北京楼市：提醒东部买家：

摘要：京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，这是第二次提问。目前买房遇到的问题：回龙观龙跃四顶层99平两居，挂牌375，目前已是小区最低挂牌价，昨天同小区同户型同顶层306成交了。我们房子现在还没啥带看，也没有意向客户。总预算，首付450（卖掉龙跃四顶层2居后凑），总价1000改善三居或者两局。目前看了清河、西二旗附近的几个小区，比较有意向的： 1、当代城市家园126平三居，1030万，是离地铁近，小区内有海淀实验二小当代小区，但是是房子02年前后的，房龄老； 2、领秀新硅谷2号院123平和143平三居，1100左右，房子09年稍新，但离地铁远，我们预算能买的都是临街的；

3、橡树湾一期88两居，橡树湾二期91平两居，1000左右，一二期离地铁近，小学还行，缺点是单价高、户型不太好；三期四期也只能考虑两居，同样户型不太好、离地铁远。目前优先考虑一期和二期，但最近房源少，没有想买的房源。 4、西城百万庄大街21号，楼龄新，但是二类经适房。问题： 1、同小区同户型顶层砸盘成交，距离我们预期差距较大，目前市场走势看，尽快出手，还是再等等？2、考虑未来保值，上述几个房子您更推荐哪个？目前我们龙跃四的房子还没买出去，什么时间入手改善比较合适？ 3、西城次新不多的情况下，百万庄大街21号是否可以考虑呢？

A:回答:您好，1、关于目标盘的选筹上在你第一提问时已经回复了，户型资源和楼盘资源只能做平衡了，这几个项目除了百万庄大街21号价格有点略高（西城那几个次新会好一些），其他几个从投资角度都具备保值性及成长性，如果是不在乎户型的话，从楼盘自身的稀缺性，当然是橡树湾的海拔更高一些，清河本身就是海淀北部民生资源最好的商圈，也是距离城区最近的，北靠海淀核心产业，往南跨过五环就是市区，以这个基础做选筹，大方向是不会出现问题的，至于是兼顾更好的户型适当降低楼盘资源，还是彻底舍弃户型只要楼盘的稀缺性，可以根据实际需求来决定，因为这个预算无法全部兼顾嘛！主观建议只从投资性考虑，应该优先橡树湾。

2、关于是否降价成交，因为你是置换不是单出货，两头都赚要么需要资金支持，要么需要周期支持，也就是说现在的市场节奏比较慢，但并不是完全没有表现，上述的这些项目已经出现多次价格上调，并且有实际的成交支撑，你在实际看房的过程中应该能亲身体会到价格的变化，核心位置反应比较快，而外溢板块的非主流盘基本没动静，甚至有以价换量的现象，就是说你描述的砸盘成交，背后可能是换取更高的效率，不应该是单出货行为，因为回龙观有地理位置优势，即便是楼盘自身资源差一些，还不至于存在严重的流动风险。当市场完全溢过去，价格一定是比现在有优势的。

所以你要去根据目标房源去和房主多谈，多看，以签约的态度去谈，谈到最底价，一个小区的同户型谈个2-3套，再结合近半年或者近一年的成交情况，基本就可以判断这个小区现在到底是什么走向了，因为你自己要出货的小区数据你很清楚，也是准确的，但买进的小区需要去亲自落实，只有自己落实数据才具备参考性。我给的建议是不具备资金支持，打一个提前量早点进场没啥坏处，你可以以这个建议做基础，通过上述的方法论来验证这个观点，当完全掌握数据之后，该不该降价出货就非常清晰了。具体的细节上建议你认真参阅星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶，顺利！

Q:提问:京总好！第三次请教，问题是关于融御。在春节时候，我看了融御三期的138平的房子，三面宽，三室两厅两卫，全明，南北通透沿街（不是主路）总高15层中间楼层的房子。当时总价820多W，感觉比较贵，并且购房资格还没落实。现在的情况是，公司降价了，770多点，单价在55000多。我是有购买的冲动，觉得位置，产品，价格都还差不多，不足的点我也知道，得房率低，面积有点大，总价稍微还有点高。还请京总不厌其烦再给指导，现在即刻是否可以出手，还是再等等运河三号地块，（三号地块已经拿出来卖了，但都是100米高度）还再观察观察市场行情变化，毕竟对于我们外地购房者，首次购房，又是大额资金，确实摇摆不定

