摘要：君亭酒店（SZ301073）灵智开了，终于弄明白了一件事，酒店管理公司想赚大钱还是得走加盟这条路。

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前几天君亭酒店回复投资人问题时，明确了接下来要搞加盟，三年达到千店规模。

顺便也展示了一下自己的加盟团队。负责人莫鑫亨，之前是希岸酒店的联合创始人。

嗯，就是那个主视觉Tiffany蓝，说是对女性友好的希岸酒店。

团队成员均为中国内地头部千店连锁酒店品牌的核心团队，拥有超过1250名加盟商资源。

主要就是告诉投资人，你们看，我是真的要好好搞加盟了。不是说说的，真花钱找人了。

君亭酒店早期在资本市场给大家讲了一个自营模式的故事。

2016年挂牌新三板的时候，君亭酒店旗下21家店，直营店14家，受托管理店7家。营业收入主要来源是直营，委托管理占比百分点只有个位数。

当所有酒管公司都在做加盟的时候，这哥们非要说自己是玩自营的。好像要证明，酒管公司靠自己开酒店也能赚钱。

但显然，现在君亭酒店已经意识到，酒管公司走自营这条路不靠谱。

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一是自营太特么重了。

君亭酒店2022年发布过一个定增预案，募集资金总额不超过5.17亿元，其中4.64亿元用来新开15家直营酒店。

算下来差不多平均3000万开一家店。

什么概念呢？

2023年君亭酒店扣非净利润2759.35万元。也就是说，君亭酒店偌大一个A股创业板公司，忙活一年，利润不够自己开个直营店的。

而且2023年的时候，君亭酒店整体营收中，高毛利的受托管理业务占比已提升到21.9%，帮君亭贡献了一定利润。

在财报里，君亭酒店直营业务叫“酒店运营业务”，受托管理业务叫“酒店管理业务”

显然，做加盟的酒管公司可以用加盟商的钱开店。君亭酒店想开店就得一直稀释自己股权融资。

国内头部酒管公司，目前门店数量都过万。按君亭酒店现在的体量，就算把自己稀释干净几个来回，资金也开不出来一万家自营店。

二是自营也未必赚钱。

公开数据可以看到，比如2018年的时候，杭州千越君亭酒店亏损877.85万、杭州Pagoda君亭酒店亏损300.91万、宁波欧华君亭酒店亏损551.39万。2019年的时候，宁波欧华君亭酒店亏损485.78万、三亚大东海君亭酒店亏损141.56万等等。

