摘要：当保障房体系建成，满足低收入的基本居住需求，稀缺好地段优质住宅的房价天花板也将打开。

《闭门直播》跟大家讲房地产分化，经常引用23年房改3.0的一句话：

让市场归市场，保障归保障。

当保障房体系建成，满足低收入的基本居住需求，稀缺好地段优质住宅的房价天花板也将打开。

现在这句话，在深圳终于成真了。

5月28日，深圳住建局发布《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》和《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿）》两份文件。

针对配售型保障性住房，提出：

禁止以任何方式将配售型保障性住房变更为商品住房。

有的人可能疑惑，之前不是深圳出政策，明确了保障房转红本的补缴费用吗？

那是24年12月份，深圳发布的《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》，针对的产品是安居型商品房。

而这里的配售型保障房，跟安居型商品房并不是一回事。前者主要面向符合条件的住房困难居民群体，后者则是在册轮候家庭。

根据目前的政策情况，深圳未来的保障性住房体系，主要会包括配售型保障房、保障性租赁住房和公共租赁住房三种。

而过去我们熟悉的安居房、人才房、共有产权房，可能都会逐渐退出历史舞台。比如23年8月起，深圳就不再安排建设新的安居房和人才房。

配售型保障房的申请条件，要求主申请人必须有深圳户口，并且在深圳没有住房（3年内未在本市转让过或因离婚分割过自有住房）、在深圳缴纳社保满5年（人才3年社保）。

看上去门槛较高，但政策同时还有一句话：

主管部门可以根据具体项目的配售情况，调整部分申购条件。

这为后续的申请条件提供了调整空间。

配售型保障房的出现，核心背景是23年国家出台《关于规划建设保障性住房的指导文件》，明确由政府提供土地、税收等优惠支持政策建设，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

换句话说，配售型保障房的目的一共有3个：

1是完善现有的保障房体系。

2是通过收储存量房转化为保障房，推动楼市去库存。

3是保证城市居民基本的居住需求，即有房可住，有低价房可买。

在这三个目的之外，还会带来另2个影响：

1，平均整体房价，部分板块、片区的房价涨跌将受到有效控制。

2，打开房价天花板，稀缺好地段优质住宅即便上涨，对民生的影响也将减少。

关于配售型保障房，以及对整个市场、部分板块片区的影响，我会在本周六的《资产诊断见面会》，详细跟大家聊，可以后台私信联系助理预约席位。

这里回答几个关键问题。

配售型保障房能不能买？跟存量的安居房、人才房、共有产权房相比，哪个更值得买？

上述四类房子都属于保障房，除了安居房、人才房十年可转红本以外，剩余的区别多在申请门槛、面积价格上面，喜欢哪个买哪个。

但是，配售型保障房的“产权封闭管理”，锁死了它的投资属性。

因此假如只想买房住，价格很便宜。但如果想吃房价的红利或者买得起优质商品房，优先买优质商品房。

配售型保障房对现有的商品房，是否造成冲击？

配售型保障房和商品房属于两种体系的产品，虽然前者的价格还没明确，但一定会比周边商品房低。

这首先不可避免会影响到局部片区的房价。

但要注意两种房子的价差问题。假如商品房卖4万/平，配售型保障房卖2.4万/平，商品房的购买力可能会被分流，大量转购配售型保障房。

而商品房卖10万/平，配售型保障房卖6万/平，后者本就不属于商品房的购买力——这种情况影响的是谁？

影响的是那些“原来卖6万/平商品房”的地方和房子，不排除有人会为了好地段放弃非核心区商品房、转投核心区保障房。

配售型商品房对深圳的哪些板块、片区会有重点影响？有什么风险？

这本质还是深圳新房供应分布的问题，我给大家列的居住价值板块，依旧是重灾区。

价值板块里面，宝安、龙华、罗湖的安全线以外，也会受影响。

比如深圳预计推出的首个配售型保障房，就是罗湖布心的悦峰尊府——布心，就是罗湖的安全线以外。

南山、福田的部分片区，未来也会有部分配售型保障房供应，而具体的影响，就需要结合片区的房价价差来看，不能一概而论。

配售型保障房对深圳的哪些人会有影响？有什么机会？

保障房本身面向的人群是低收入人群或买商品房有压力的人群，配售型保障房“产权封闭管理”，锁死投资属性，关闭套利空间，让真正有钱人不再谋求保障房。

因此保障房一条线，深圳“有房可住”民生改善，低收入的居住需求得到满足，部分刚需盘的购买力可能被分流。

商品房一条线，改善、多套乃至豪宅的人群，依旧集中选择商品房，需求不变，但稀缺好地段优质住宅的价格天花板，将会因为保障房体系的完善逐步打开。

这是一个楼市分化的时代

买对房是购房者必须要做的事情

房产知识既能让你有判断房产价值的能力

又能帮你避开楼市风险

参加线下《资产诊断见面会》

这是你买对房的第一步

来源：谭帮主说房一点号