怕看不准投资失误买了即亏。融御毕竟不是现在所谓的好房子，以后到二手房市场，担心流通性。公司在卖期房都能感觉很不好卖，产品力是过时了。5月之后的产品，好房子产品不论是层高，得房率，隔音，等都是最新时代的产品，人们的购买理念发生转变后，像融御这类的产品市场不认可，即使稍微便宜点，也很难流动。个人想法。总觉得形势不对，梨园的新地块中铁建拿下，楼面价就3.6万了。通州后期的新房会慢慢贵起来。网传的会有利好消息，是不是这段时间价格会较稳定。

A:回答:您好，1、要抛开地段单看面积138平在通州确实大了点，但是呢融御处于通州新城的核心位置，所以面积略大不影响价值，如果这个面积放到任何分流区域，将来的流动性必然打折。你可以理解为通州不管是核心位置还是分流区域，将来最容易兑现的一定是主流两居和小三居，所以这也是为啥说单看面积138平的确大了。但5万5的价格又在核心位置就不用考虑面积大小的问题了，已经低于旁边一期二手价了，二三期的位置更好，包括百合湾的价格也很高。

2、再说品质方面，融御二三期的产品力还是相当可以的，包括一期也不错，无论是物管资源楼盘的硬件品质还是户型，加上地段的加持，这些综合资源的防御性很强，将来的好房子并不会对核心位置的标杆项目造成冲击，其次呢你的进货价比较有优势，综上倒不必担心。3、关于通州的行情，有利好扔进去，必然会因市场情绪引起一波涨价潮，但可能也仅仅是一两波，也就是阶段性的，当这种情绪消失，还会回到本质价值层面的问题，也就是说你买通州呢肯定是要做长持计划的，现在买价格很好，如果遇到利好可能就会赚一波，

那这个时候你的选择是出货呢还是继续持有呢？如果现在不买，假如因利好带来涨价潮，到那个时候可能会影响到真正买家的心理，不得已去追高，因为这部分买家对市场的理解只有局部的，或者说不全面，追高之后等市场情绪消失价格下来的话，就会产生表面的亏损。过去亏损的不都是这种动作吗？所以我觉得如果你是确定计划长持的话，就无需关注阶段性的消息了，你描述的那个价格不错，盘也很好，可以考虑出手了，大概就是这个逻辑，建议你认真参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:老师您好！今天第一天成为星球会员，把精华文章大体看了一下，基本理解了您的购房思路。个人情况如下：二人四套房产，北京三套（双井富力城小三居120平在出租，长虹桥一居55平单位分房，花园桥一居50平学区房），河北涞水天鹅湖一套200平米叠拼（购房时地段没选好，现在问题很多，退休后夏天或者节假日可以过去住，现在担心物业跟不上，目前还没有装修）。因为北京三套房产都处在核心地段，所以不打算出售。

孩子快年满18周岁，现在考虑用孩子的身份再买一套房用来养老。养老房诉求如下：舒适4居大平层、物业较好、周边配套齐全、有较大的公园便于老人锻炼、未来保值、距离协和东院或者301医院在1个小时车程范围内，总价800w左右。咨询问题一：按照您的投资逻辑，北京南城和石景山、门头沟都不是特别推荐，而且我东、西、南都有房子了，是不是就只能考虑昌平了？有什么推荐的楼盘现在可以看看吗？

A:回答:您好，您没有认真阅读01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，除了富力城小三居可保留，长虹桥和花园桥一居、涞水的叠拼都是需要调整换位的，内城老房子小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，但上限太低了，中短期过渡可以，不建议作为长持资产，房地产已经从增量换为存量了，这种布局如果不调整继续买入的话，会拉低您所有资产后期的成长性，

