摘要：今年以来，住建部动作频频，上个月刚开展住宅工程质量整治行动，近期又公开征集“好房子”技术产品，为住宅隔音、渗漏、开裂、反味等“痼疾”寻找“药方”。
推动“好房子”建设，是今年房地产的核心任务之一。
说起好房子，大家的关注点通常放在产品“门面”上，比如户型、立面、配置等。
不过，一个好的产品，不仅要有面子，当然还要有里子，也就是工程的质量。
好设计得有好工程才能落地。
中央的“好房子”战略，自然也不会忽略工程质量。
今年以来，住建部动作频频，上个月刚开展住宅工程质量整治行动，近期又公开征集“好房子”技术产品，为住宅隔音、渗漏、开裂、反味等“痼疾”寻找“药方”。
这些问题，正是每年住宅投诉的重灾区。
借助新技术、新工艺来“治病”自然是好事。但是，新技术从征集到推广尚且需要时间，而行情却不等人。在产品高度内卷的当前，被动等待只会让房企处于竞争劣势。如何在现有条件下提升工程质量，才是房企的当务之急。
住建部开展好房子技术产品征集
剑指住宅隔音渗漏开裂等质量通病
近日，住建部发布通知，开展“好房子”建设惠民实用技术产品征集工作。
根据通知，征集的内容主要包括两项：
（一）解决楼板隔音、分户墙隔音、卫生间漏水及反味、屋面漏水、排水主管道漏水，外墙开裂、面层脱落、渗漏水等问题的新技术、新设备、新材料、新产品。
（二）数字家庭新科技，包括但不限于数字家庭基础平台、智能照明、智能安防、智能环境控制、智慧养老等。
征集的新技术、新设备、新材料、新产品将由专家进行评审，择优纳入《“好房子”建设惠民实用技术和产品目录》，征集时间截止至2025年6月25日。
这是住建部推进“好房子”建设又一重要举措。
在今年的两会上，住建部部长倪虹就明确提出，在好房子建设方面，住建部将重点从3个方面抓好落实：立标准、强科技、抓项目。
标准建设方面，《住宅项目规范》已于5月1日正式实施。项目落地方面，多地已开展好房子试点，如杭州五月份就出让了三宗试点好房子的地块。强科技，就是强调运用新技术、新材料、新工艺、新产品，解决住宅隔音、渗漏、开裂、反味等“通病”，以及推广全屋智能技术。
之所以将这个工作单列一项，明源君认为，主要还是因为，目前住宅工程质量距离“好房子”仍有不小一段差距。
多年来，渗漏、开裂、货不对板等问题，都是住宅质量投诉的重灾区，投诉量一直居高不下。
艾普思咨询发布的《2024年中国房地产投诉洞察报告》显示，2024年房地产的质量投诉5.20万起，较2023年增加了12.92%。其中，渗漏、开裂等问题占比最高，投诉量不降反增。
今年3.15期间，中国房地产报发布的问卷调查也显示，房屋质量在各项投诉中位居前列，开裂、漏水、装修材料不合格是投诉最多的三个问题。
明源君留意到，上个月住建部已着手开展城镇住宅工程质量问题重点整治，主要聚焦的也是隔音、串味、渗漏等常见质量痛点。不难看出，在建设“好房子”战略中，住宅工程质量提升注定是绕不开一个话题。戳这里，轻松管好工程质量
甚至有人认为，尽管房企也努力提升住宅产品品质，但普遍关注的是住宅的“面子”（如立面、精装水准等）忽略住宅的“里子”，而后者的问题更为迫切。
大家认为，“面子”提升效果一目了然，可以显著提升项目档次，利于项目销售，而“底子”较为隐蔽，无法对销售产生直接效果。
其实不然。此前很多房企通过工地直播、工地开放等手段，将工程质量打造成一个卖点，有力赋能了营销。
那么，当大家都卷产品“面子”的时候，率先卷产品“里子”的房企，有机会打开一个新的突破口。
无论是政策导向，还是市场需求导向，提升住宅工程质量，都是大势所趋。
防范高发的工程质量问题
住建部给房企指明了道路
如何提升住宅工程质量？
上个月住建部针对城镇住宅工程质量的整治行动，其实给房企指明了的思路。我们不妨顺着住建部的通知，看看房企如何联手各个供方，从源头上实现住宅工程质量提升。
第一，抓标准规范的落实
建筑工程行业并不缺管理标准，企业就更不缺了。
据明源君了解，成熟的房地产企业都有一套完善的管理体系，对工艺做法、管理动作等做明确的要求。
但是，很多项目还是连最基本的质量问题都无法规避。
问题出在执行上。
在很多项目，标准和实施是两张皮，标准是一套，现场做的又是另一套。
