一批外销房中，一房难求的翘楚。

不仅对客群外籍身份严格要求，就连购房货币也必须使用美元等外币，也因此形成了较为稳定的外汇资金流入渠道。

它们也为国家外汇储备增长提供了稳定的支持，让上海在国际舞台上快速崭露头角。

而外销房在外籍人员中的热销和好口碑，同时为紧随的商品房诞生打下了基础。

2001-2006年：外资在沪买房的活跃期

到了2001年8月，内销房和外销房正式宣布并轨，全面商品房时代接棒而生。

这意味着外籍人士、港澳台同胞和国内普通购房者享有相近的购房资格。

而彼时外销房带来的外资购房热潮劲头不减。

就在同时期，国内还发生了三件改变上海楼市的标志性事件：

1、2001年底，中国正式加入世界贸易组织(WTO)，宣告与国际贸易的进一步绑定；

2、2001年，APEC峰会在上海举办；

3、2002年，上海获得2010年世博会举办权。

这些信号，不仅让外资确信了中国将迎来经济的高速增长，也明确了上海楼市被严重低估的价值。

2006年新天地翠湖开盘时，海外亲友团斥巨资下单了48套千万级房产；同年底，英国高富诺集团以5.4亿元购入二期御苑的两整栋复式小高层，外资热情可见一斑。

据2005年披露的数据，当年境外人士购房占比大约为3.3%。

更不用提大量涌入上海的港台及外资开发商，凯德、瑞安、仁恒、新鸿基等等。

与之大相径庭的是，当时大部分普通人对买房一事还较为混沌，不热衷。

比如，不少80、90后江浙沪小囡记忆里的《7878奖平方》节目，大奖是直接送出一套瑞虹新城78㎡的房子。

再比如，在上海买套房就能轻松拿上一个蓝印户口（2002年4月1日之前）；买房压根不兴贷款等等。

但与此同时，上海的二手房价从2000年初的3000元左右一平，快速攀升到了2006年7、8000一平。

为遏制境外资金快速流入楼市推高房价，平衡国内民间购买力，2006年上海出台了影响深远的“限外令”。

政策对境外个人在沪买房做出了一定的约束条件，起到了一定的降温作用。

2007-2010年：“限外令”升级期

然而，彼时大陆飞奔的三驾马车和GDP增速，仿佛裹着巨大的财富诱惑。

加上2006年“限外令”中，存在一些可“钻空子”的地方，比如没严格限定外籍购房人可购置的房产套数，房屋性质等。

因此在当时，不少人利用一些“取巧”手段，如借用上海本地人代持，在沪注册公司，以公司名义购买等各种方式，继续购入上海房产。

有点古早的资料图，源网络

因此，到了2010年“限外令”升级，在06年的政策基础上，进行补丁式的修整，对限购套数、劳务关系、沪上工作年限等做出了约束。

在重重限制下，境外人士购房人数有了明显的下降，2009年、2010年时期，占比大约在1%-1.5%。

2011至今：上海仍然保持严苛的限购

尽管在2015年，国家商务部曾在《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》中，取消了“在境内工作、学习超过一年”才有资格购房的条例。

但“大热门”的上海不在其列。

自此以后，上海的限购政策无论在本地人和外地人之间如何来回加码、松绑，对外籍人士的限购却“从一而终”坚持了15年——

“外籍人士购房仍需满足在境内工作、学习超过一年的证明，且限购一套。”

02

对外籍人士限购，还有必要吗？

近两年，关于上海和外资方面的各类话题不绝于耳。

我们可以否认上海对土地财政的依赖度很低，但却无法否认对外资的深度依赖。

根据上海统计局公布的Q1，上海利用外资情况来看，新设的外商投资企业数量同比增加了6.8%，但实际使用外资方面不容乐观。

图源上海统计局

受困于这样的局面，我们看到了这座城市对外籍人士在方方面面抛出的橄榄枝。

从去年开始，一路松绑的各类免签政策，吸引外国游客入境，到各种便捷退税的不断升级；

再到今年将在东方枢纽国际商务合作区内，实现“境外人员自浦东机场入区无需中国签证”。

另一方面，对留学生落户也在不断放宽。

2025年留学生落户上海新政中，认可院校增至191所，其中top50院校毕业生全职来沪工作，可直接落户。

从短线旅游、商务交流、人才吸纳，从零散消费、深度合作到绑定，不难看出上海近年来对外籍人士的各种“求贤若渴”。

而置业无疑是固定境外资金和人才的另一种长效方式。

所以，上海是否该考虑对外籍人士放开购房限购了？

说几个我认为的必要理由：

第一、放开后的影响已经很有限。

从前文的数据可以看到，即使十多年前的外资买房活跃期，其整体比例并不高，即使放开，对楼市的影响也极其有限。

加上目前市场整体存量压力较大，吸纳更多元化的新增需求也非常迫切。

第二、楼市供应结构发生巨大转变。

20年前的上海，楼市蹒跚起步。

以2005年为例，彼时上海人均居住面积仅15㎡，对大部分普通人而言，当务之急是对居住空间“扩容”。

换言之，当时新房市场与普通刚需的关联度非常之高。

“限外令”在一定程度上抑制了境外资金过快进入楼市助推房价，保护了当时普通人置业的权利。

而经历了20多年的高速发展后，上海的人均居住面积已突破37㎡，初步完成了扩容任务。

下一步到了“提质”阶段。

而眼下，上海的二手与新房逐渐分离成两个“赛道”——

二手房整体滑向离刚需、刚改更近的性价比，新房供应侧重于中高端、豪宅等需求。

整个市场的自由化程度在加深。

未来市中心的中高端新房供应量不容小觑。所以尽快放开外籍人士限购，也有利于承托住整个市场。

第三、用豪宅吸引全球购买力。

2024年，上海总价3000万以上的豪宅成交量达到2591套，2025年仅前5个月，全市3000万以上豪宅的成交量已高达950套。

豪宅已成为上海吸引资本的一张漂亮名片。

比如相较于纽约hoa缴纳的物业费，每年property tax和房屋保险等费用，上海豪宅目前无论是价格，持有成本等整体依然偏低。

随着接下来豪宅的供应放量，必然会加剧竞争，品质内卷，逐步成为和世界级豪宅一较高下的优质资产。

如果说20多年前，外销房和外资购房是用来充盈外储，激活楼市的手段，

那么时至今日，当楼市面临库存压力，豪宅需要更多增量托举时，放开外籍人士限购，是否成为值得重新思考的命题。

转自一房一万

来源：我爱工地