不是选筹方向的问题，而是仓位的问题。其二：涞水叠拼只能理解为旅居地产，将来养老需要有好的医疗资源，民生资源，显然这个地方只有生态资源，生态资源在那个地方并不稀缺，也要做换位，选筹的方向可以往奥森看看，调整完之后应该可以拿一套很不错的，这个位置生态，人文，医疗都不错，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:京总好！读了您星球选房购房多篇文章，收获颇大，特别是选筹上的战略与战术考虑，10年主流的预判等很有深度和前瞻性。关于我家的购房情况有些特殊考虑，特向您请教。我家目前有两套房，一套牡丹园华盛家园的高楼层西南大三居，自住，另一套牡丹园东里中楼层东北两居，我父母居住。我们夫妻均在西城北部上班，儿子在东城安定门外上班。由于我父母年纪较大，暂不考虑置换这两处房产。目前想给儿子购置一套婚房，学区不作为主要考虑，主要想离双方家不远上班也交通方便，通勤时间短些，当然希望有较好保值升值潜力，

可以投入资金大致为1400W。近一个月看了国典华园、冠城园南园、奥森板块、金尚嘉园、华盛家园、中鑫家园二期等多个小区，目前有三种方案：1、一步到位，购置三居。国典华园楼盘和地段较好，但户型不太好，且在朝阳；冠城园南园小区环境和物业、位置都不错，但楼龄较老；金尚嘉园三居不错，但超出预算太多。2、购买两居作为过渡，等5-10后再置换三居。中鑫家园二期有好楼层好朝向的10平米左右两居，但该小区都是小户型且户数多，居住体验稍差；华盛家园好的朝向和楼层的两居不便宜，和三居价格相差不多。

3、购买有生态资源的奥森板块的京师园、奥林春天等，楼房、环境好，但上班交通、生活娱乐等感觉很不方便。京总：我们倾向买冠城南园，毕竟是名盘，很喜欢小区的管理和环境，但确实把握不准这个区位，感觉不是您在选筹上推荐的区域和商圈，而且小区建成相对较早，不知道未来在北京楼市上是怎样的表现；也想请教您对这几个小区未来趋势的判断，上述哪个方案更有优势，感谢！

A:回答:您好，四环以内存量房住宅的市场结构是由老公房和次新商品房组成，其中老公房的比例在70%以上，次新商品房是指2000年后建成的，由纯板楼和塔楼组成，塔楼多为在08年之前建成，因为这个时期塔楼最为流行，08年之后才逐渐有了板楼，在次新商品房当中塔楼的数量占到了20%左右，纯板楼不到10%，四环内08年之前的塔楼如果有地段上的优势，比如靠近东西城核心位置，这种地段的保值性与流动性很好，非核心地段，比如三环以外靠近四环的位置，价值会减弱，纯板楼靠近三环和三环内的极为稀缺，好位置的房子有天然的投资属性，即便是户型上略有瑕疵，也不影响其金融价值，

地段资源与楼盘资源户型资源全占有，这种类型的房子越往后越稀缺，市中心已经没地了，大多数房子的设计达不到现在高端居住者的要求，想要更好的居住体验会很矛盾，留在市中心就需要降低户型要求，提高户型的舒适度需要移到四环外更远的位置，一旦有地段楼盘户型全部符合这类居住者要求的房源，会很快成交，这也是为什么这类房更抗跌，简单说就是具有排他性，所以冠城南园虽然是明星楼盘，但这种口碑资源仅限于本地，传播范围并没有那么大，

金尚嘉园主流三居各方面都很稀缺，现在的市场结构变化已经非常清晰了，要么不买，买就一次买对，尽量减少过渡成本，你可以试着看能否通过其它渠道融资，比如加一些杠杆去拿金尚的主流三居，这种盘是值得融资的，本身和你的预算相差不大，应该要努力争取一下，最后一步才是考虑奥森的项目，你可以认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区楼盘涨势收益分析;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图