当然，有亏也有赚。不看疫情，2018年—2019年这两年，君亭酒店旗下15、16家自营店，盈利的比亏损的多一些。

但这说明一件事。再怎么样的行业“老法师”，自营也没有百分百赚钱的。说到底，开酒店是一项有风险的投资，不是保本理财。

而且新店是有爬坡期的。

在君亭酒店近两年的财报中，类似“受累于新开业直营店存在爬坡期”的表述，已成为公司净利润出现波动的主要理由之一。

那么这个时候，从别人兜里掏钱开店，让别人爬坡，酒管公司收管理费的加盟模式，就显得特别聪明了。

毕竟，酒管公司赚钱和酒店赚钱是两码事。

极端点，哪怕旗下的加盟店都不赚钱，酒管公司装修费、设计费、加盟费、物料费等等该赚还是赚。

但只要量上去了，还是有能赚钱的店。瞎猫还能碰上死耗子呢。谁家过年还不吃顿饺子？

但凡有家店捞着了，酒管公司都可以说是自己管理运营的功劳。

三是酒管公司价值，主要体现在规模上。

再有匠心精神，但是店开的慢也没用。

地球就这么大，好的物业位置就这么多。

手快有，手慢无。做酒店抢不到好位置，就是“天崩”开局。

君亭酒店也老早就明白这件事了。其在2021年IPO募集了2.2亿资金用于扩张直营店，但2022年突然改变资金用途，将其用于收购君澜、景澜两家公司，耗资1.4亿。

当时，君澜有180家酒店，景澜有75家店。算上君亭酒店自己的70余家酒店，总数一下突破300家。

虽然这个收购有点“左手倒右手”的嫌疑，君澜旗下的酒店资产虽多，但大多投资回报率较低。

至少从这一刻开始，君亭酒店想明白了，要规模化。

毕竟，正常来说，1.4亿也就够君亭酒店开4、5家直营店的。一下买255家店，比吭哧吭哧开自营“香”太多了。

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而且从前几年开始，君亭酒店就在扩大受托管理业务的比重。

其实君亭酒店的受托管理业务，跟加盟模式差不多。

就是帮业主管店，然后从业主那里赚三笔钱——技术服务费、基本管理费、奖励管理费。

2019年披露的收费模式是：技术服务费（50-200万）、基本管理费（50-80万或营收的5%-8%）、奖励管理费按GOP（营业毛利）一定比例抽佣。

仔细看财报就能发现，还是这种坐地数钱的模式“香”啊。

可以看到，2018年——2020年君亭酒店有27家已开业受托管理酒店，虽然在奖励管理费这块，君亭酒店几乎没收到什么钱，但不影响受托管理业务占比从2018年的2.81%，增长到2020年的5.8%。到了2024H1，占比已经增长到16%。

至于加盟模式如何收费，目前君亭酒店还没披露。

不过为了鼓励加盟，君亭酒店设计了一些数据，举了三款产品例子，来勾绘投资回报率。

“君亭尚品”产品，如果ADR预计在320——380元左右，OCC估计在80——90%的情况下，单房造价在十万时能保证投资模型在四年以内回本。

“君亭”产品，ADR 在360——420元之间，单房造价在14万左右，四年回本。

“观涧”酒店单房造价15万多，ADR大概在400——450元之间，同样在四年左右回收周期。

三款产品如果控制在四年及四年以内的回收周期，GOP率目标在60——70%之间。

但业主究竟能不能赚到钱，可能要精算一下。

因为没有加盟模式收费标准，可以用受托管理模式推算一下。

以“杭州野风君亭酒店管理有限公司”这家店为例：技术服务费一次性支付120万、基本管理费每年60万、GOPR≥45%奖励管理费为GOP的8%。

按照“君亭”产品水平，以150间房估算，把技术服务费按4年分摊，业主每年基本要付掉200万纯利。

200万纯利是什么水平呢？

以业绩稍好一点的2019年为例，君亭酒店16家直营店总净利润5792.64万元，平均每家店净利润362.04万。

“君亭”产品150间房造价成本就要2100万元。

当然这个估算不一定准。

我们也可以从财报中看看君亭酒店自营业务的各项数据。

2018年——2020年君亭酒店自营业务的毛利分别是34.54%、33.76%、21.96%。2024H1直营毛利是22.23%。

2019年——2023年，直营店全年平均ADR416.8元，平均OCC 59.4%，平均RevPAR250.24元。

如果只算2019年和2023年的平均值，其直营店全年平均ADR458.8元，平均OCC67.5%，平均RevPAR310元。

跟上面三款产品勾勒出的数据蓝图多少还差点空间。

且更尴尬的是，2019年——2020年，君亭酒店直营店的OCC、ADR、RevPAR三项数据都要比委托管理酒店高。

而且高的不是一星半点，2019年OCC自营店比委托管理酒店高出近20个百分点，RevPAR自营店比委托管理酒店高出85.93元，幅度近43个百分点。

这里可能有几种说辞，一是直营店都是精挑细选的，托管店的位置等综合情况差点意思。二是托管店还在爬坡期。

但从结果来看，托管店营业数据还是挺一般的，而且君亭酒店已经很久没有在财报中披露，自营店和托管店对比经营数据。

只能说加盟商还得认真思量思量。

但对于君亭酒店来说，其经营模式目前确实是被“顶在杠头上”了。不做加盟，接下来资本市场的故事就不性感。做加盟，目前已经披露的自营数据也就那样，跟同档竞品拉不出明显差距。

图片来源于摄图网和网络截图

来源：闻旅