一方面，宣贯不到位，未对供方明确质量要求，标准规范被束之高阁。另一方面，过程缺乏监管，出了问题不能及时发现整改。事后再来追究的时候，各方互相推卸责任，无法追溯到问题根源。
头部房企借助数字化技术，弥补了这一不足。
比如某头部房企联手明源云打造数字化管理系统，将工程管理标准进行了系统化梳理，形成了348项管理标准，涵盖工序验收、工作面移交、淋闭水试验、样板验收、材料验收、管理行为等业务场景，并将其内置到工程管理app里面。相当于给一线制作了一份操作指南，一线直接拿来指导现场管理。
与此同时，将供方履约的情况、第三方评估成绩也同步到系统里面。
如工序验收、现场检查、实测实量、第三方评估成绩等，都记录到系统里面，并与对应的施工单位关联，借助系统进行数据分析，建设单位能够直观的看到工程的各项关键指标（如供需验收合格率、问题整改率、实测实量及格率）等等，及时的发现质量隐患，出了问题也能找到相关责任人，给施工单位形成监督压力。戳这里，轻松管好工程质量
第二，抓图纸审查及专业交圈
自上个月住建部发布开展工程质量专项整治以来，各地已先后响应，在所属地区开展相应行动。
其中就提到，“督促建设单位及时将住宅工程施工图设计文件送有关机构审查，指导审查机构将住宅隔声、防串味、防水、外墙保温和场地防沉降等设计作为审查要点。”
强调了图纸对于工程质量提升的重要性。
图纸是施工的依据，工程提质抓图纸，这个逻辑完全没问题。
新版的《住宅设计规范》已于本月初实施，其中涉及到了多项标准调整。例如，为了提升住宅的隔音效果，新规要求，分户墙隔声标准不低于50dB，隔声性能较旧标准提升了11.1%。
上个月住建部开展质量整治，也强调住宅隔声关注主动降噪与被动隔声设计举措。住宅防串味要关注地漏、排烟道、排水管道存水弯等部位是否进行细化设计。
设计规范变了，工程标准或工艺做法也得跟着变。
这也就回到那个老生常谈的问题，设计与工程交圈。
一直以来，设计与工程之间交圈不充分，都是工程质量瑕疵甚至事故，以及工程返工、难以施工等问题的根源。
此时设计、工程、成本及招采等多部门有必要加强交圈。
在这方面，头部房企一直在摸索办法。
比如制定交圈机制。要求跨部门交圈强制执行，并且充分前置。在项目开工前，各部门至少要有三轮的集体交圈，拿地前，工程、采购、运营、成本、设计拿出自己的建造模型、调研报告、或测算结果进行建造方案论证；
拿地之后，各职能线集体进行建造模型确认，以及项目策划评审，确保在开工之前，方案做对、图纸确认、计划明确，各职能线在经营目标和配合节奏上达成一致。
通过充分交圈，减少后续不必要的变更，以及专业图纸之间错、漏、碰、缺问题。
第三，抓材料进场验收
抛开设计不谈，工程质量问题要么出在施工过程，要么就出在材料上。
在项目上，材料偷梁换柱、以次充好的现象屡禁不止。个中门道可以说错综复杂。
举个例子，很多房企都采用了集采机制，也优选了大厂供方，依然避免不了这个问题。
比如说，门窗集采是大厂，但是项目未必能用上大厂产品。受运输影响，很多厂家会在项目所在地找工厂代工。而代工厂的技术不及大厂水平，生产出来的门窗存在精度偏差，装上去导致拼缝渗水。
对于这类问题，项目上可以通过加强抽样验收来应对。
①加强进场验收，要求材料出厂必须附上出厂合格证（含批次号）、第三方检测报告以及溯源二维码，方便项目进行溯源。
②加强第三方复测。要求每批次材料留存样本，双方签字封存，每月随机飞检送第三方复测。
③对于门窗、地漏、防水卷材等关键材料，加大抽检的比例，存在不符合项的，进一步扩大抽测范围。
第四，抓检查验收
住建部在上述通知中提到，要求各地在项目竣工验收前，督促建设单位组织隔声、防串味、防水等实体性能检测，并且将检测结果纳入《住宅质量保证书》。
事实上，竣工前验收已属于事后检查。一旦发现问题，返工成本高、周期长，更何况一些工程具有不可修复性。
事前防范及过程停止点验收就显得尤为重要。
一方面，严格样板验收。及时调整设计构造、选材、施工工艺等方面的不合理之处，将主要问题前置到大面施工之前解决。
另一方面，设置关键工序停检点，重点关注隐蔽工程的验收及整改。
比如门窗防水、地下室防水、屋面防水等与渗漏相关的工序节点，严格执行三方验收并将验收结果在线留痕，明确相关的责任人。
将质量风险前置解除，可以达到事半功倍的效果。
来源：明源地产研究院一点号
